横浜でアパートを売却するなら？相場の見方・高く売る方法・費用・税金・失敗しない会社選びを解説

横浜にあるアパートの売却

「横浜のアパートを売却したいけれど、いくらで売れるのかわからない」
「今の家賃収入を考えると、まだ保有した方がいいのか迷っている」
「築年数が古くなったので売却したい」
このような悩みを抱えているアパートオーナーは少なくありません。

横浜のアパート売却では、単純に「土地の価格＋建物の価格」だけで売却価格が決まるわけではありません。
立地、築年数、入居状況、家賃収入、空室率、建物の状態、土地の形状、駅距離、利回りなどを総合的に判断する必要があります。
また、同じ横浜市内でも、駅からの距離や周辺の賃貸需要によって評価が大きく変わります。

この記事では、横浜でアパートを売却するときに知っておきたい相場の考え方、高く売るためのポイント、費用や税金、売却方法、不動産会社の選び方について詳しく解説します。

横浜のアパート売却相場はどうやって決まる？

アパートの売却価格を考えるとき、一般的な戸建や居住用マンションとは違い、「そのアパートが今後どれだけ収益を生み出すか」が重要になります。
特に一棟アパートでは、年間家賃収入や入居率、経費、築年数などをもとに投資家が購入判断を行います。

そのため、「土地がこのくらいだから、この価格」という単純な査定ではなく、収益性を考慮した査定が重要です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格情報や地価公示、成約価格情報などを確認できます。
ただし、同じエリアでも土地面積や建物面積、立地、前面道路などによって取引価格は変わるため、個別物件の査定には注意が必要です。

アパートの査定で確認される主なポイント

横浜でアパートを売却する場合、主に次のような項目が査定に影響します。

つまり、「築年数が古いから安い」とは限りません。
古いアパートでも、駅に近く安定した賃貸需要があり、土地の価値が高ければ、投資家から評価される可能性があります。

横浜のアパート売却で重要な「収益性」

一棟アパートの売却では、現在の家賃収入が非常に重要です。
例えば、同じ1億円の売却価格であっても、年間家賃収入が1,000万円のアパートと600万円のアパートでは、投資家から見た収益性は異なります。

ただし、単純な表面利回りだけで判断するのは危険です。
管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室などを考慮すると、実際に残る収益は変わってきます。

そのため売却前には、現在の年間賃料収入－年間経費＝実質的な収益という視点でも物件を整理しておくことが重要です。

2026年の三井不動産リアルティの投資用不動産市場レポートでは、横浜・川崎地域について、2026年度第1四半期に取引利回りが前四半期より上昇し、取引件数も増加したとされています。また、駅への近さや周辺の住環境による物件ごとの評価差が今後さらに重要になるとの分析も示されています。
なお、このデータは横浜市と川崎市を合わせた投資用不動産市場のものです。

横浜でアパートを高く売るための5つのポイント

1．アパートの収益状況を整理しておく

査定を依頼する前に、現在の賃料収入や入居状況を整理しておきましょう。

必要になる資料としては、レントロール、賃貸借契約書、管理費・修繕費などの支出資料、固定資産税の納税通知書などがあります。
収益状況が明確になっているほど、買主側も投資判断をしやすくなります。

2．複数の売却方法を比較する

アパート売却では、一般的な仲介だけでなく、不動産会社による買取という方法もあります。

仲介は投資家などの買主を探して売却する方法です。
一方、買取は不動産会社自身が購入する方法で、一般的に売却までのスピードを重視したいケースに向いています。

「価格をできるだけ重視するのか」「早期売却を優先するのか」など、自分の目的に応じて選ぶことが重要です。

3．リフォームを先にしすぎない

「古いアパートだから、売却前に大規模修繕をした方が高く売れるのでは？」と考える方もいます。
しかし、売却前の大規模リフォームが必ずしも得になるとは限りません。

買主が建て替えや大規模修繕を前提として購入する可能性もあるため、工事費をかける前に「現況のまま売る」「最低限の修繕をする」など複数のパターンを比較しましょう。

4．土地としての価値も確認する

アパートの建物だけではなく、土地としてどのような価値があるのかも重要です。

用途地域や建ぺい率・容積率、接道状況などによっても土地の評価は変わります。
例えば、「現在のアパートとして運用する」だけでなく、「建て替える」「土地として売却する」など、複数の活用方法が考えられる土地であれば、買主層が広がる可能性があります。

5．「高い査定額」だけで不動産会社を選ばない

アパート売却で注意したいのが、査定価格が高い会社＝高く売れる会社とは限らないことです。

例えばA社が1億円、B社が1億2,000万円、C社が1億500万円と査定した場合、最も高い査定額だけを見て依頼先を決めるのはおすすめできません。

重要なのは、「なぜその価格なのか」「どのような買主を想定しているのか」「過去に同種の収益物件を扱っているか」「現在の賃料収入や利回りをどう評価しているか」などを確認することです。

