しつこい不動産会社のチラシ・DMはウソ？
不動産会社から「チラシがしつこいほど届いて迷惑」というお悩みは少なくありません。
「売ってください！」「買いたい人がいます！」「売ってほしい人がいる！」と、不動産売却を勧誘するチラシやDMが届いても、本当か嘘か判断するのは難しいことです。
不動産会社が「なぜ迷惑でしつこい営業をするのか」怪しいチラシ・DMが届いたときの注意点を解説します。
不動産会社の迷惑なチラシ・DM
「求む！不動産」「売ってほしいお客様がいます！」というチラシやDM（ダイレクトメール）は、不動産会社の営業です。
売ってください！という迷惑でしつこい不動産会社のチラシ・DM
「こちらのマンション限定！ご依頼主は大手企業様。社宅用の物件を今なら高値で買い取ります！」
「〇〇エリアで敷地面積〇〇㎡以上の戸建てを探しているお医者様がいます。ご予算〇〇〇〇万円以上！」
「急な転勤のため、3ヵ月以内に購入したいという中国人富裕層がいます！」
不動産会社からこのようなチラシやDMが届いて「迷惑」「しつこい」「怪しい」と感じるオーナーはゴミ箱に捨てて話は終わりですが、ちょうど不動産を売却しようと考えていたオーナーからは「この家を〇〇〇〇万円で買いたい人がいるらしいけど、本当に売れる？」と、ご相談をうけることがあります。
売却したいオーナーにとっては、価格や条件が一致するのであれば不動産を買ってくれる買主は見つかっているわけですから、こんなに嬉しいことはありません。
しかし、冷静になって考えたほうが良いでしょう。
チラシやDMに書いてある通りに不動産をうまく売却できる可能性は高くありません。
不動産会社の怪しいチラシ・DMは本当か嘘か？
当社にご相談をいただいたオーナーが経験した実例をご紹介します。
本当か嘘かオーナーに判断できない「別の物件を購入しました」
チラシを送った不動産会社へ問い合わせると「すぐに買主をご紹介します！」というので、売却の依頼をして買主の紹介を待ちました。
しかし、しばらく経っても買主を紹介されなかったので、不動産会社へ確認してみると「申し訳ありませんが、チラシのお客様は他の物件を購入されたので、ご紹介できなくなってしまいました・・・。ですがご安心ください。人気の物件なので、すぐに別の買主を見つけます！」このような答えが返ってきました。
残念でしたが「頑張って売ろうとしてくれているなら、しばらく様子を見よう」と、その不動産会社へ仲介を任せましたが、値下げをしても買主は見つからないまま半年以上が経過し、さらに値下げするように不動産会社から提案されて困っています。
チラシの内容を確認するために不動産会社へ問い合わせたオーナーは「買主がいる」と信じて不動産会社へ売却の依頼をしたものの「チラシの買主は別の物件を購入した」という理由でハシゴを外され「売却を依頼している」という状態だけが残り、値下げをしても売却できないという状況に陥っています。
不動産会社のDM営業によくあるケースですが、この問題には３つの注意点があります。
不動産会社のチラシ・DM営業３つの注意点
- チラシの内容は本当か嘘か？
チラシに書かれた買主が本当か嘘かは、ポスティングをした不動産会社にしか分からないグレーゾーンです。
「チラシは本当だけど、他の物件を購入したから紹介できない」「はじめからチラシは嘘だけど、新規の顧客を探して売れたら本当になる」など、どちらにしてもチラシの内容が嘘か本当かはオーナーに判断できないことがDM営業の注意点です。 - チラシの価格は本当か嘘か？
チラシの価格が本当か嘘かも、売却できれば本当になりますが、売却できない場合でも嘘とは断定できない逃げ道があります。
チラシの買主がいることが根拠の価格なので「高く売れる買主は別の物件を購入」したら、その価格で売れる理由がなくなるため、売れなければ値下げするしかないでしょう。
仲介の特徴を悪用した「相場に比べて高い価格で売れる」というDM営業には注意しましょう。 - 売却活動をしているのか？
チラシの内容が本当か嘘か関係なく、売却できない不動産は他の買主を探さない限り売れません。
値下げをしても、そもそも不動産会社が売却活動をしていなければ、売れるものも売れないのが不動産売却です。
仲介という売却方法は、不動産会社ごとに方針が違います。不動産会社の大きさにかかわらず嘘か本当か分からないチラシやDMによる営業はおこなわれているため注意点といえます。
ポスティングチラシのように不特定多数に同じ内容が届いていれば、嘘と見分けることは簡単です。
しかし、法務局で調べた所有者へピンポイントで送るDM営業では「価格だけで不動産会社を信用してしまう」オーナーも少なくありません。
自由に選ぶことができる不動産会社を「本当か嘘か分からないチラシやDMだけで決めてしまう」のは、もったいないの一言です。
なぜ不動産会社はしつこくチラシ・DM営業するのか
「不動産を売ってください！」というチラシやDMは、昔から多くの不動産会社が使う営業方法です。
売却の依頼を受けることを目的に、「大企業や医者をはじめ中国人などの富裕層が買主」と、本当のような嘘で今なら高く売れるとオーナーを勘違いさせるためのチラシ・DMです。
