競売とは？競売になるとどうなる？流れ・デメリット・任意売却との違いを不動産売却の専門家が解説

競売の流れ｜競売を回避して不動産を任意売却する方法

不動産が競売になるのは滞納したローンを返済する目処がたたない場合です。
銀行から求められる一括返済も、ローンの支払いが難しい状況では競売になる可能性が高いでしょう。しかし、不動産が競売されるのを回避する方法として任意売却があります。ローンを滞納して競売になる不動産を任意売却するためには時間の猶予はありません。
競売の流れの中で、競売を回避して任意売却する方法を解説します。

競売とは？

競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった場合に、債権者の申立てによって裁判所が不動産を売却し、その売却代金を債務の返済に充てる手続きです。

不動産競売は、通常の不動産売却とは異なり、所有者が自分の意思で買主を探して売却するものではありません。
債権者から裁判所へ申立てが行われ、裁判所の手続きによって売却が進められます。

裁判所による競売では、物件の権利関係や現在の状況、評価額などを調査したうえで、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」といった資料が公開されます。

住宅ローンを滞納している方にとって重要なのは、競売になってから対応するのではなく、競売手続きに進む前から対策を検討することです。

競売になる主な原因

競売になる代表的なケースは、住宅ローンなどの返済を長期間滞納している場合です。

住宅ローンを借りる際には、一般的に自宅などの不動産に抵当権が設定されます。
返済ができなくなった場合、金融機関などの債権者は、担保となっている不動産について競売を申し立て、売却代金から債権を回収することがあります。

ただし、競売は住宅ローンの滞納だけが原因になるとは限りません。

• 住宅ローンを長期間滞納している
• 不動産担保ローンを返済できない
• 借入金や債務の返済ができない
• 裁判で支払いを命じられたものの返済できない

さまざまな債務が競売につながる可能性があります。
裁判所でも、不動産競売について「債権を有している人の申立てにより、裁判所が債務を弁済できなくなった人の不動産を売却する手続」と案内しています。

競売になるまでの流れ

住宅ローンを滞納したからといって、翌日に自宅が競売になるわけではありません。
一般的には、債権者からの督促などを経て、最終的に競売の申立てが行われます。大まかな流れは次のとおりです。

1．住宅ローンを滞納する

返済日に住宅ローンを支払えない状態になると、金融機関から督促や返済についての連絡が届くようになります。
この段階で金融機関に相談し、返済条件の見直しなどについて確認することが重要です。

2．債権者が競売を申し立てる

返済が改善されない場合、債権者が裁判所へ競売を申し立てます。
裁判所による不動産競売には、抵当権などの担保権に基づくものや、判決などの債務名義に基づくものがあります。

3．競売開始決定・差押え

裁判所によって競売手続きが開始されると、不動産に差押えが行われます。
ここまで進むと、所有者の判断だけで通常の不動産売却を進めることが難しくなるため、早急に専門家へ相談することが重要です。

4．物件の調査

裁判所によって物件の状況や権利関係などが調査されます。
競売物件については、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のいわゆる「三点セット」が重要な資料になります。

5．入札・開札

競売物件について期間入札などが行われ、入札者の中から最高価買受申出人が決定されます。
裁判所の案内では、開札後に売却許可決定が行われ、その後、買受人が代金を納付する流れになっています。

6．売却代金が債権者への返済に充てられる

競売によって不動産が売却されると、その売却代金が債権の回収に充てられます。

競売になるとどうなる？

「競売になったら住宅ローンがなくなる」と考える方もいますが、これは注意が必要です。
競売で得られた売却代金だけで住宅ローンなどの債務をすべて返済できなければ、残った債務が消えるとは限りません。

つまり、競売で自宅を失った＝借金がなくなるとは限りません。

売却価格と残っている住宅ローンの金額によっては、競売後にも残債務が残る可能性があります。

そのため、競売を避けられる段階であれば、できるだけ早く「どうすれば債務を減らせるのか」を検討することが重要です。

競売のデメリット

競売には裁判所の手続きによって不動産を処分できるという側面がある一方、所有者にとっては注意すべき点があります。

競売は売却価格が低くなる可能性がある

競売物件は一般的な不動産市場で売却する場合とは異なる条件で購入されるため、通常の売却と比較して売却価格が低くなる可能性があります。

住宅金融支援機構も、任意売却について「一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながる」としています。

売却価格が低くなれば、住宅ローンなどの残債務が多く残る可能性があります。

売却時期を自分で決めにくい

通常の売却では、売主と買主の話し合いによって決済日や引渡し時期を調整します。
一方、競売は裁判所の手続きで進むため、所有者が自由に売却スケジュールを決めることはできません。

プライバシー面で不安を感じる可能性がある

競売物件は裁判所の情報サイトなどを通じて物件情報が公開されます。

競売物件については裁判所の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」で入札情報や物件資料などを確認できます。
そのため、近隣の人などに自宅が競売になっていることを知られる可能性があります。

