駐車場は売却できる？相場・税金・費用・高く売る方法を徹底解説

駐車場の売却

駐車場を所有しているものの、「今の収益が少ない」「管理や固定資産税の負担が大きい」「別の用途に土地を活用したい」などの理由から、駐車場の売却を検討する方が増えています。

結論からいうと、月極駐車場やコインパーキングとして利用している土地でも売却できます。
ただし、駐車場の売却では、一般的な住宅や土地とは異なり、現在の賃貸契約、駐車場設備、収益性、土地の形状や立地などを考慮して売却方法を決めることが重要です。

この記事では、駐車場の売却方法、売却相場の考え方、必要な費用・税金、高く売るためのポイントまで詳しく解説します。

駐車場は売却できる？駐車場のままでも売れる

駐車場として使用している土地は、そのまま売却することが可能です。
月極駐車場だけでなく、コインパーキング、自主管理の駐車場、駐車場運営会社に貸している土地なども売却できます。

重要なのは、「駐車場だから売れない」ということではなく、その土地を購入したい買主がいるかどうかです。

特に、駅から近い土地、幹線道路沿い、住宅地、商業地などでは、駐車場以外にも住宅、アパート、マンション、店舗、事業用地などの需要が見込める場合があります。
そのため、現在の駐車場収入だけを基準に売却価格を決めるのではなく、「土地として他にどのような利用方法があるか」まで含めて査定することが大切です。

駐車場の売却価格はどう決まる？

駐車場の売却価格は、単純に「月々の駐車場収入×年数」で決まるわけではありません。
主に次のような要素が価格に影響します。

土地の場所

駅からの距離、周辺の住宅・商業施設、道路状況、交通量などによって土地の需要は変わります。
同じ面積の駐車場でも、立地によって売却価格が大きく異なることがあります。

土地の面積・形状

土地が広いから必ず高く売れるとは限りません。
間口が狭い、旗竿地、道路との高低差があるなど、建物を建てる際に制約がある土地は評価が下がる可能性があります。
反対に、整形地で道路付けが良く、住宅や事業用地として利用しやすい土地は、駐車場としての収益以上の価値が評価されるケースがあります。

駐車場としての収益性

月極駐車場やコインパーキングの場合、現在の収入や稼働率も重要です。
特に投資目的の買主に売却する場合は、「いくらの収益を生み出している土地なのか」が判断材料になります。
一方で、買主が住宅用地や事業用地として利用する場合は、現在の駐車場収入よりも土地そのものの市場価値が重視される場合があります。

土地の活用可能性

駐車場として利用している土地に、住宅、アパート、マンション、店舗などを建てられる可能性がある場合、その用途も価格査定に影響します。
そのため、駐車場専門の査定だけではなく、「土地としての価値」も確認することが重要です。

駐車場を売却する方法は主に3つ

駐車場を売却する場合、代表的な方法は次の3つです。

1．駐車場として買主を探す

現在の駐車場をそのまま利用したい買主を探す方法です。
すでに収益が発生しているため、投資目的の購入希望者が検討しやすいケースがあります。
特に、立地が良く、駐車需要が安定している場合は、収益物件として売却できる可能性があります。

2．土地として売却する

駐車場という収益物件ではなく、「土地」として売却する方法です。
住宅地であれば戸建て用地、マンション用地、アパート用地などとして売却できる可能性があります。
駐車場としての収益性がそれほど高くない場合でも、土地そのものの需要が高ければ売却価格を高くできる可能性があります。

3．駐車場を閉鎖してから売却する

駐車場の契約を終了し、必要に応じて設備を撤去して土地として売却する方法です。

ただし、月極駐車場の場合は利用者との契約関係があるため、契約内容を確認せずに閉鎖することは避けなければなりません。
また、コインパーキングを運営会社に貸している場合は、契約期間や設備の所有者、解約条件なども事前に確認する必要があります。

駐車場の売却では「駐車場のまま」と「土地として」の両方を比較する

駐車場を売却するときにありがちな失敗は、最初から「駐車場として売る」と決めてしまうことです。
実際には、現在の駐車場収入よりも土地としての価値の方が高いケースがあります。

例えば、「月極駐車場として年間100万円の収入がある」という場合でも、周辺で住宅用地やマンション用地として土地需要が高ければ、土地として売却した方が有利になる可能性があります。

そのため、査定を依頼するときは、「駐車場としての価格」「土地としての価格」の両方を確認することが重要です。

駐車場を売却するときにかかる費用

駐車場の売却では、売却価格だけでなく手取り額を確認することが大切です。
主な費用には、次のようなものがあります。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料には法律上の上限が定められており、媒介契約を締結する際に金額や支払条件を確認することが重要です。

