不動産の財産分与とは？離婚時の分け方・売却・住宅ローン・税金を徹底解説

不動産の財産分与とは？

離婚する際には、婚姻中に夫婦で築いた財産を整理し、それぞれに分ける「財産分与」を行います。
財産分与の対象には、預貯金や有価証券だけでなく、土地や一戸建て、マンションなどの不動産も含まれることがあります。

重要なのは、不動産の名義が夫または妻のどちらか一方になっていても、必ずしも財産分与の対象外になるわけではないということです。
法務省も、夫婦の一方の名義になっている財産であっても、婚姻中に夫婦の協力によって形成されたものであれば財産分与の対象となり得ると説明しています

そのため「家は夫名義だから妻には関係ない」「妻名義だから夫は受け取れない」と単純に判断するのは危険です。
離婚時に不動産をどうするかは、不動産の価値・住宅ローン残高・所有名義・居住状況・その他の財産などを総合的に考えて決める必要があります。

離婚時の不動産はどうやって財産分与する？

不動産の財産分与には、大きく分けて次の方法があります。

1．不動産を売却して現金で分ける

最も分かりやすい方法の一つが、不動産を売却し、売却代金から住宅ローンや売却に必要な費用などを差し引いた残額を分ける方法です。

例えば、住宅の売却価格が3,500万円で、住宅ローンの残高が2,000万円だった場合、単純化すると差額の1,500万円が財産分与を考える際の基準の一つになります。

ただし、実際には仲介手数料などの売却費用や税金なども考慮する必要があります。
不動産を現金化できるため、夫婦のどちらかが家に住み続ける必要がない場合には、比較的整理しやすい方法です。

2．どちらか一方が不動産を取得する

夫婦の一方が不動産を取得し、その代わりにもう一方へ預貯金などの他の財産を渡したり、代償金を支払ったりする方法です。

例えば、夫が自宅を取得し、その不動産の価値に応じた金額を妻に支払うケースです。
ただし、不動産の評価額をいくらにするのかが重要になります。

査定額が不動産会社によって大きく異なることもあるため、1社だけの査定額で判断しないことが大切です。

3．夫婦の共有名義のままにする

離婚後も夫婦の共有名義を維持する方法もあります。

しかし、共有状態を長期間残すと「売却したいのに相手が同意しない」「住宅ローンを誰が支払うのか分からない」「将来売却するときに元配偶者との連絡が必要になる」などの問題につながる可能性があります。

離婚後の関係や住宅ローンの状況まで考え、慎重に判断する必要があります。

不動産を財産分与するときは「名義」だけで判断しない

不動産の財産分与でよくある誤解が、「名義人の財産だから財産分与されない」という考えです。
法務省によると、夫婦のどちらか一方の名義であっても、婚姻中に夫婦の協力によって形成された財産であれば、財産分与の対象となり得ます。

例えば、夫が会社員として収入を得て、その収入から住宅を購入して夫名義にした場合でも、妻が家事や育児などを分担して夫を支えていた事情があれば、その住宅が実質的に夫婦の財産と考えられる場合があります。

そのため、不動産の財産分与では、誰の名義かだけではなく、いつ購入したのか・どのような資金で購入したのか・婚姻中にどのように維持してきたのかなどを確認することが重要です。

住宅ローンが残っている不動産は要注意

不動産の財産分与で特に問題になりやすいのが、住宅ローンが残っているケースです。

• 不動産の現在の売却価格
• 住宅ローンの残高
• 夫婦それぞれの持分
• 連帯保証人の有無
• ペアローンかどうか

売却価格より住宅ローン残高が少ない場合

例えば、不動産の売却価格4,000万円に対して住宅ローン残高2,500万円であれば、売却価格とローン残高の差額から、売却費用などを考慮して財産分与を検討することになります。

住宅ローン残高が売却価格を上回る場合

一方で、不動産の売却価格2,500万円に対して住宅ローン残高3,000万円のように、売却してもローンを完済できない場合があります。
いわゆるオーバーローンの状態です。

