任意売却とは？競売との違い・メリット・デメリット・流れをわかりやすく解説

任意売却で住宅ローン滞納の不動産を売る

任意売却は、ローンを滞納した不動産を自分で売却するための最後の選択肢です。

任意売却なら、競売で強制的に売却されてしまう前に、債権者の同意を得たうえで不動産を売却して残債を返済することができます。

任意売却で不動産を売却する流れやメリット・デメリットを解説します。

任意売却とは？

「任意売却とは？」とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった際に、金融機関などの債権者から同意を得たうえで、不動産を通常の売買に近い形で売却する方法です。

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。
住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る場合、通常は売却代金だけでローンを完済できないため、抵当権を抹消するための債権者の同意が必要になります。

住宅金融支援機構も、返済の継続が困難となった場合の選択肢として任意売却を案内しており、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながるとしています。

つまり任意売却は、「住宅ローンを払えないから、すぐ競売になる」という状況を避けるために、債権者と調整しながら不動産を売却する方法の一つです。

任意売却と通常の不動産売却は何が違う？

通常の不動産売却では、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して物件を引き渡すのが基本です。

一方、任意売却では、売却価格が住宅ローンの残債を下回る可能性があるため、金融機関など債権者との調整が必要になります。

例）

• 住宅ローン残高：3,000万円
• 不動産の売却価格：2,400万円

上記のの場合、600万円が不足します。
このような場合でも、債権者が抵当権の抹消などについて同意すれば、任意売却を進められる可能性があります。

ただし、任意売却をすれば残債が自動的にゼロになるわけではありません。
住宅金融支援機構の資料でも、任意売却後に残債務が残る場合は、原則として返済義務が残り、売却後の返済方法を生活状況などを踏まえて相談するとされています。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、どちらも住宅ローンなどの返済が困難になった場合に不動産を処分する方法ですが、手続きには大きな違いがあります。

住宅金融支援機構は、任意売却について通常の不動産取引として売却するため、一般的に競売より高値で売却できることが期待できることや、引渡し時期を調整しやすいことをメリットとして挙げています。

そのため、住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、競売に進む前に任意売却を検討することが重要です。

任意売却のメリット

1．競売より高く売れる可能性がある

任意売却では、一般的な不動産売却と同じように購入希望者を探して売却活動を行います。
そのため、競売と比較して市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
売却価格が高くなれば、その分だけ住宅ローンなどの残債を減らせる可能性があります。

ただし、「必ず競売より高く売れる」という意味ではありません。
物件の立地、状態、市場環境、売却条件などによって結果は異なります。

2．引越し時期を調整しやすい

競売は裁判所の手続きによって進められるため、所有者側が自由に売却スケジュールを決められるわけではありません。

任意売却では、買主との条件調整などを行いながら進めるため、引渡し時期を調整しやすい点がメリットです。
住宅金融支援機構も、競売と比較して退去後の生活設計を立てやすいと説明しています。

3．周囲に競売と知られにくい

任意売却は基本的に通常の不動産売買として進めるため、競売とは異なり、売却理由を近隣住民や購入検討者に積極的に知らせる必要はありません。

住宅ローンの返済が厳しいことをできるだけ周囲に知られたくない場合にも、任意売却が検討されます。

4．残債について相談できる場合がある

任意売却をしても残債が残るケースはあります。
ただし、その後の返済方法について、債権者と相談できる場合があります。

住宅金融支援機構でも、任意売却後の返済計画について、生活状況を踏まえて返済可能な金額を決定するとしています。

任意売却のデメリット・注意点

任意売却にはメリットだけでなく、注意すべき点もあります。

1．必ず任意売却できるわけではない

任意売却は、所有者だけの判断で実行できるものではありません。

抵当権などの権利関係がある場合、債権者との調整が必要です。
住宅金融支援機構の任意売却手続でも、抵当権抹消についての承諾を得てから売買契約を進める仕組みが示されています。

2．売却しても借金が残る可能性がある

任意売却によって不動産を売却しても、住宅ローンの残高すべてを返済できなければ残債が残ります。
そのため、「任意売却＝借金がなくなる」と考えるのは間違いです。
残った債務については、債権者との返済方法の調整などが必要になります。

3．時間的な余裕がない場合がある

住宅ローンの滞納が続くと、債権者側の手続きが進み、競売開始に向けた手続きなどが進行する可能性があります。
そのため、「もう少し様子を見てから相談しよう」と放置するのはおすすめできません。

早い段階で金融機関や任意売却に詳しい不動産会社などへ相談し、現在の状況を確認することが重要です。

4．不動産会社選びが重要

任意売却では、一般的な不動産売却以上に、債権者との調整・販売価格の設定・売却活動・スケジュール管理などが重要になります。

住宅金融支援機構も、任意売却を円滑に進めるためには、適切な販売活動を行える仲介業者を選ぶことが必要だとしています。

任意売却の流れ

任意売却は、一般的に次のような流れで進みます。

STEP1．不動産会社などへ相談する

まず現在の住宅ローン残高、滞納状況、不動産の市場価格などを確認します。

STEP2．不動産を査定する

不動産会社が物件を調査し、売却価格の目安を算出します。
ここで重要なのは、単に査定額が高い会社を選ぶのではなく、任意売却の実績や債権者との調整経験があるかを確認することです。

