住宅ローンが残る家を財産分与する注意点
離婚するとき、夫婦で協力して築き上げた家などの財産を分ける財産分与。
家の財産分与は権利・債務など複雑なケースもあり注意点も多くなります。
財産分与した住宅ローンが残っている家に住み続ける注意点を解説します。
不動産の財産分与とは
財産分与とは、預貯金をはじめ不動産・自動車・有価証券などの「財産」を離婚するときに分けることです。
離婚で不動産を財産分与する方法は「住み続ける一方が相当する金額を支払う」「不動産を売却して分ける」の2択です。
お金に余裕がある夫婦であればスムーズに財産分与できるでしょうが、ペアローンなど住宅ローンが残っている不動産は売却して財産分与するのが一般的です。
財産分与した家に住み続ける注意点
親の離婚と転校が重なると子どもの精神的負荷も大きいため今の家に住み続けたいといった事情もあるでしょう。
しかし、家の権利や債務の状況によっては、離婚後に財産分与した家を売却せずに住みつづけるのは注意が必要です。
- 権利 家の名義
- 債務 住宅ローンの有無
離婚による財産分与の家に住み続ける注意点は、複雑化するためケースごとに解説します。
住宅ローン完済した財産分与の家
名義人が住み続ける
住宅ローンを完済した家の名義人が、そのまま住み続ける財産分与であれば注意点はありません。
離婚による子供の養育費など慰謝料がある場合には、家を売却して一括で支払う方法があります。
非名義人が住み続ける
住宅ローンを完済している家に、非名義人がそのまま住み続ける財産分与の注意点は、名義を書き換える「名義変更登記」を必ずしておくことです。
家の名義を離婚した旧名義人のまま放置するリスクは、旧名義人の金融事故による家の差し押さえです。
住宅ローンを完済しているなら、ローンの滞納によって家を差し押さえられることはありませんが、旧名義人がクレジットカードやその他の借金の返済を滞納した場合には、家が差し押さえられる可能性があります。
旧名義人から名義変更しておくことで、旧名義人の金融事故に起因する家が差し押さえられるリスクは無くなります。
離婚で財産分与した家に非名義人が住み続けるなら、まずは名義変更登記を済ませましょう。
非名義人が離婚の財産分与で家を取得する場合、名義をそのままにしておくと旧名義人の財産として扱われてしまう事態が生じかねません。
旧名義人の借金だけではなく、固定資産税や住民税といった税金の滞納でも、家を差し押さえられることがあります。
住宅ローンが残っている財産分与の家
名義人が住み続ける
家の名義人で住宅ローン債務者が、そのまま住み続ける財産分与では住宅ローンの滞納に注意してください。
住宅ローンを滞納すると金融機関から一括返済を求められます。
一括返済できないと家を差し押さえられ、競売による売却へと進みます。
競売で家を売却されてしまうと市場相場の60％〜70％になるのが一般的です。
住む家がなくなるのに加えて、住宅ローンが残る場合には、今後の返済について金融機関と相談して返済していくことになり、自己破産に追い込まれるのが最悪のケースです。
離婚で財産分与した家の住宅ローンを支払い続けることが難しいと判断したら、できるだけ早めに売却へ動きましょう。
家の売却価格が住宅ローン残額より大きく、プラスの財産となっている場合には、そのプラス部分についても財産分与の対象となるため、原則そのプラス部分の半分の金額を財産分与する必要があります。
非名義人が住み続ける
名義人が住宅ローンを支払う家に、非名義人が住み続ける場合には注意点が多くあります。
まず、住宅ローン債務者（名義人）と居住者（非名義人）が異なる状態となるので、金融機関から一括返済などを求められることもあるため、事前に金融機関と協議しておく必要があります。
次に、住宅ローン債務者の名義人が、病気やリストラなどで返済を放棄する可能性や、住んでいない家の住宅ローンの支払いを継続する保障はないことがリスクです。
非名義人が住宅ローンの連帯保証人になっていたら、夫婦間で「名義人が支払う」と合意をしていても、金融機関に対する責任を免れることはできないため保証人の非名義人が残りの住宅ローンを払わなければなりません。
連帯保証人が債務を免れるためには金融機関と交渉して、連帯保証人から外れることを了承してもらう必要がありますが、判断基準は金融機関次第であり、基本的には難しいものです。
仮に保証人を外れるとなれば、新たな保証人を要求されたり、保証協会の利用を求められたり、まとまったお金の入金を求められることが多いでしょう。
名義人が住宅ローンを滞納するなど金融事故がおこせば家を差し押さえられて立ち退きを迫られる可能性があるため、非名義人に一定の収入があれば「住宅ローンの借り換え」と「名義変更登記」をすることです。
名義人と賃貸借契約を結び、非名義人が残りの住宅ローンを家賃として払い、完済したときに名義を夫から妻へ変更する約束を覚書や合意書でしておく方法もありますが、名義人が家賃で住宅ローンを返済していないケースも考えられます。
