磯子区の不動産を売るタイミングはいつ？横浜市磯子区の相場・推移

横浜市磯子区の不動産を売却するときに役立つ相場（土地価格・マンション価格の推移）などのデータから分かりやすく解説します。
磯子区の土地・戸建やマンションの『売り時はいつなのか？』について、損をしないためにも考えてみましょう。

横浜市磯子区の不動産市場の特徴

横浜市磯子区の地域情報や特徴から、どのような不動産事情がある街なのか見ていきましょう。

磯子区は横浜市の行政区のひとつ

横浜市磯子区は、中区・南区・港南区・金沢区・栄区に隣接しています。
磯子区の面積は19.02k㎡、総人口は約16.5万人です。

磯子区の路線・駅

• JR京浜東北線・根岸線（大宮駅 – 大船駅）
  • 根岸駅　磯子駅　新杉田駅　洋光台駅
• 京急本線（泉岳寺駅 – 浦賀駅）
  • 屏風浦駅　杉田駅
• シーサイドライン（新杉田駅 – 金沢八景駅）
  • 新杉田駅

磯子区にある駅から、のぼりは東京・埼玉方面、くだりは鎌倉や逗子・横須賀方面へアクセスすることが可能です。
日本最多の6社11路線が乗り入れるビッグターミナル「横浜駅」にJR・京急で1本で行けることや、新杉田駅からは八景島シーパラダイスへ行くことができます。

横浜市磯子区の魅力

磯子区は横浜市の南東部に位置し、埋め立て地の臨海エリアと、円海山を頂点とする丘陵エリア、その間の平地エリアに分けられます。
丘陵エリアと平地エリアの境には、磯子区の景観を特徴づける斜面が連なっています。

京浜工業地帯の一翼を担う磯子区は、工場で働く人たちの居住地として磯子駅前・根岸駅前・新杉田駅前のマンション（工業団地）を中心に開発されたエリアと、ニュータウン開発地域の分譲地である洋光台駅前が代表的です。
磯子区の各駅から横浜都心への交通の便が良いことから、マンション・戸建が共存する住宅地へと発展してきました。

磯子区の土地相場の推移

横浜市磯子区でマンションや戸建などの不動産を新築する時、購入価格に大きく影響するのが土地の価格（地価）です。
まずは横浜市磯子区の地価がどのように推移しているのか神奈川県の地価調査・地価公示のデータを基に調べてみましょう。

基準地価格と公示価格は「土地取引価格の指標」や「取得価格算定の規準」として利用されます。

磯子区の土地価格の推移

土地価格は立地によって違うため、横浜市磯子区の住宅地と商業地それぞれ平均価格の推移を見ていきましょう。

神奈川県公式サイト「かながわ地価レポート」より作成

横浜市磯子区の住宅地では「駅からのアクセス」「買い物などの生活利便性」「子育てや閑静な住環境」が良い立地の土地は価格が高くなる傾向があります。
磯子区の商業地では「駅前の立地」や「再開発が進む立地」ほど土地の価格が高い傾向があります。

磯子区の住宅地の価格は比較的安定していますが、経済状況のあおりを受けやすい商業地の価格の推移が上昇・下降するタイミングに合わせて微動しています。
磯子区にある商業地に近い住宅地は需要が集中するため、希少性が高い土地の価格は爆発的に上昇するため平均価格を押し上げることがあります。

磯子区の土地は立地によって価格が違う

前項では磯子区の土地を住宅地と商業地に分けていますが、横浜市の都市計画ではさらに細分化されています。
磯子区における土地利用は「住居・商業・工業」と効率的な環境を整えるため、都市計画で「住宅地・商業地・工業地」などの種類に区分し「用途地域」を定めています。

磯子区の用途地域

用途地域によって土地に建てられる建物の規模に制限がかけられているため、需要があるのに建てられる面積が少ないエリアや売却市場に出てこない人気エリアなどの土地は、競争状態が生まれやすく希少価値が高まったときに価格は上がります。

磯子区の住宅地にある戸建や土地は価格が安定しているため、売却するタイミングについて深く考える必要はありません。
固定資産税などのランニングコストに加えて、戸建の場合には建物の老朽化を防ぐメンテナンス費用などがかかるため、磯子区の土地・戸建は売り時を待つよりも売却期間にゆとりのあるスケジュールで売却するのが賢明でしょう。

