任意売却で不動産売却する流れ｜メリット・デメリット

不動産の任意売却とは

任意売却とは、ローンを返済ができなくなった不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
ローンの返済期間は長いため、収入の減少や離婚などの予期せぬ事態で、返済が計画どおりにできないことも起こるでしょう。

経済状況の変化でローンの返済が滞れば、一括での返済を債権者から請求されます。
ローンを滞納して銀行から督促がきているのに支払いを先延ばしすると、銀行はローンを保証している保証会社に「代位弁済」を求めます。
代位弁済をおこなった保証会社は、オーナーへ残債の一括返済を求めますが、一括での返済が難しい場合、抵当権の実行である「競売」へと話は進みます。

任意売却は、競売になってしまう不動産について残債処理を含めて債権者（保証会社など）と話し合い、不動産を売却する方法です。

任意売却は債権者の同意を得るという手間がかかりますが、任意売却であれば債務処理後の生活設計を含めた相談が可能です。

不動産を任意売却する流れ

不動産を任意売却するためには、まず債権者（銀行などの金融機関）の同意が必要です。
通常の売却時よりも事前に決めておくことや交渉が多くなるため、任意売却する流れを確認しておきましょう。

任意売却と競売の違い

任意売却になるローン滞納の目安

債権者はローン滞納の発生から時間経過にそって事務的に処理を進めます。
オーナーが「任意売却をする」と決めても、その意思を債権者に伝えなければ差押、競売へ自動的に進んでしまうのです。

競売での売却申立を回避し、任意売却できるかどうかは、債権者や売却計画の内容によるところも大きいため、まずは任意売却へ向けて交渉を開始することが、任意売却を成功させるカギといえます。ローンが払えない、払えなくなる場合には、早めに債権者に相談しましょう。

滞納期間	事務処理
１ヶ月〜５ヶ月	「督促状・催告状」が届きます。 延滞している返済費用の支払いを求める通知です。
６ヶ月	「期限の利益喪失通知」が届きます 分割での返済には応じられません。という債権者からの通知です。
７ヶ月〜	「代位弁済通知」 銀行に債務を代位弁済した保証会社からの通知です。保証会社は一括返済を求められます。 「差し押さえ通知」 債権者による競売の申し立てが行われ、不動産が差し押さえられた旨の通知です。 「競売開始決定通知」 競売手続きが始まった通知です。この後４ヶ月～６ヶ月ほどで、強制的に売却されます。

任意売却はいつでも始められますが、競売を止めるためには、開札の2日前までに、債権者から競売取り下げの申し立てをする必要があります。任意売却には、競売になるまでの流れの中でタイムリミットがあることが注意点です。
また任意売却では、買主が現れたとしても最終的に債権者の同意を得る必要があります。

任意売却のメリット

• 売却費用も売却金額から捻出できる場合も
  通常、不動産の売却には、登記費用、仲介手数料、場合によっては測量費用など諸費用が必要です。
  任意売却の場合、売却費用の中からこれらを捻出することも可能で、売却価格によっては持ち出し費用もなしに売却が可能です。競売では認められない引越し費用も捻出できます。
  
• 市場価格で売却できるため競売より高く売ることができる
  任意売却と通常の不動産売却との違いは、任意売却には債権者の同意が必要であることです。そのほかは通常の売却と変わりません。
  売買市場での売却によって、少しでも高い価格で売却できれば、残債を圧縮でき、後の生活設計が楽になります。また、費用や滞納した税金を売買代金の中から支払うことも可能になります。
  
• 売却先によっては住み続けることも可能に
  任意売却では、売却先を絞って売買交渉も可能です。
  例えば、親類縁者や不動産投資会社に購入依頼をし、売却後は賃料を支払って、賃貸物件として住み続けることができる場合もあります。
  
• 滞納したマンションの管理費等も費用として精算できる
  マンションの場合、管理費や修繕積立金がローンと一緒に滞納されている例が多く見られます。
  任意売却なら、管理費や修繕積立金の滞納も併せて売却代金から費用として精算することも可能です。
  区分所有法によると“管理費等の債権の求債は新しい所有者に対してもできる”とあるため、滞納金が残ったままでは、売却後の新しい所有者に管理組合から請求されますので、売却時には精算しておくことが一般的です。競売の場合でも、買い受け人は滞納された管理費等の債務を継承するという条件のもとで売却されます。
  
• 債権者によっては引越し費用の控除も可能
  売却のための費用のほかに、30万円程度までの引越し費用や、場合によっては後の生活に必要な費用の一部を売買代金のなかから支出してもらえる場合もあります。これはあくまで、売却代金との兼ね合いで決まるもので、すべての債権者が認めてくれるわけではありません。
  しかし、これが競売との違いで、交渉によって後の生活設計まで考慮できるのが、任意売却の大きなメリットといえます。
  