STEP3．債権者と売却条件を調整する

売却価格や抵当権の抹消などについて、金融機関など債権者と調整します。

STEP4．売却活動を開始する

債権者との調整が整ったら、購入希望者を探します。
通常の不動産売却と同じように、物件の広告掲載や購入希望者の内見などを行います。

STEP5．売買契約を締結する

債権者の承諾内容に沿って売買契約を締結します。

STEP6．決済・引渡し

買主から売買代金を受け取り、債権者への返済、必要な諸費用の支払いなどを行い、抵当権抹消と物件の引渡しを進めます。

住宅金融支援機構の手続きでも、抵当権抹消の承諾後に売買契約を締結し、決済へ進む流れが示されています。

任意売却にかかる費用は？

「住宅ローンを払えないのに、任意売却の費用を払えるの？」と不安になる方も少なくありません。
任意売却では、仲介手数料や抵当権抹消に関する費用など、通常の不動産売却と同様に一定の費用が発生します。

ただし、債権者との調整により、売却代金から仲介手数料や抹消登記費用などを控除できる場合があります。
住宅金融支援機構も一定の条件のもとで、これらの費用を売却代金から控除できる場合があると案内しています。

そのため、費用が心配だからといって、最初から任意売却を諦める必要はありません。
実際に利用できる費用や条件は、借入先や個別事情によって異なるため、事前に確認することが大切です。

任意売却するとブラックリストに載る？

「任意売却するとブラックリストに載りますか？」という質問もよくあります。
正確には、「任意売却をしたから」という理由だけで信用情報に事故情報が登録される、という単純な仕組みではありません。

信用情報機関では、ローンやクレジットカードなどの契約内容や返済状況、延滞、代位弁済、強制回収手続などの情報が登録されます。
全国銀行個人信用情報センターでは、こうした取引情報を一定期間登録するとしています。

そのため、任意売却を検討している場合は、「任意売却したらどうなるか」だけではなく、「現在の住宅ローンの返済状況が信用情報にどう影響するか」を金融機関などに確認することが重要です。

任意売却はどんな人に向いている？

次のような状況にある方は、任意売却を早めに検討する価値があります。

• 住宅ローンの返済が毎月苦しい
• すでに住宅ローンを滞納している
• 今後、住宅ローンを払い続けるのが難しい
• 不動産を売却しても住宅ローンが残りそう
• 離婚や収入減少などで住宅を維持できない
• 競売になる前に売却を検討したい
• 住宅ローンの残債と現在の不動産価格を知りたい

特に重要なのは、競売の手続きが進む前に相談することです。
状況によっては任意売却以外の選択肢が適している場合もあるため、まずは現在の住宅ローン残高と不動産価格を確認しましょう。

任意売却を検討するとき、不動産会社選びで確認すべきこと

任意売却を成功させるためには、不動産会社選びが非常に重要です。
確認しておきたいのは、次のポイントです。

任意売却の実績があるか

一般的な不動産売却と任意売却では、債権者との交渉や手続きに違いがあります。
「不動産を売る会社」であればどこでもよいとは限りません。

債権者との調整に対応できるか

任意売却では、金融機関などとの調整が重要です。
査定額を提示するだけでなく、売却条件について具体的に説明できる会社を選びましょう。

売却価格だけで判断しない

任意売却では、「一番高い査定額を出した会社」を選べばよいとは限りません。
重要なのは、適正な価格で、期限内に、実際に売却できる販売戦略があるかです。

売却後の残債まで説明してくれるか

任意売却は売却したら終了ではありません。
残債が発生する場合、その後の返済についても確認しておく必要があります。

任意売却についてよくある質問

任意売却を考えているなら、まず「売れる価格」と「残債」を確認しましょう

任意売却で最も重要なのは、「今の不動産がいくらで売れるのか」そして、「住宅ローンがいくら残っているのか」を把握することです。

例えば、「住宅ローン残高3,500万円に対して、不動産価格が4,000万円」であれば、通常の売却で住宅ローンを完済できる可能性があります。

一方で、「住宅ローン残高3,500万円に対して、不動産価格が2,800万円」であれば、700万円程度の不足が発生する可能性があります。

この差額がどの程度になるのかによって、任意売却が必要なのか、通常売却で対応できるのかなど、取るべき方法が変わります。

だからこそ、住宅ローンの返済が苦しくなったときは、滞納や競売を待つのではなく、できるだけ早い段階で不動産価格を確認することが重要です。

まとめ｜任意売却は早めの相談が重要です

「住宅ローンが払えない」
「このままでは家を失うかもしれない」
「競売だけは避けたい」

このような状況でも、最初から諦める必要はありません。
任意売却は、競売とは異なり、所有者が不動産会社などと協力しながら売却を進める方法です。

一方で、債権者との調整が必要になるため、時間が経つほど選択肢が狭くなる可能性があります。

「今の家はいくらで売れるのか」
「住宅ローンはいくら残っているのか」
「任意売却が必要なのか」

住宅ローンの返済に不安を感じた段階で確認しておくことが大切です。
売却価格の査定だけでも、任意売却を判断するための重要な材料になります。

「自分のケースでも任意売却できるのかわからない」
「住宅ローンがいくら残るのかわからない」
「競売になる前に何をすればいいのかわからない」

任意売却では、まず現在の不動産価格と住宅ローン残高を確認してみましょう。

ジャンクションでは、物件の状況や住宅ローン残高を確認したうえで、通常売却・任意売却などを含めた売却方法を検討するためのご相談を承っています。
「任意売却をするべきかまだ決めていない」という段階でも問題ありません。
まずは現在の不動産価値を知ることから始めてみてください。

任意売却はローン滞納の不動産を売却して債務を減らすことができる最後のチャンスです。
任意売却で不動産を売却するなら、売却に強い不動産会社への相談がオススメです。

横浜市近郊の任意売却なら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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