横浜の新築分譲マンション価格相場

磯子区でもマンション相場が上がっていると言われる昨今では、マンションの価格が下落する前に高値で売り抜けたいオーナーも増えています。
横浜市磯子区のマンション売却を検討している方のために「売り時はいつなのか」、横浜のマンション売却相場を多角的に解説します。

マンションを売却するときの価格は、新築マンションの相場も影響します。
横浜市で新築分譲されたマンション価格の推移を価格と面積から見ていきましょう。

横浜市の新築マンション価格の推移

横浜市の新築分譲マンション平均価格は、日銀の異次元金融緩和が発表された2013年（平成25年）を境に急上昇しています。

異次元緩和で住宅ローンが低金利になったことに加えて、東京オリンピック開催に伴う関連施設（競技場・ホテル・インフラなどを含む）の建設ラッシュで建築費用や人件費が高騰し、都心を中心に爆発的に上昇した新築分譲マンションの価格が、横浜市のマンション価格にも影響しています。

横浜市公式サイト「住宅市場に見る最近の傾向」より作成

横浜市の新築マンション面積の推移

横浜市で新築分譲されたマンションの平均面積は、2003年の79.8㎡（約24坪）をピークに減少傾向にあり、近年では70㎡（約20坪）前後で推移しています。

横浜市は東京のベッドタウンであるため、快適な住環境を維持するために面積の増減は少ないことが特徴ですが、新築分譲マンションの平均価格と平均面積の推移を比較すると、2000年代前半では広い面積を安く買えていたことが分かります。

横浜市公式サイト「住宅市場に見る最近の傾向」より作成

横浜市の新築マンション坪単価の推移

横浜市で新築分譲されたマンションの価格と面積の平均値から算出した平均坪単価を見ていきましょう。

価格と坪単価の推移は比例していますが、1990年（バブル期）の1坪/310万円前後から2004年（景気低迷）に底値の1坪/165万円前後まで下落し、オリンピック開催決定後の2017年に1坪/300万円弱まで高騰しています。

横浜市公式サイト「住宅市場に見る最近の傾向」より作成

注目すべきは異次元緩和の発表から新築分譲マンションの平均価格は上昇しましたが、平均面積については縮小傾向で横這いしている点です。つまり同じ面積でも坪単価が上がり平均価格が上昇しているということになります。

横浜市の新築分譲マンション価格と土地価格を比較すると、バブル崩壊前後や景気低迷期は比例していますが、金融緩和以降に土地価格の上昇に比べて新築分譲マンション価格は急上昇しています。

マンション購入時期ごとの特徴

横浜市の新築分譲マンション「価格」「面積」「坪単価」の推移から、マンションの価値は時期によって変動していることが分かります。
中古マンションを売却するときにも、このような世界経済・日本経済の変化による価値変動の影響を大きく受けます。

新築マンションの価値は、中古マンションの価値にも影響するため、磯子区の新築マンションが高いときには、磯子区の中古マンションも高く売却できるタイミングといえます。

磯子区の中古マンション価格の相場

横浜市の中古マンション相場は、東日本レインズのデータによると日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、新築分譲マンション価格の上昇に引き上げられる形で中古マンション価格は2020年までの7年間で30％以上も大きく上昇しました。

磯子区の中古マンション価格が上がった3つの理由

①住宅ローン低金利で磯子区のマンション価格が値上り

マンションや戸建を購入するときの住宅ローン金利は、高ければ借りられる額は少なくなり、金利が低ければ借りられる額は多くなります。

月々の支払いが12万円の場合（35年）
・金利2.0％：借り入れ総額　3,622万円
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住宅ローンが低金利のタイミングは「不動産の購入層が増える」ため、低金利のタイミングは「買う・売るの両方で価格が上がる」ということです。

住宅金融支援機構【フラット35】「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より

住宅ローンの低金利によって磯子区の新築分譲マンションは値上がりし、その影響で中古マンションの価格も上昇します。
新築では手に入らない希少価値の高い立地の磯子区にある中古マンションが高騰している理由の一つといえます。
住宅ローンが低金利のタイミングでマンションを売却することが価格に良い影響があることを覚えておきましょう。

②磯子区の住宅（マンション・戸建）需給バランスが価格へ影響

磯子区といえば工業地域に隣接する商業地域の印象がありますが、磯子区の大部分は丘陵エリアの住宅地です。
磯子区の住宅地では戸建が多く人気がありますが、駅前の商業地といった立地ではマンションが多い特徴があります。
磯子区で不動産を売却するときは「マンション価格が牽引する立地」または「戸建の価格が牽引する土地」なのかが影響します。

