不動産の売出価格の決め方｜査定価格との違い・適正価格で高く売る方法

売出価格を決める方法

仲介で不動産を売却するとき、売出価格の決め方が大切なのを知っていますか？
不動産にどれだけ魅力があっても高すぎる価格では売れないのが仲介の売却です。

不動産の売り出し価格は、不動産会社の査定をもとに決める方法が一般的ですが、「より良い条件で」売却するために売出価格を決めるタイミングで気をつけたいポイントがあります。
不動産を仲介で売却するときに売出価格を決める方法について解説します。

不動産の売出価格とは？

不動産の売出価格とは、マンション・一戸建て・土地などの不動産を実際に市場へ公開するときに設定する価格です。

不動産を売却するときは「できるだけ高く売りたい」と考えるのが当然ですが、売出価格を高く設定すれば必ず高く売れるわけではありません。

相場から大きく離れた価格で売り出すと、購入希望者から「高すぎる」と判断され、問い合わせや内覧が減ってしまう可能性があります。

一方で、最初から安く設定しすぎると、本来得られたはずの売却代金を失う可能性があります。
そのため、不動産売却では「高い・安い」だけではなく、売却目的や市場状況を踏まえて適切な売出価格を設定することが重要です。

査定価格・売出価格・成約価格の違い

不動産売却では、「査定価格」「売出価格」「成約価格」という3つの価格が登場します。

査定価格＝不動産会社が提案する売却価格の目安
売出価格＝実際に市場へ出す価格
成約価格＝最終的に売買が成立した価格

不動産の売出価格はどうやって決める？

適正な売出価格を決めるには、ひとつの数字だけを見るのではなく、複数の情報を総合的に判断することが大切です。

1．周辺の成約価格を確認する

最も重要なのが、周辺で実際に売買された物件の価格です。

同じエリアでも、駅距離、土地面積、建物面積、築年数、間取り、接道状況、眺望などによって価格は変わります。
そのため「近所の物件が4,000万円で売りに出ている」という情報だけで売出価格を決めるのではなく、実際にどの程度の価格で成約したのかを確認することが重要です。

2．現在売りに出ている競合物件を確認する

購入希望者は、同じエリアの類似物件を比較して検討します。

自分の物件と似た物件が3,500万円で販売されているにもかかわらず、自分の物件を4,500万円で売り出せば、価格面で不利になる可能性があります。

売出価格を決めるときは、周辺の「売り物件」と「成約事例」の両方を確認しましょう。

3．物件そのものの価値を考える

土地・建物の面積だけではなく、以下のような要素も売出価格に影響します。

• 駅からの距離
• 土地・建物の面積
• 築年数
• 間取り
• 日当たり
• 前面道路
• 接道状況
• リフォーム履歴
• 建物の状態
• 周辺環境
• マンションの場合は階数・向き・管理状態など

同じマンションや同じ町内でも、条件によって適正価格が変わります。

4．売却期限を考える

売出価格は「いつまでに売りたいか」によっても変わります。

例えば、時間に余裕があり多少長期化しても高値を狙いたい場合と、住み替えや相続などの事情ですぐに現金化したい場合では、適した価格設定が異なります。

売却までの期間を重視する場合は、相場から大きく離れない価格設定が重要です。

売出価格を高くしすぎるとどうなる？

「少し高めに売り出して、買主から値引き交渉されたら下げればいい」と考える方もいます。
しかし、これは必ずしも有効な方法ではありません。

売出価格が相場より高すぎると、検索条件から外れてしまったり、購入希望者に価格が高いと判断されたりして、内覧や問い合わせ自体が減る可能性があります。

その結果、売れないという悪循環につながるケースもあります。
→販売期間が長くなる
→価格を下げる
→「売れ残っている物件」という印象を持たれる

実際に、不動産会社による一般的な説明でも、査定価格を大幅に上回る売出価格では売却期間が長期化する可能性があるとされています。

安すぎる売出価格にも注意

反対に、早く売りたいからといって、最初から相場より大幅に安くするのもおすすめできません。

不動産は価格が数十万円、数百万円違うだけでも売却結果が大きく変わることがあります。
適正価格を把握せずに安く売り出すと「もっと高く売れたのでは？」と後悔する可能性があります。

大切なのは、「高く売るために高く設定する」ことではなく、購入希望者から見て魅力的で、なおかつ売主にとっても納得できる価格を設定することです。

不動産を高く売るために売出価格以外で重要なこと

不動産を高く売るには、価格設定だけでなく販売戦略も重要です。

例えば、同じ4,000万円で売り出す場合でも、物件写真、広告内容、販売ターゲット、内覧時の見せ方などによって購入希望者への印象は変わります。

また、価格を変更する場合も、ただ値下げするのではなく、販売状況を確認して判断する必要があります。

「問い合わせはあるのか」
「内覧は入っているのか」
「周辺競合物件は増えたのか」
「価格帯が購入希望者の予算と合っているのか」

不動産の売出価格は「査定額の高さ」だけで決めない

不動産会社に査定を依頼すると、会社によって異なる査定価格が提示されることがあります。

ここで注意したいのが、「一番高い査定額＝一番高く売ってくれる会社」ではないということです。

査定価格を比較するときは、価格だけではなく、多角的に査定内容を確認しましょう。

• その査定価格の根拠
• 周辺の成約事例
• 競合物件の状況
• 売却までの想定期間
• 販売方法
• 価格を変更する場合の判断基準

宅建業者が価格について意見を述べる場合には、その根拠を明らかにすることが求められています。

不動産の売出価格で失敗しないための3つのポイント

ポイント1．相場だけでなく成約事例を見る

現在販売されている価格と、実際に取引された価格は同じとは限りません。
可能な限り成約事例を確認して、現実的な価格帯を把握しましょう。

ポイント2．「高く売る」と「早く売る」のバランスを考える

売却期間に余裕があるのか、早期売却を優先するのかによって、適した売出価格は変わります。
まず自分が何を優先するのかを明確にしましょう。

ポイント3．複数の情報を比較して価格を決める

査定価格だけでなく、周辺相場、成約事例、競合物件、物件の状態、売却期限などを総合的に判断することが重要です。

まとめ｜不動産の売出価格で迷ったら、査定で「適正価格」を確認

不動産の売出価格は、単純に「希望する金額」を設定すればよいものではありません。
高すぎれば売却期間が長期化する可能性があり、安すぎれば本来得られたはずの売却代金を失う可能性があります。

だからこそ、売却を始める前に「この不動産なら、どの価格帯が市場から評価されるのか」を把握することが重要です。

「できるだけ高く売りたい」
「相場より安く売ってしまうのが不安」
「査定価格と売出価格のどちらを基準にすればいいか分からない」

このようなお悩みは、不動産売却の専門家に相談することで整理できます。
物件の条件や周辺相場を確認し、「高く売れる可能性」と「実際に売れる価格」のバランスを考えた売却戦略を検討することが大切です。

査定価格・周辺の成約事例・競合物件などを確認したうえで、売却期間や希望価格を踏まえて売出価格を決めることで、より納得できる不動産売却につながります。

「自分の不動産はいくらで売り出すのが適正なのか知りたい」という方は、まず不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や販売戦略まで確認してみましょう。

売出価格を間違えた不動産は売れない事態に陥ります。
仲介で不動産を売却するときは『仲介の売却に強い不動産会社』の『経験豊富な担当者』のアドバイスが正しい売出価格を決める方法です。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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