この場合、「売れば家がなくなってローンだけが残る」という可能性もあるため、単純に売却するのではなく、金融機関への確認を含めて慎重に検討する必要があります。

不動産を売却して財産分与するメリット

離婚時に不動産を売却するメリットは、不動産を現金化して夫婦で分けやすくなることです。

• どちらもその家に住み続ける予定がない
• 住宅ローンの負担を整理したい
• 離婚後に元配偶者との共有状態を残したくない
• 財産分与をできるだけ明確にしたい

売却前に不動産の査定を受けることで、現在の資産価値を把握できます。
「いくらで売れるのか分からない」という状態のまま財産分与の話を進めるより、まず不動産価格を確認しておくことで、具体的な話し合いをしやすくなります。

不動産を財産分与するときの税金に注意

不動産の財産分与では、税金についても注意が必要です。

特に重要なのが、不動産を財産分与する側に譲渡所得が課税される場合があることです。
国税庁は、離婚による財産分与として土地や建物を渡した場合、分与した人に譲渡所得の課税が行われるとしています。財産分与時の不動産の時価が譲渡所得の収入金額とされます。

また、財産分与を受けた側についても、将来その不動産を売却するときの取得時期や取得価額などに影響します。

不動産売却では、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円の特別控除が利用できる場合もあります。
ただし、離婚と同時に不動産を売却する場合と、財産分与として不動産の名義を変更する場合では税務上の扱いが異なるため、個別事情の確認が必要です。

財産分与で不動産を受け取ったら贈与税はかかる？

財産分与によって取得した財産は、原則として贈与によって取得したものとは扱われません。

ただし、財産分与として受け取った財産が、婚姻中に夫婦が協力して得た財産などを考慮してもなお過大である場合や、離婚を利用して贈与税・相続税を免れる目的があると認められる場合には、贈与税の問題が生じる可能性があります。

不動産は金額が大きいため、「夫婦間だから税金は関係ない」と考えず、事前に確認しておくことが重要です。

不動産の財産分与で名義変更するときの注意点

財産分与によって不動産の所有者を変更する場合には、所有権移転登記についても確認が必要です。

法務局では、財産分与を原因とする所有権移転登記の申請書式も公開されています。
登記手続きでは、登記原因に応じた必要書類を準備し、登録免許税を納付して申請します。法務局も、不動産の権利関係を変更する場合は適切な登記申請を行うことが重要だと案内しています。

また、住宅ローンが残っている場合には、単純に名義だけを変更できるとは限りません。
金融機関との契約関係があるため、「財産分与で家を渡せば住宅ローンも自動的に相手へ移る」というわけではありません。
この点は、離婚協議を進める前に金融機関へ確認しておきましょう。

不動産の財産分与で「売却」を検討したほうがよいケース

次のような場合には、不動産を売却して現金化する方法を検討する価値があります。

夫婦のどちらも住まない

離婚後に夫婦のどちらも現在の家に住む必要がないなら、売却して現金化したほうが財産を分けやすくなります。

住宅ローンの負担を整理したい

住宅ローンが残った状態で離婚すると、離婚後も元夫婦の関係が住宅ローンを通じて残ることがあります。
売却によってローンを整理できるのであれば、将来的なトラブルを減らせる可能性があります。

共有名義を解消したい

共有名義の不動産は、将来的な売却や管理で元配偶者との協力が必要になることがあります。
離婚を機に共有状態を解消したい場合は、売却も有力な選択肢です。

公平に財産を分けたい

不動産を売却すれば、資産を現金に換えられるため、不動産をどちらか一方が取得する場合よりも分け方を検討しやすくなる場合があります。

不動産を財産分与のために売却する流れ

不動産を売却して財産分与する場合は、次のような流れで進めるとスムーズです。

STEP1：不動産の名義と住宅ローンを確認する

まず登記簿などで所有者を確認し、住宅ローン残高も確認します。

STEP2：不動産の査定を受ける

不動産会社に査定を依頼し、現在どの程度の価格で売却できそうなのかを確認します。
ここでは、1社の査定価格だけで決めず、複数の視点から価格を確認することが重要です。