用途地域が定められている磯子区ではマンション・戸建が建てられる立地が決まっています。
戸建に住みたい場合は既に建っている「建売住宅や中古物件を購入する」か、「土地（空き地・古家つき土地）を購入して建物を建てる」か選択肢が多いのに対して、マンションに住みたい場合は「新築」か「中古」か選択肢が少ないことが特徴です。

また、磯子区ではマンションの建築に横浜市独自の規制を設けているためマンションの供給が少なく、希少性が高い立地の中古マンションの価格が高騰しています。

横浜市の将来を見据えたマンション開発規制
横浜は住宅地として人気が高いため、マンション建設に多くの規制を設けています。
例えば西区みなとみらい周辺は横浜市が規制緩和しない限り新築マンションを建設できなくなっています。これは、横浜が居住地として人気の高さゆえの措置で、規制しないと街中にマンションが乱立してしまうことを警戒してのことです。
また、大規模なマンションが一部のエリアに集中して建設されると、周辺エリアを含めて不動産相場が一様に下落する恐れがあるため需給バランスを注視しながらコントロールしているといえます。

③住みたい街としての人気が中古マンション価格の下支え

横浜市は住みたい街ランキング1位と人気があるため、他のエリアよりも中古マンションの需要が高く売れています。
横浜駅周辺のマンション価格が高騰しているため希望物件が見つからない購入希望者の多くが、磯子区までエリアを広げているのも磯子区の中古マンション価格が高騰している一つの要因です。

ただし、磯子区の中でも「ターミナル駅から遠い立地」や「駅まで苦労する坂道が多い立地」は敬遠される傾向があります。

人口増加によって横浜市は競争状態
横浜市の人口は、1960年代から40年間で約２倍となり、2013年に370万人、2019年には過去最高の373万人に達しました。
横浜市は東京都区部に次ぐ人口の多い市、日本第２の都市となっています。

本来であれば建物の価値は経年によって下がるのが不動産ですが「金融政策」や「人気の立地」が価格を支える磯子区のマンションは資産価値が高いといえるでしょう。
一方で、磯子区全体の中古マンション相場は上昇傾向にありましたが、今後は価格が「上がるエリア」と「横ばい・下がるエリア」の二極化が予想されるため売却するなら早めに動くのがおすすめです。

磯子区の不動産相場の見通し

横浜市磯子区の不動産価格は金融緩和と建築費の高騰によって、大きく値上がりしました。
しかし、長期的には磯子区の不動産相場は一部のエリアを除き下落すると予想されています。

横浜市の人口推移

横浜市が発表した「横浜市の将来人口推計」では、約378万人を記録した2021年を人口ピークとして45年後の2070年には約70万人減の300万人前後まで人口が減少すると予想されています。

人口が減少する土地では、不動産価格は下落する傾向があり、横浜市の人口推移を世代別に分けてみると、少子高齢化が改善される見込みもありません。

注目すべきは、マンションや戸建といった居住用の不動産を積極的に購入する世代の減少が顕著である点です。
80歳までに完済が必要である住宅ローンを利用する世代を25〜44歳として、2020年の90万人から2070年の65万人と30％以上も減少するのです。

横浜市公式サイト「横浜市将来人口推計」「横浜市内人口の推移」より作成

横浜市磯子区では「1991年をピークに人口減少が始まる」との推計結果を発表しています。
実際に磯子区の人口は緩やかに減少しており、同時に高齢化が進んでいます。
長期的には「空き家の増加」「購入層の減少」などの理由から、磯子区でも一部の不動産を除き価格は下落していくものと予測されます。

マンション供給戸数の推移とストック戸数

横浜市の新築分譲マンション供給戸数は2003年と2008年の約12万戸をピークに縮小傾向で、2018年に新築分譲されたマンションは約4万戸となっており、新築分譲マンションの建設が大幅に減っていることが分かります。

同時に、横浜で新築分譲されたマンションの戸数を積み上げていくと、1989年の12万戸から2018年には64万戸を超え、マンションストック数は5倍以上に増加しています。

マンションは戸建のように建て替えが簡単にはできないため、需給バランスが崩れれば価格が下落するマンションも出てくるのです。

横浜市公式サイト「マンションストックの状況」より作成

神奈川県で27万戸超のマンションが築40年を超えます。（2022年時点）
マンションは築40年を超えると、所有者の高齢化や建物の老朽化で修繕費の負担増などの問題が現れ、売りに出される中古マンションが増加します。
年齢別人口によると、磯子区でもマンションを購入する世代は減り、マンションを売却する世代は増え続けるため、長期的には中古マンションの価格は下がると予想されます。
また、築年数が古いマンションでは住宅ローンが使えない金融機関も増えているため、買える人が「現金を持っている人」に限られてしまうこともマンション価格が下落する要因でしょう。