そういったリスクを回避するためには、家を売却して現金を分ける財産分与がおすすめです。
非名義人が離婚で不動産を取得する場合、名義変更をしたくても住宅ローンを完済するまでは、銀行側が名義変更を了承してくれないでしょう。
そのため、離婚の際に「住宅ローンが完済した後は非名義人に名義変更する」など、名義変更について明確に合意しておく必要があります。
ただ、登記請求権の時効の問題もありますので、きちんと専門家に相談したほうがよいでしょう。
共有名義でペアローンの家の財産分与
離婚時に共有名義かつペアローンで購入した家の財産分与では注意点があります。
各名義人が債務者かつ互いの連帯保証人であるペアローンの家は、どちらかの名義人が住宅ローンの支払いを滞納すると、金融機関から一括返済を求められる不安定な状態です。
まとまった現金を相手に支払う余裕があるか、ローンの引き継ぎが金融機関に承認されれば、単独名義で家に住み続ける財産分与も可能ですが、現実的ではないかもしれません。
離婚しても共有名義のままペアローンの支払いを続けることは、再婚するときや売却するときまでトラブルを先送りするだけといえます。
共有名義でそれぞれが住宅ローンを組んでいるペアローンの家のように、どちらか一方が支払いを続けることが困難な家は、売却して現金を財産分与するのが一般的です。
共有名義の家の売却できる価格が、住宅ローンを上回るアンダーローンであれば問題なく財産分与できる一方で、売却しても住宅ローンを完済できないオーバーローンでは金融機関の同意が必要な「任意売却」になることが注意点です。
住宅ローンがある家の財産分与は売却してから
離婚で不動産を財産分与するときは、売却して現金を分ける方法がオススメです。
売却するときに住宅ローンが残っている場合には、売却額でローンを完済し、特有財産があればその金額を除き、残金を財産分与します。
不動産の財産分与には「権利」「住宅ローンの有無」が直接的に関係し、単独名義よりも共有名義の財産分与の方が複雑化するため注意点も多くなります。
売却額よりもローン残高の方が多い場合には、無理をしてでも不足分を貯金などで補填して売却し、財産分与した方が後々トラブルが起こるリスクを回避する意味でも正しい選択です。
離婚の財産分与に贈与税はかからない
通常、誰かから不動産や現金などの財産をもらったときには贈与税がかかります。
しかし、財産分与は贈与や譲渡ではなく、夫婦の共有財産を分け合ったものと考えられるため、基本的に贈与税は発生しません。
離婚時の財産分与で取得した不動産には不動産取得税もかかりません。
ただし、財産分与で取得した不動産の名義変更を登記するときに「登録免許税」がかかること、所有者には毎年「固定資産税」がかかることは覚えておきましょう。
離婚するとき財産分与の金額に上限はないので、仮に高額な財産をもらったとしても、基本的に贈与税はかかりません。
しかし、さまざまな事情を考慮しても明らかに多すぎる金額だと判断された場合、贈与税がかかることがあります。過大な財産分与があったとき、税務署は贈与税や相続税を免れるために離婚したのではないかと調査をします。調査の結果、過大な場合は過大部分に、税金逃れの場合は離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかる可能性がありますので慎重に財産分与はおこないましょう。
譲渡所得税がかかるケースも
不動産や株式など価値が増減する資産を売却したときには、取得価額より売却時点の時価の方が高いと、その差額に譲渡所得税がかかるという注意点があります。
譲渡所得税の計算は、譲渡費用や建物の償却などの複雑な計算が必要になるため、税理士などの専門家へ相談するのがオススメです。
ここまで「財産分与の家に住み続ける注意点｜住宅ローンのリスク」について解説しました。
財産の中でも高額になる家や土地などの不動産は、あいまいな形で持ち続けると金銭トラブルにつながると分かっていても、夫婦間でお互いが納得いくかたちで財産分与を合意するのは難しいものです。
財産分与のための不動産売却を成功させるためには、離婚案件に強い不動産会社への依頼をオススメします。
離婚で不動産売却をお考えでしたら、売却専門の不動産会社ジャンクションにご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
不動産売却相談×年間実績1,000件以上
不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
＼不動産売却のプロがトータルサポート／
無料相談！売却成功へアドバイス！
いますぐ電話で相談する
0120-750-180
しつこい営業はございません。
不動産のお悩みは人それぞれ。まずは相談を
営業時間／10：00〜18：00 火・水曜定休
