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不動産会社のチラシ・DMはウソ？
不動産会社から「チラシがしつこいほど届いて迷惑」というお悩みは少なくありません。
「売ってください！」「買いたい人がいます！」「売ってほしい人がいる！」と、不動産売却を勧誘するチラシやDMが届いても、本当か嘘か判断するのは難しいことです。不動産会社がなぜ迷惑でしつこい営業をするのか、怪しいチラシ・DMが届いたときの注意点を解説します。
不動産会社の迷惑なチラシ・DM
売ってください！という迷惑でしつこい不動産会社のチラシ・DM
「こちらのマンション限定！ ご依頼主は大手企業様。社宅用の物件を今なら高値で買い取ります！」
「〇〇エリアで敷地面積〇〇㎡以上の戸建てを探しているお医者様がいます。ご予算〇〇〇〇万円以上！」
「急な転勤のため、3ヵ月以内に購入したいという中国人富裕層がいます！」
「求む！不動産」「売ってほしいお客様がいます！」というチラシやDM（ダイレクトメール）が不動産会社から届く。
不動産会社からこのようなチラシやDMが届いて「迷惑」「しつこい」「怪しい」と感じるオーナーはゴミ箱に捨てて話は終わりですが、ちょうど不動産を売却しようかと考えていたオーナーからは「この家を〇〇〇〇万円で買いたい人がいるらしいけど、本当に売れる？」と、ご相談をうけることがあります。売却を検討しているオーナーにとっては、価格や条件が一致するのであれば買主は見つかっているわけですから、こんなに嬉しいことはありません。
しかし、冷静になって考えたほうが良いでしょう。チラシやDMに書いてある通りにうまく売却できる可能性は高くありません。
不動産会社の怪しいチラシ・DMは本当か嘘か？
当社にご相談をいただいたオーナーから伺った実例をご紹介します。
本当か嘘かオーナーに判断できない「別の物件を購入しました」
チラシに書いてあった不動産会社へ問い合わせると「すぐに買主をご紹介します！」というので、売却の依頼をして買主の紹介を待ちました。しかし、しばらく経っても買主の紹介はありません。不動産会社の担当者へ確認してみると「申し訳ありませんが、チラシのお客様は他の物件を購入されたので、ご紹介できなくなってしまいました・・・。ですがご安心ください。人気の物件なので、すぐに別の買主を見つけます！」このような答えが返ってきました。
残念でしたが、頑張って売ろうとしてくれているから、しばらく様子を見ようと、その不動産会社へ仲介を任せましたが、値下げをしても買主は見つからないまま半年以上が経過し、担当者からはさらに値下げを提案されています。
チラシの内容を確認するために不動産会社へ問い合わせたオーナーは、買主がいると信じて不動産会社へ売却の依頼をしたものの、「チラシの買主は別の物件を購入した」という理由でハシゴを外され、「売却を依頼している」という状態だけが残り、値下げをしても売却できないという状況に陥っています。
よくあるケースですが、ここで問題になる注意点は3つあります。
チラシ・DMの３つの注意点
- チラシの買主は本当か嘘か？
チラシの買主が本当か嘘かは、ポスティングをした不動産会社にしか分からないグレーゾーンです。「チラシは本当だけど、他の物件を購入したから紹介できない」「はじめからチラシは嘘だけど、新規の顧客を探して売れたら本当になる」など、どちらにしてもチラシの内容が嘘か本当かは判断できないという注意点があります。 - チラシの価格は本当か嘘か？
チラシの価格が本当か嘘かも、売却できれば本当になりますが、売却できない場合でも嘘とは断定できない逃げ道があります。チラシの買主がいることが根拠の価格なので「高く売れる買主は別の物件を購入した」と言われたら、その価格で売れる理由がなくなるため値下げするしかないでしょう。相場に比べ高い価格でも売れる相手がいれば売却できるという、仲介の特徴を悪用した営業は注意点です。 - 売却活動をしているのか？
チラシの買主が本当か嘘か関係なく、売却できない場合には他の買主を探すしかありません。値下げをしても、そもそも売却活動をしていなければ売れるものも売れません。仲介をしている不動産会社の方針には違いがあります。不動産会社の大きさにかかわらず、嘘か本当か分からないチラシやDMで不動産の売却を勧誘しているため注意が必要です。