測量費

土地の境界や面積が不明確な場合などには、測量が必要になることがあります。
特に、隣地との境界が明確でない土地は、売却前に確認しておくと取引を進めやすくなります。

駐車場設備の撤去費用

アスファルト舗装、車止め、看板、精算機、ゲート、照明などの設備がある場合、契約条件によって撤去が必要になることがあります。
ただし、必ず売主が撤去しなければならないとは限りません。
買主が駐車場として利用するのであれば、そのまま引き渡す方が合理的なケースもあります。
「売却前に撤去する」のではなく、査定段階で不動産会社に相談しましょう。

印紙税など

売買契約書には印紙税がかかる場合があります。
そのほか、抵当権抹消登記や司法書士への報酬などが必要になるケースもあります。

駐車場を売却すると税金がかかる？

個人が所有する駐車場の土地を売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得に対する税金が発生します。
譲渡所得は、原則として、売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税譲渡所得という考え方で計算します。

取得費には土地の購入代金や購入時の手数料など、譲渡費用には仲介手数料、測量費、契約書の印紙代など、売却のために直接かかった費用が含まれます。

所有期間によって税率が変わる

土地を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
長期と短期では税率が異なるため、売却時期によって税負担が変わる可能性があります。

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なお、駐車場として利用している土地だからといって、マイホーム売却時の3,000万円特別控除が当然に利用できるわけではありません。居住用財産の特例には一定の要件があります。

税金については、売却前に税理士や税務署などへ確認しておくと安心です。

駐車場を売却するなら「売る前の準備」が重要

高く、スムーズに売却するためには、査定を依頼する前に次の資料を整理しておきましょう。

・土地の登記事項証明書
・公図や測量図
・固定資産税納税通知書
・月極駐車場の契約内容
・駐車場の収入・稼働状況
・コインパーキング会社との契約書
・設備の所有関係が分かる資料
・過去の購入価格が分かる資料

特に、駐車場運営会社との契約書は重要です。
契約期間、解約条件、設備の所有者、売却時の取り扱いなどを確認しておきましょう。

駐車場を高く売るための5つのポイント

1．駐車場の収益だけで価格を判断しない

駐車場の収益が少ないからといって、土地の価値まで低いとは限りません。
土地としてどのような需要があるかを確認しましょう。

2．複数の売却方法を比較する

「駐車場として売る」「土地として売る」「不動産会社に買い取ってもらう」など、複数の方法を比較することで、売却条件を検討しやすくなります。

3．駐車場設備を勝手に撤去しない

舗装や精算機などを先に撤去すると、余計な費用が発生する可能性があります。
売却先が決まる前に撤去するのではなく、査定時に不動産会社へ相談しましょう。

4．土地に強い不動産会社へ相談する

駐車場の売却では、単に「駐車場の売買経験がある会社」だけでなく、土地の活用方法や周辺需要まで把握している会社に相談することが重要です。

5．査定価格だけで不動産会社を決めない

査定額が一番高い会社が、必ずしも一番良い条件で売却できるとは限りません。
査定価格の根拠、販売方法、想定する買主、売却までの戦略などを確認しましょう。

駐車場売却の流れ

一般的な売却の流れは次のとおりです。

STEP1：駐車場の資料を整理する

土地の権利関係、面積、駐車場の契約状況、収益などを確認します。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

「駐車場としての価格」と「土地としての価格」の両方を確認しましょう。

STEP3：売却方法を決める

仲介で一般の買主を探すのか、不動産会社による買取を利用するのかなどを検討します。

STEP4：媒介契約・売買条件を決める

売却価格、販売方法、契約条件などを不動産会社と相談します。

STEP5：買主を探す

仲介の場合、広告や不動産会社のネットワークを活用して買主を探します。

STEP6：売買契約・決済・引き渡し

買主との契約が成立したら、代金の決済と土地の引き渡しを行います。

まとめ｜駐車場を売却するなら、査定で「土地としていくらか」を知ることが重要

駐車場の売却では、「現在いくら収入があるか」だけを見るのではなく、「この土地を欲しい人がどのくらいいるのか」を考えることが重要です。

現在の駐車場収入が低くても、住宅用地や事業用地として需要が高い土地なら、駐車場として運用し続けるより売却した方が資産を有効活用できる可能性があります。

また、月極駐車場やコインパーキングを継続したまま売却する方法もあるため、最初から駐車場を閉鎖する必要はありません。

駐車場は、一般的な住宅売却とは異なり、土地の活用方法や収益性によって査定価格が変わりやすい不動産です。
売却を検討している場合は、駐車場の収益だけでなく土地そのものの価値まで確認できる不動産会社に相談することをおすすめします。

「まだ売るか決めていない」「現在の駐車場収入と比較したい」という段階でも、査定によって売却した場合の具体的な金額を把握できます。

まずは、「駐車場として売った場合、いくらになるのか」「土地として売った場合、いくらになるのか」「買取ならいくらになるのか」を比較することから始めるとよいでしょう。

駐車場を所有しているものの、管理や固定資産税の負担、収益性、土地の有効活用について悩んでいる方は、まずは現在の資産価値を確認してみましょう。

駐車場やコインパーキングのような投資用物件を売却するときは、出口戦略に強い不動産会社に相談するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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