不動産会社は、チラシの顧客がいる場合と、いない場合の両方で、いくらでも嘘の口実をつくることができるため、都合がいい勧誘の常套手段です。ポスティングチラシなら不特定多数へ届くため嘘と見分けられるオーナーも多いでしょうが、マンション名が指定されているチラシやDMは信じてしまうこともあるでしょう。特にお住まいに自信を持っているオーナーが価格に釣られて騙されやすい傾向があります。
オーナーを売る気にさせることが目的で、売れなければ値下げを迫るのは当たり前です。
こういった営業や勧誘をおこなう不動産会社では、内覧に訪れた購入希望者が「購入の意思がない担当者の身内だった」「内覧に来たのが不動産会社の事務職だった」などの昔ながらの悪質な手段を使うこともあるようです。
残念ながら、信用してしまった不動産会社と媒介契約を結んだ後に起こりえる話であり、名が通った社会的信用のある不動産会社でも仲介の依頼を受けるために、悪質な手段を使うことがあるため注意が必要なのが実情です。
オーナーにとって大切な資産である不動産を、無責任に売り物にしようとする不動産会社は、チラシやDMで高く売却できるとオーナーに思い込ませた上で「簡単に辞めると言えない」心理状態に持ち込むのが常套手段なのです。
社会問題になっている囲い込みをするもの、このような古い悪質な方法で営業をしている不動産会社であることはいうまでもありません。
社会問題になっている囲い込みは仲介という特性を悪用し複雑化しています。オーナーができる防衛策は限られていて、囲い込みの対策をしても完全に防ぐことはできないかもしれません。しかし、覚えておいていただきたいのは囲い込みの最大の対策は、ウソをついたりオーナーが損をするような悪巧みをしない仲介へ売却を依頼することです。
「根拠に基づいた正確な査定」「売却開始と同時に売却情報を開示する販売活動」「オーナーへ透明性がある状況報告」つまり「当たり前の仕事をする」仲介へ依頼することが、囲い込みを防ぐ対策となり、より良い条件で売却することにつながるのです。
チラシ・DMの内容で売れない不動産の対処法
媒介契約を解約する
不動産の売却を不動産会社へ依頼するときに、書面で取り交わすことが義務付けられている媒介契約は期間中でも解約できます。
宅建業法上、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」では媒介契約の有効期間は最長3カ月とされ、契約書でこれより長い期間が記載されていても、その有効期間は3カ月に制限されます。一般媒介契約には法律上、有効期間の制限はありませんが、一般媒介契約約款（一般約款）では、一般媒介契約の有効期間も3カ月と定められています。
また、標準約款は解除できる場合についても2つの場合を規定しています。
まず、当事者双方が相手方に対して催告したうえ解除できるとする規定です。さらに、媒介契約が当事者間の信頼関係によって成立するものであることから、催告を要することなく契約を解除できる場合の規定も置いています。専任約款、専属約款、一般約款のすべてに同様の規定があります。
媒介契約を解約しても、特別な費用負担が発生する広告などを依頼していない限り※違約金がかかる心配はありません。仲介手数料は成功報酬ですから、途中で売るのを辞めたとしても費用は一切かかりませんのでご安心ください。※特別な売却活動を依頼している場合には違約金を請求される可能性があります。詳しくはご相談ください。
セカンドピニオンに相談する（第三者の意見）
チラシやDMを信じて不動産会社へ売却を依頼したものの、その勧誘方法に疑問を感じたり、売却活動を開始しても売れないなど、不動産会社と打ち合わせた内容と違う状況の場合には、売却を依頼する不動産会社を見直すのがオススメです。
不動産が売れない理由はいろいろとありますが、正しい査定をして売れる仕組みで売却活動をすれば、売れない不動産はないはずです。
セカンドオピニオンからは売れない不動産の原因を聞くことになります。
査定が間違っていたなら価格を直す。売り方が間違っていたなら売り方を直す。
囲い込みの可能性があるなら囲い込みの心配がない不動産会社へ依頼する。
セカンドオピニオンがあれば売れない不動産に必要な判断ができることでしょう。
当社は不動産売却を専門とする不動産売買のプロです。
売れない不動産でお困りでしたら、セカンドオピニオンとしてジャンクションまでご相談ください。
ここまで「不動産会社のチラシは嘘？迷惑で怪しいDM営業の注意点」について解説しました。
チラシやDMを信じて不動産会社へ売却を依頼したものの、その営業方法に疑問を感じたり、売却活動を開始しても売れないなど、不動産会社と打ち合わせた内容と違う状況の場合には、売却を依頼する不動産会社を見直すのがオススメです。
大切な不動産の売却は、囲い込みの心配がない片手仲介ができる不動産会社をオススメします。
不動産売却でご不安などがございましたら『売却専門の不動産会社ジャンクション』までお気軽にご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
不動産売却相談×年間実績1,000件以上
不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
＼不動産売却のプロがトータルサポート／
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