なぜ不動産会社はしつこくチラシ・DMをするのか
「不動産を売ってください！」というチラシやDMは、昔から不動産会社で使われている営業方法です。
売却の依頼を受けることを目的に、大企業や医者をはじめ中国人などの富裕層が買主と本当のような嘘で、今なら高く売れるとオーナーを勘違いさせるためのチラシ・DMです。ポスティングチラシなら不特定多数へ届くため嘘と見分けられるオーナーも多いですが、法務局で所有者の住所を調べたピンポイントで届くDMの場合には信じてしまうオーナーもいるでしょう。
不動産会社は、チラシの顧客がいる場合と、いない場合の両方で、いくらでも嘘の口実をつくることができるため、勧誘の常套手段です。特に相続した不動産や空き家で、あまり物件に詳しくないオーナーが価格に釣られて騙されやすい傾向があります。
オーナーを売る気にさせて、売れなければ値下げを迫るのは当たり前です。内覧に訪れた購入希望者が、実は「購入の意思がない担当者の身内だった」など悪質な手法はあげればキリがありません。残念ながら、信用してしまった不動産会社と媒介契約を結んだ後に起こりえる話であり、名が通った社会的信用のある不動産会社でも仲介の依頼を受けるために、悪質な手段を使うことがあるため注意が必要なのが実情です。
不動産を無責任に売り物にしようとする不動産会社は、チラシやDMで高く売却できるとオーナーに思い込ませた上で「簡単に辞めると言えない」心理状態に持ち込むのが常套手段なのです。社会問題になっている囲い込みをするもの、このような古い悪質な方法で営業をしている不動産会社であることはいうまでもないでしょう。
チラシ・DMの内容で売れない不動産の対処法
不動産の売却を不動産会社へ依頼するときに、書面で取り交わすことが義務付けられている媒介契約は期間中でも解約できます。
宅建業法上、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」では媒介契約の有効期間は最長3カ月とされ、契約書でこれより長い期間が記載されていても、その期間は3カ月に制限されます。一般媒介契約には法律上、有効期間の制限はありませんが、一般媒介契約約款（一般約款）では、一般媒介契約の有効期間も3カ月と定められています。
また、標準約款は解除できる場合についても2つの場合を規定しています。まず、当事者双方が相手方に対して催告したうえ解除できるとする規定です。さらに、媒介契約が当事者間の信頼関係によって成立するものであることから、催告を要することなく契約を解除できる場合の規定も置いています。専任約款、専属約款、一般約款のすべてに同様の規定があります。
媒介契約は解約できます。特別な費用負担が発生する広告などを依頼していない限り※違約金がかかる心配はありません。仲介手数料は成功報酬ですから途中で売るのを辞めたとしても費用は一切かかりませんのでご安心ください。※特別な売却活動を依頼している場合には違約金を請求される可能性があります。詳しくはご相談ください。
ここまで「不動産会社のチラシは嘘？｜迷惑で怪しいDMの注意点」について説明しました。チラシやDMを信じて不動産会社へ売却を依頼したものの、その勧誘方法に疑問を感じたり、売却活動を開始しても売れないなど、不動産会社と打ち合わせた内容と違う状況の場合には、売却を依頼する不動産会社を見直すのがオススメです。
社会問題になっている囲い込みは仲介という特性を悪用し複雑化しています。オーナーができる防衛策は限られていて、囲い込みの対策をしても完全に防ぐことはできないかもしれません。しかし、覚えておいていただきたいのは囲い込みの最大の対策は、ウソをついたりオーナーが損をするような悪巧みをしない仲介へ売却を依頼することです。
「根拠に基づいた正確な査定」「売却開始と同時に売却情報を開示する販売活動」「オーナーへ透明性がある状況報告」つまり「当たり前の仕事をする」仲介へ依頼することが、囲い込みを防ぐ対策となり、より良い条件で売却することにつながるのです。
大切な不動産の売却をまかせるのなら、片手取引を軸として仲介の基本方針・売却戦略を考えている会社への依頼がオススメします。
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