STEP3：売却にかかる費用を確認する

仲介手数料、印紙代、登記関連費用など、売却に必要な費用を確認します。
売却価格だけではなく、「最終的に手元にいくら残るのか」を把握することが大切です。

STEP4：夫婦で財産分与の方法を話し合う

「売却するのか」「どちらかが住み続けるのか」「どのような割合で分けるのか」などを話し合います。

STEP5：売却活動を行う

仲介で売却する場合は市場に売り出し、買主を探します。
早期売却を優先する場合などには、不動産会社による買取が選択肢になることもあります。

STEP6：売却代金・ローン・費用などを整理する

売却後に残った金額を確認し、合意した内容に基づいて財産分与を行います。

財産分与のために不動産を売却するとき「仲介」と「買取」どちらがいい？

売却方法には、大きく「仲介」と「買取」があります。

離婚に伴って「できるだけ早く財産分与を終わらせたい」「元配偶者との関係を早く整理したい」「内覧などの対応をできるだけ減らしたい」と考える場合には、買取を検討する価値があります。

ただし、買取価格は市場での仲介による売却価格より低くなる場合があるため、仲介価格と買取価格を比較して判断することが大切です。

不動産の財産分与で失敗しないための5つのポイント

1．まず不動産の価値を把握する

不動産価格が分からなければ、公平な財産分与の話し合いをすることが難しくなります。
まずは現在の査定価格を確認しましょう。

2．住宅ローン残高も同時に確認する

不動産価格だけを見て判断すると、実際の資産価値を誤る可能性があります。
「売却価格」と「住宅ローン残高」の両方を確認しましょう。

3．名義だけで判断しない

不動産の名義が夫または妻のどちらか一方でも、財産分与の対象となる場合があります。

4．税金や売却費用まで考える

「3,000万円で売れたから1,500万円ずつ分ける」と単純に考えるのではなく、住宅ローンや売却費用、税金などを含めて検討することが大切です。

5．離婚後まで見据えて決める

現在の家をどうするかだけでなく「離婚後の住宅ローンは誰が支払うのか」「将来売却するときに誰の同意が必要なのか」「名義変更はどうするのか」まで考えて決めましょう。

財産分与の請求期間にも注意

2026年4月1日から、財産分与に関するルールが改正され、家庭裁判所に財産分与を請求できる期間は原則として離婚後5年に延長されています。

ただし、2026年3月31日以前に離婚した場合は、原則として2年です。

財産分与をまだ決めていない場合は、「後で考えればいい」と先延ばしにせず、早めに整理することをおすすめします。

不動産の財産分与は「売る・残す」の両方を比較することが重要

離婚時の不動産には、さまざまな選択肢があります。

• 売却して現金で分ける
• 一方が取得する
• 共有状態を解消する
• 住宅ローンを整理する

重要なのは、最初から「家を売る」と決めるのではなく、不動産の価格と住宅ローン残高を確認したうえで、どの方法が夫婦双方にとって適切なのかを比較することです。

特に不動産は金額が大きいため、数百万円の査定価格の違いが財産分与の金額にも大きく影響する可能性があります。

まとめ｜不動産の財産分与は売却価格の確認から

離婚に伴う不動産の財産分与では「家を売ったほうがいいのか分からない」「住宅ローンが残っているけど売れるの？」「不動産はいくらで売れる？」「夫婦でどのように分ければいい？」「仲介と買取のどちらが向いている？」など、状況によって最適な方法が変わります。

そのため、財産分与の話し合いを進める前に、まず不動産の現在の価値を把握しておくことが重要です。
「まだ売却すると決めていない」という段階でも、現在の不動産価格を知っておくことで、財産分与の判断材料になります。

ジャンクションは、不動産の売却を検討されている方に向けて、物件の状況や住宅ローンなどを踏まえた売却方法をご提案しています。
離婚に伴う不動産の財産分与や売却についてお悩みでしたら、お気軽にご相談ください。

※財産分与の法的判断、離婚協議書の作成、税務申告などは、弁護士・司法書士・税理士などの専門家への確認が必要となる場合があります。

財産分与で不動産を売却して分けるためには、離婚案件に強い不動産会社への依頼をオススメします。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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