任意売却のデメリット

• 信用情報に傷がつく（ブラック）
  任意売却に限らず、ローンを滞納した時点で信用情報機関に登録されることがあります。
  
• 競売に比べて手間がかかる
  競売の手続は裁判所主導で進むため、所有者は何もする必要がありませんが、任意売却では、自分で仲介業者を探したり、売主として不動産の売却手続を進める手間と時間がかかります。
  
• 悪徳業者の存在
  任意売却にはガイドライン等が制定されていないため、倫理観の低い悪徳業者が存在します。新たなトラブルを引き起こさないよう、任意売却を相談する不動産会社には注意しましょう。
  

任意売却にかかる費用

任意売却は通常の売却と同じ費用がかかります。任意売却にかかる費用をご紹介します。

• 仲介手数料 ※買取の場合には不要
• 売買契約書の印紙代
• 売却・抵当権抹消にかかる司法書士報酬+登録免許税
• 必要に応じて測量費や解体費など

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任意売却でローンを完済できない場合

任意売却後の返済について話し合う

任意売却で不動産を売却してもローンの残債が残ることがあります。
任意売却した後の残債をどのように返済していくのか、これについても債権者の同意を得なければなりません。市場での売却をめざす中で、当初の売却希望価格より低い価格での交渉になる可能性もあり、そのたびに債権者の了解を得る必要もあります。
債権者の同意に判断材料となるため、債務者（オーナー）は収入状況の開示、残債の無理のない返済計画等を提示する必要があります。

債権回収会社への債権譲渡の可能性も

債権譲渡とは、債権の内容はそのままに債権者が、第三者にその債権を売り渡すことです。
公的金融機関以外の民間の金融機関や保証会社は、滞納したローンの債権を、債権回収会社へ売却する場合があります。つまり、オーナーにとって債務の返済先が債権回収会社に代わるということです。任意売却で残った債権が売り渡されて債権譲渡の通知が届いた場合には、債権回収業者との返済計画に関しての話し合いが必要になります。

任意売却後の残債によっては自己破産も

任意売却しても残債の返済が不可能と判断される場合は「自己破産」という法的な債務整理を決断するケースもあります。
自己破産とは、債権者の債権額が大きく、経済的に破綻している状態に陥り、返済が不可能と裁判所が判断した場合、必要な最低限の生活費、財産以外をすべてお金に換え、債権額に応じて配分返済する代わりに、残りの借金の支払い義務を免除する制度です。

自己破産は破綻した債務者の経済的再生を支援し、人生をやり直すために設けられた裁判上の手続きですがデメリットもあります。
具体的なデメリットは、まず信用情報機関のデータベースに事故情報として登録されるため、以後一定期間は、クレジットカードをつくったり、新たに借金することができなくなります。また、自己破産の手続き中は一部士業や金融業など、制限される職種があります。

任意売却のために差し押さえを解除する方法

任意売却するためには差し押さえを解除する必要があります。
任意売却する方の多くが、ローンだけではなく固定資産税なども滞納し、役所から不動産の差し押さえられています。任意売却するためには差し押さえを解除する必要があるのです。任意売却をする場合、債権者（借入先の金融機関や保証会社）は、役所からの差し押さえを解除するための費用を一定額、売却金額の中から支払うことを認めているため、役所と債権者の両者の折り合いがつくように金額を話し合い調整します。

差し押さえを解除してもらい、無事に任意売却が完了したとしても、必ず税金の滞納額すべてを清算できるとは限りません。支払い切れなかった残金については、役所と相談のうえ分納を認めてもらい、支払う必要があります。

任意売却に詳しい不動産会社へ相談する

任意売却は、ローンを滞納してからではなく、滞納しそうになったら相談するのが理想です。
リストラや離職などでローンの支払いが難しくなることは誰にでも起こりえることです。滞納の原因によっては、返済スケジュールの変更など条件の変更に銀行が応じる場合もあります。
任意売却を相談するときには、経済状況の詳細を説明し、問題解決に当たる姿勢で説明します。最終的に任意売却によって債務整理をおこなう場合にも、期間は限られているため早めのスタートが成功の秘訣です。

任意売却は債権者の存在を除けば、通常の売却と変わりません。しかし、債権者の同意を得て任意売却を成功させるためには、通常の不動産の知識に加えて、民法や民事執行法、税法など、さまざまな知識や、債権者との交渉スキルが必要になるため、任意売却を専門的に扱う不動産会社もあります。
任意売却は競売と違い、オーナーが依頼する不動産会社を選択することができますが、弁護士や税理士などのネットワークが整っている任意売却に強い不動産会社へ依頼することが大切です。任意売却は、債務整理を通じて債務者の経済再生を図り、再スタートのきっかけをつくるものです。ローンの支払いが難しいと感じたら、任意売却の検討を含めて、早めに専門家へ相談することをオススメします。

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ここまで「任意売却で不動産売却する流れ｜メリット・デメリット」について解説しました。
任意売却はローンを滞納した不動産を売却して債務を減らすことができる最後のチャンスです。任意売却で不動産を売却するなら、任意売却・不動産売却に詳しい不動産会社への相談がオススメです。
任意売却でお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。