引越し時期を調整しにくい

競売では、通常の売却と違って所有者が買主と自由に引渡し条件を交渉するものではありません。
住宅金融支援機構も、任意売却は競売に比べて自宅の引渡時期について調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすい点をメリットとして挙げています。

競売と任意売却の違い

競売になる前に、必ず知っておきたいのが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、債権者の同意を得たうえで、所有者が不動産会社などを通じて通常の不動産売買に近い形で不動産を売却する方法です。

競売と任意売却の大きな違いは、誰がどのように売却を進めるのかという点です。

住宅金融支援機構も、任意売却は通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待されるほか、引渡時期を調整しやすいと説明しています。

任意売却なら住宅ローンがすべてなくなる？

ここも非常に重要なポイントです。
任意売却によって不動産を売却しても、売却代金が住宅ローンの残高を下回る場合、残った債務がなくなるとは限りません。

住宅金融支援機構も、任意売却による返済金が債権額に満たない場合、一定の場合を除いて残債務の返済義務が残ると案内しています。

ただし、競売になる前に任意売却を検討することで、売却価格を高め、残債務をできるだけ減らせる可能性があります。

そのため、「住宅ローンを払えないから、もう競売になるしかない」と考えるのではなく、競売手続きに進む前に任意売却を検討することが重要です。

競売を避けるためにできること

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、まず大切なのは「放置しないこと」です。

金融機関に相談する

返済が難しくなったら、まず金融機関に状況を伝え、返済条件の変更などができるか確認しましょう。

不動産の現在価格を確認する

住宅ローン残高だけを見るのではなく「現在の自宅はいくらで売れるのか」を把握することも重要です。

例えば住宅ローン残高が2,500万円でも、不動産が3,000万円で売却できるのであれば、売却によってローンを完済できる可能性があります。

反対に、不動産価格が2,000万円で住宅ローンが2,500万円残っている場合には、500万円の差額について対策を検討する必要があります。

任意売却を検討する

住宅ローンの返済が難しく、通常の売却では住宅ローンを完済できない場合には、任意売却を検討する余地があります。

ただし、任意売却には債権者の同意が必要であり、誰に依頼しても必ず成立するものではありません。

住宅金融支援機構でも、任意売却については物件調査、価格査定、売出価格の確認、販売活動、抵当権抹消の審査など、一定の手続きが必要とされています。

競売の通知が届いたらどうすればいい？

競売に関する通知が届いた場合、「まだ大丈夫」と考えて放置することはおすすめできません。
競売手続きが進むほど、任意売却などの選択肢を検討できる時間が限られていくためです。

1. 住宅ローンの残高を確認する
2. 不動産の現在価格を査定する
3. 競売手続きが現在どこまで進んでいるか確認する
4. 債権者に確認する
5. 任意売却が可能か専門家に相談する

競売の通知が届いたら、状況を順番で整理しましょう。
特に重要なのは、不動産の売却価格と住宅ローン残高を同時に確認することです。

競売になる前に不動産会社へ相談するメリット

競売を避けられる可能性を残すためには、早い段階で不動産売却の専門家に相談することが重要です。

不動産会社に相談することで、「この家はいくらで売却できそうなのか」「住宅ローン残高に対して売却価格は足りるのか」「通常売却と任意売却のどちらを検討すべきか」「競売になる前に何をすればいいのか」といった判断材料を整理できます。

任意売却では、債権者との調整も重要になるため、単に「不動産を売れる会社」ではなく、住宅ローン滞納や任意売却に関する知識・経験がある会社を選ぶことが大切です。

よくある質問

まとめ｜競売になる前に、まず「売れる価格」を確認しましょう

住宅ローンの返済が苦しくなっていると、「もう家を手放すしかない」「競売になるのを待つしかない」と考えてしまう方もいます。

しかし、競売になる前であれば、通常売却や任意売却など、状況に応じた選択肢を検討できる可能性があります。
特に重要なのは、住宅ローン残高と不動産の現在価格を把握することです。

不動産の価格が分からなければ、任意売却が必要なのか、通常売却が可能なのかも判断できません。
「競売になるかもしれない」と感じている段階でも、まずは現在の不動産価値を確認しておくことで、今後の選択肢が見えてきます。

住宅ローンの滞納、競売開始決定通知、差押え、任意売却など、不動産の売却には状況によって適切な対応が異なります。

「自分のケースでは任意売却ができるのか」
「競売になる前に売却できるのか」
「住宅ローンがいくら残るのか」

こうした疑問がある場合は、まず不動産の現在価格と住宅ローン残高を確認することから始めましょう。
競売の手続きが進んでいる場合でも、状況によって対応方法が異なるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

競売になる前に、できることを一緒に整理しましょう。

競売を回避する任意売却は、ローンを滞納した不動産を売却して債務を減らすことができる最後のチャンスです。
競売になる不動産を任意売却するなら、売却に強い不動産会社への相談がオススメです。

競売になる不動産の任意売却は『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超

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