相続物件(空き家)を売却したときの3,000万円特別控除
相続した空き家の売却にかかる譲渡所得税を節税する方法を知っていますか？
相続物件を売却して利益があれば譲渡所得税が課税されますが、一定の要件を満たす空き家の売却なら、譲渡所得課税の特例による特別控除額を譲渡所得から差し引くことができます。
平成28年度税制改正で創設された「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3000 万円特別控除」が改正され、令和6年1月1日以後の売却について適用対象範囲が拡大されました。
空き家を抑制する特例措置が改正された制度の内容について解説します。
譲渡所得税とは
譲渡所得税は、所有している不動産（土地、建物）などを売却して得た利益「譲渡所得」に対してかかる税金のことです。
不動産の売却益にかかる譲渡所得税は所有期間によって税率に違いがあるため事前に確認しておきましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋または敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得（売却益）の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
相続空き家の3000万円特別控除は国が定める特例の制度です。
3,000万円特別控除を利用したときの税額の計算式
税額＝（譲渡所得−3,000万円）×税率
相続した空き家を売却して売却益がある場合、売却益から3,000万円を差し引いて譲渡所得税を計算できるため、節税効果が大きい特例です。
控除額の改正
相続人が、相続した空き家およびその敷地を売却した場合、適用要件を満たせば、売却益（譲渡収入金額−（取得費＋売却費用）｝から3000万円／人（売却益が3000万円に満たない場合はその金額）が特別控除として認められます。
令和6年1月1日以後におこなう売却では、相続人の数が3人以上である場合は2000万円／人に改正されました。
相続人の数が3人以上である場合は一人あたり2,000万円までとなります。
例）相続人3人×2,000万円＝最大6,000万円を売却益から控除可能
相続空き家3,000万円特例の適用条件
相続空き家3,000万円特別控除の主な適用要件は次の通りです。
- 対象となる空き家は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
※区分所有建物（マンション）を除く - 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること
- 売却価格が1億円以下であること
※相続人がおこなった一体としての被相続人の居住用財産の売却価格を含む - 相続時から売却時まで事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
相続空き家3,000万円特例の注意点
相続空き家3,000万円特例の適用に際しては、特に次の点に注意してください。
被相続人が老人ホーム等で亡くなった場合
この特例は、相続した空き家等が被相続人の自宅の場合に適用できます。
従って、被相続人が住んでいなかった家屋およびその敷地である土地等は適用対象外です。
しかし、被相続人が、老人ホーム等に入所をしていたことにより、自宅にはお住まいでなかった場合には、次に掲げる要件等を満たせば、相続以前から空き家である自宅を特例の適用対象とすることができます。
- 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
- 被相続人が老人ホーム等に入所をしたときから相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業・貸付用または他者の居住用に供されていたことがないこと
老人向けの施設にはさまざまなものがあるので、特例の対象となる施設に被相続人が入居していたのか確認が必要となります。
老人ホーム等とは、養護・有料老人ホームのほか、介護老人保護施設・介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅をいいます。
共有で相続する場合
複数の相続人が共有で相続する場合、空き家である建物と土地を両方とも共有で相続すれば、売却した際にそれぞれ3000万円の特別控除を受けることが可能です。
それに対して、土地だけを共有で相続した相続人は、空き家を相続していないので3000万円の特別控除を受けることはできません。
父が亡くなった後すぐに母が亡くなった場合
父名義の自宅に父母が同居しており、父が亡くなった後に独り暮らしの母が亡くなった場合、母から子への相続に関してはこの特例の対象となるケースがあると考えられます。
ただし、父の相続に際して母が自宅を相続している必要があるため注意してください。
建物が2つ以上ある場合
生活の本拠だった母屋と離れ等、2つ以上の建物の敷地を売却する際には、特例の対象となる母屋の部分を按分計算しなくてはなりません。
「生活の本拠」は一つです。
敷地に建物が２つある場合には、面積が大きい方を本拠とするのが一般的です。
更地にして売却する場合
- 売主が更地にする場合
