適正な売出価格を決めるために

適正な売出価格とは

売出価格の設定は状況で変わる

不動産の売出価格の設定は、売却の仲介を依頼する仲介会社選びの次に重要なポイントです。
どれだけ魅力的な不動産でも高すぎれば売れませんし、逆に問題が多い不動産でも売出価格が適正ならば売れるのが売買市場です。また売却スピードと売却価格は相反関係にあるため、不動産の状況と売主のご事情やご希望によっても適正な売出価格の設定は変わります。
マンション・戸建・土地など不動産種別にあわせた取引相場を正確に把握し、適正な売出価格を設定するポイントを確認しましょう。

売出価格の参考になる売却価格を把握

複数の仲介会社に不動産査定を依頼する

不動産の取引相場を把握し、不動産がいくらで売れるのかを判断するには、専門性と経験が必要になります。そこで仲介会社へ査定を依頼するわけですが、1社だけに依頼しても、本当にそれが取引相場に沿った適正価格なのか比較をすることはできません。最低2社以上に査定を依頼し、まずは売出価格の幅を把握しましょう。
本来ならば、どこの仲介会社の価格も大きな開きはないはずですが、他社に比べて極端に高い売出価格を提示する不動産会社には注意が必要です。それは媒介契約(売却の仲介依頼)を受けたいがために高い売出価格を提示する場合もあるからです。また、価格が安すぎる価格である場合は担当者が取引相場を把握しきれていない可能性があります。それらを踏まえ売出価格の幅を把握することが大切です。

一括査定サイト

複数の不動産会社へ一度に査定依頼が可能ですが、仲介会社からの営業は覚悟しておかねばなりません。
ご自身が気になる仲介会社数社に査定を依頼をするのも良いでしょう。

適正な売出価格の設定を多角的に分析

売主の事情+不動産の状態+市場の動向

取引相場から売出価格の幅を把握したら、ご所有の不動産をいつまでに売却したいのか、売却の期限を担当者に伝えましょう。
通常、仲介会社は現在の相場で3ヶ月以内に売却が可能であろう金額で売出価格を提案します。しかしながら、売主によって「住替えのために早く現金化したい」という方や、「親から相続した財産のため、ゆっくりでも良いから高い価格で売却したい」という方など、ご事情はそれぞれです。仲介会社の担当者から提案された売出価格を目安に相談しながら、ご自身の売却期限とバランスをとって適正な売出価格を設定しましょう。
ただし、高めの売出価格を設定する場合でも、適正な売出価格の幅から逸脱しないようにしましょう。高すぎる売出価格によって売れ残ってしまい、イメージの低下を招いては本来売却できる価格でも売却が難しくなってしまうこともありますので注意が必要です。

効果的な値下げ方法

売出価格の値下げ

売却不動産を売り出しても売れない場合には、売出価格を値下げする必要があります。
仲介での不動産売却は、あくまで売りたい方と買いたい方のマッチングです。不動産を売るために仲介が広告での集客や、顧客への紹介を積極的におこなっていることは大前提ですが、突然の市場動向の変化によって需要が減少し「なかなか売れない・・・」といったことも起こる可能性があります。どうせ値下げをするのなら、売却できるように効果がある値下げを心がけましょう。

効果が薄い「小刻みな値下げ」

値下げが逆効果になることも・・・

例えば売出価格2,580万円の不動産があったとして、2,580万円→2,500万円→2,450万円→2,380万円といったように何度も少しずつ値下げする方法です。多くのインターネットポータルサイトでは、実際はほんの少しの変更だったとしても登録情報が更新されるので新着情報のようにあつかわれます。ですから多くの人の目に触れさせるために意識的に小刻みな売出価格の値下げをおこなうという考え方もあるでしょう。
しかし、残念ながら経験上、期待したほどの効果は得られないのが現状です。なぜなら最近の購入希望者は仲介会社と同様(もしくはそれ以上)に売却情報の動向を事細かに非常によく観察しています。そうした購入希望者はポータルサイトで新着物件として目立っていたとしても「以前から販売している不動産が少しだけ売出価格を変更したに過ぎない」ということはすぐに把握してしまいます。
また、このような細かい売出価格の値下げを繰り返していると購入希望者は「値下げをきっかけに」というよりは「また値下げした」「どこまで値下げするのだろう」「もう少し待っていれば更に値下げするかもしれない」などと売主の足下を見始めてしまいます。結果、売却するために売出価格を値下げしたにも関わらず、売れづらくなるという逆効果の値下げとなってしまったというケースもあります。

インパクトが大きい「大幅な値下げ」

値下げは購入意欲を刺激してこそ!

例えば売出価格2,580万円の不動産を2,380万円へ値下げするような、購入希望者にとってインパクトを与えられる効果的な値下げを1度だけ行う値下げ方法です。インパクトのある値下げは、この動きを観察していた購入希望者に「一度にここまで下がったら他の人に買われてしまう!」「今が買い時だ!」と購入意欲を刺激する効果があります。購入相談を顧客からうけている仲介会社の営業担当者に対してもインパクトがありますから、「ちょうど200万円下がりましたから今が買い時ですよ!」と強気の営業をしてもらいやすくなる効果があります。購入希望者が信頼している営業担当者が本音でおすすめしてくれるのは売却成功への大きなポイントです。
また多くの購入希望者は自身の予算帯を必ず持っていますから、一度の値下げで希望者の層を増やす効果もあります。結果、購入の競争が起きやすくなり、競争心理からさらに購入意欲が刺激され次のステップへ進んでいくのです。

値下げによる推進力を活かす売却活動

値下げで視える担当者の力量。

二種類の値下げ方法を紹介しました。売却への値下げ価格は同じでも、そのプロセスが違うだけで購入希望者に与える印象はまったく異なったものになります。ただ、こうした効果的な値下げをおこなうには、大体どの価格帯で売れるのか仲介会社や営業担当者が把握し、なおかつその根拠を正確に伝えてくれる仲介会社でなければ売主様の理解を得ることはできません。
数回に刻んで値下げする方法は一見、少しでも高く売れる可能性を残してくれる方法のように見えますが、実は仲介会社や営業担当者が、実際にいくらで売れるか分からず自信が持てないという気持ちの裏返しともいえます。「“とりあえず”細かく刻んで様子を見ながら・・・」という恐る恐るの値下げでは売れるものも売れません。
お客様の大切な不動産の値下げによって生まれる売却活動の推進力を活かせるかどうかは、仲介会社と営業担当者の力量が問われるのです。

売却情報の広がりを経過観測する。

売却を依頼した仲介会社がどのような方法で広告活動による集客をしているかで売却結果は大きく変わります。
不動産は価格と立地だけで売れるわけではなく、正確な売却情報を購入希望者へ届けなければ売却には至りません。自社内の顧客への紹介だけではなく、どれだけ多くの潜在的な購入希望者へ届けられるか、そして売却状況の経過観測をおこなっているかが不動産売却では大切なのです。
売出価格が正しいのであれば、価格の値下げの前に仲介会社の売却戦略について改めて見直してみるのも良いでしょう。

不動産売却のご相談・査定

お電話からのお問い合わせ
0120-750-180

不動産売却のご相談・査定は無料です。
当社は執拗な営業や勧誘はいたしません。お気軽にお問い合わせください。

特徴 横浜 不動産 売却 仲介 買取 junxion ジャンクション

売主様に喜ばれる5つの理由

不動産売却専門企業として

無料査定 相談 横浜 不動産 売却 仲介 買取 junxion ジャンクション

無料査定依頼・売却のご相談

不動産査定依頼・売却相談は無料です。
お気軽にご相談ください。