住宅ローン金利上昇のリスク

日銀の異次元緩和が2024年に終了し、段階的に住宅ローン金利も上がる見通しです。
住宅ローン金利が上がると年収に対して借入できる額が減るため、高騰していた価格帯で買うことができる購入層の減少や、購入意欲の減退や買い控えが起こり、今まで高騰していた不動産価格は下落することも。
住宅ローンの金利は「売る人・買う人」同時に影響することを忘れてはいけません。

過去には2006年に日銀が量的緩和を解除し金利を上げている最中、2008年にリーマンショックが起こり不動産価格が下落しました。
変動金利の見直しは5年ごとですが、金利の上昇が分かれば、限界まで住宅ローンを借りていたオーナーが一斉に不動産を売り出すことで価格は下落します。
支払総額が増えることで、支払いが滞ってしまい任意売却・競売となって売りに出される不動産も少なからず中古市場に増えるでしょう。

高齢化が進む磯子区

横浜市が発表している人口統計や指標を基に、横浜市各区の人口密度や世帯数、高齢化率を調べてみましょう。
高齢化率が低い区から高い区の順となっています。_{※高齢化率とは人口に対して65歳以上が占める割合です。}

横浜市公式サイト「横浜市の主な指標」「年齢別の人口」より作成

横浜市各区によって人口と面積からなる人口密度に違いはありますが、人口に対して65歳以上が占める割合を示す高齢化率から、磯子区では既に高齢化が進行していることが分かります。
行政が何らかの施策を打たなければ人口減少と高齢化にともない、磯子区では空き家の増加などの問題が浮き彫りとなってくるでしょう。

横浜市磯子区でも老年人口（65 歳以上）は急速に増加しています。
2035年（令和17年）に磯子区内人口は約２.8万人減少し、65 歳以上人口が増加する一方で15～64歳の人口が約2.7万人減少すると見込まれています。

不動産の売買は売りたい人と買いたい人がいて成立しますが、買いたい人が増えて価格が高騰するのとは逆に、売りたい人が増えた場合には価格は下落します。それが相場です。
不動産の適正価格とは関係なく、売れなければ価格を値下げして買える人を増やす以外に方法は無いということを覚えておきましょう。

横浜市磯子区の不動産は今が売り時

横浜市磯子区の土地の価格や新築マンション価格の推移データなどをもとに横浜の不動産を売るタイミングについて検証しました。
磯子区の不動産価格は「2024年に終了した住宅ローン低金利」や「2021年にピークアウトを迎えた横浜市の人口増加」に支えられて高騰していましたが、今後の磯子区の不動産相場は下記の懸念が挙げられます。

• 住宅ローン金利の追加利上げ
• 少子高齢化と人口減少に伴う住宅需要の縮小

横浜市磯子区の不動産は、立地によっては既に売り時のピークを迎えています。
住宅ローンの低金利が続く限り、磯子区の不動産価格は更に上昇する可能性もありますが、それは局地的に一部のエリアで希少性が高い不動産に限定され、価格の下落は近い将来に高い確率で起こりえます。

そもそも不動産の価値は土地の価格によるところが大きく、地価が大幅に上昇しない限りマンションや戸建は経年によって建物の資産価値は減少するため購入時の価格より売却価格は下がることが一般的です。
それでも購入時から価格を維持していたり、購入時を超える売却価格、少しの値下がりで売却できるということ自体が「不動産バブル」であり、それだけでも磯子区の不動産は売り時といえます。

横浜市の一部では不動産価格の下落がはじまっています。
相場は緩やかに崩れるときもあれば、一瞬で崩れることもあるため、磯子区にある不動産を売却するタイミングを見計らっている間に「売れるはずだった価格で売れない」という事態に注意してください。

ここまで「磯子区の不動産を売るタイミングはいつ？横浜市磯子区の相場・推移」について解説しました。
磯子区の不動産を売るタイミングや相場については立地によって見方が変わりますが、売却を検討されている方への分析結果として参考としていただければ幸いです。
磯子区の不動産売却でお悩みでしたら『売却専門の不動産会社ジャンクション』にご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超

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