売主が空き家を取り壊して売却する場合は、この特例の対象となります。 - 買主が更地にする場合
売却した日の属する年の翌年2月15日までの間に買主が空き家を取り壊し更地にした場合は、この特例の対象になります。（令和6年1 月1 日以降の売却に適用）
あくまで昭和56年5月31日以前に建築された家屋の敷地のみが対象となるので、昭和56年6月1日以後に建築された建物の敷地については、たとえ更地にしても特例の対象とはなりません。
建物を解体撤去しないで売却する場合
- 売主が耐震補強工事をする場合
建物を解体せずに売却する際に、売主が建物に耐震改修をおこない、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は、この特例の対象となります。 - 買主が耐震補強工事をする場合
売却した日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が建物にに耐震改修をおこない、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は、この特例の対象となります。（令和6年1月1日以後の売却に適用）
売買契約に特約等を定めておく
令和6年1月1日以後に売却した相続空き家は、買主が翌年2月15日までの間に、建物の除却工事や耐震改修工事をした場合も特例の適用が認められます。
その期間内に工事が終わらないと、売主は3000万円特別控除が受けられなくなります。
売主は、翌年3月15日までに譲渡所得税の確定申告をしなければならないため、買主は１ヶ月前（2 月15日）までに工事を完了し、必要書類を売主に渡さなければなりません。
買主が建物の除却工事や耐震改修工事をおこなう場合は、時間的な制限があるので特に注意が必要です。
従って、土地・建物の売買契約に加えて、次のような特約等を定めておくことが推奨されています。
- 売主および買主は、本件について、売主が租税特別措置法第35条第3項の「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例の適用を受けることを前提とし、本契約の売買価額等の詣条件を決定したことを確認する。
- 売主および買主は、本件土地・建物の所有権移転後に、買主が同法第35条第3項に定める耐震基準に適合するための工事を行うことに合意し、買主は◯年◯月◯日までに工事を完了させる。
なお、買主は、売主が同法第35条第3項の特例の適用を受けるための必要書類を取得し、◯年◯月◯日までに売主に交付する。 - 前項に定める期日までに、買主が、工事を完了できない、あるいは必要書類を交付しないことにより、売主が同法第35条第3項の特例の適用を受けることができなかった場合には、売主は買主に対して、本来得られた税額控除相当額の損害賠償額を請求することができる。
ただし、買主の責めに帰することができない事由により、買主が義務を履行できなかった場合は、買主は責任を負わないものとする。
確定申告の提出書類
この特例を受けるために、確定申告書に添付して提出する主な書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書「確定申告書付表兼計算明細書（土地・建物用）」
- 譲渡資産の登記事項証明書等
- 譲渡資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（売却の日前2年以内に証明のための調査が終了している、または評価されているもの
※耐震改修工事をしたもののみ - 売買契約書の写し（売却金額1億円以下）等
3,000万円特別控除を利用するには、売却した翌年の2月16日～3月15日（確定申告期間）に税務署へ申告が必要です。
申告の方法は、税務署に出向いて提出するほか、郵送で送付する方法、電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する方法などがあります。
控除を利用しても納税が必要な場合は、申告と同時期に税務署または金融機関で納付します。
あるいは申告時に振替納税の手続きをすると、指定の口座から自動引き落としとすることも可能です。
なお、住民税は特に申告をしなくても、所得税の申告書で普通徴収を選択すれば後ほど役所から納税通知書が送られてきます。
給与所得者の場合、税額が少額であれば特別徴収を選択して給与から天引きにすることも可能です。
3,000万円特別控除を利用すれば、相続空き家を売却した譲渡所得が3,000万円以下であれば税金は非課税になります。
とはいえ相続空き家の3,000万円特別控除を適用するには、いくつかの要件をクリアしなければならないので、相続物件の売却に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
ここまで「相続物件・空き家を売却｜3,000万円特別控除の改正」について解説しました。
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辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
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