査定額の根拠を具体的に説明できる会社を選ぶことが重要です。

横浜のアパート売却は「仲介」と「買取」どちらがいい？

アパートを売却する際は、仲介と買取の違いを理解しておきましょう。

仲介

仲介では、不動産会社が買主を探します。
市場にいる投資家など幅広い購入希望者へアプローチできるため、条件が合えば希望に近い価格での売却を目指せます。

一方で、買主が決まるまで時間がかかる可能性があります。

買取

買取では、不動産会社が直接買主となります。
そのため、買主探しの期間を短縮しやすく、売却スケジュールを組みやすい点が特徴です。

「できるだけ早く売却したい」「空室が増えてきた」「築古で仲介では売りにくそう」「相続したアパートを早く整理したい」といったケースでは、買取も比較対象にするとよいでしょう。

横浜でアパートを売却するときにかかる費用

アパート売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
代表的な費用として、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消などの登記関連費用、測量費用などが考えられます。

仲介手数料には法律上の上限があり、2024年以降は物件価格800万円以下の宅地・建物について特例も設けられています。
具体的な手数料は媒介契約を締結する前に確認しておくことが重要です。

また、アパートに金融機関の借入が残っている場合には、売却時のローン残債と売却価格のバランスも確認する必要があります。

アパート売却で忘れてはいけない税金

アパートを売却して利益が出た場合には、譲渡所得について税金が発生する可能性があります。

基本的な計算は、譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用です。

ただし、アパートの建物部分は所有期間中の減価償却によって取得費が調整されるため、購入時の金額をそのまま取得費として計算できるわけではありません。

特に長期間所有しているアパートや、相続・買換えなどで取得したアパートでは、取得費の確認が重要です。

取得費が分からない場合には、一定の条件で売却価格の5％を取得費とする扱いもあります。
税額計算は所有期間や取得方法などによって変わるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。

横浜のアパート売却で注意したいポイント

空室が増えるまで待ち続けない

アパートは空室が増えると収益性が低下し、購入希望者から価格を厳しく見られる可能性があります。

「満室になってから売ろう」と考えているうちに建物がさらに老朽化するケースもあります。

売却を検討しているのであれば、現在の収益状況で一度査定して、保有継続と売却を比較することが大切です。

修繕履歴を整理する

外壁塗装、防水工事、給排水設備、屋根などの修繕履歴が残っている場合は、査定時に提示しましょう。

適切に管理されてきたことを買主へ伝える材料になります。

入居者がいる状態でも売却できる

アパートは満室・一部空室にかかわらず売却できます。
むしろ賃貸中で安定した収益があることをメリットとして評価する投資家もいます。

一方で、賃料が相場より高すぎる、滞納がある、短期間で退去が続いているなどの場合は、収益性の評価に影響する可能性があります。

横浜のアパート売却で不動産会社を選ぶポイント

横浜でアパートを売却するなら、単に「横浜の不動産会社」で探すだけではなく、収益物件の売却実績があるかを確認することが重要です。

特に確認したいポイントは以下のとおりです。

• 一棟アパートの売却実績があるか。
• 投資家・法人などの買主ネットワークがあるか。
• 収益還元法などを使って査定の根拠を説明できるか。
• 仲介だけでなく買取にも対応しているか。
• 横浜市内のエリア特性を把握しているか。

横浜では、駅距離や沿線だけでなく、土地の形状や高低差、接道、用途地域などが物件ごとの評価に影響するため、物件所在地の特性を理解した査定が欠かせません。

横浜でアパートを売却する流れ

アパート売却の一般的な流れは以下のとおりです。

①査定を依頼する

まずは現在の市場価値を確認します。

②売却方法を決める

仲介と買取、それぞれの売却価格・スピード・メリットを比較します。

③媒介契約を締結する

仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。

④売却活動を開始する

投資家などへ物件を紹介し、購入希望者を募ります。

⑤条件交渉・売買契約

価格、引渡し時期、契約条件などを調整して売買契約を締結します。

⑥決済・引渡し

残代金の受領、抵当権抹消、物件の引渡しなどを行います。

⑦確定申告

譲渡所得が発生する場合には、必要な税務手続きを行います。

横浜でアパート売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」を知ることが重要

横浜でアパートを売却する場合、重要なのは単純な土地価格や築年数だけではありません。
家賃収入・入居率・利回り・駅距離・土地の価値・建物の状態・将来性などを総合的に評価することが重要です。

アパート売却では、「今売るべきなのか」「もう少し保有した方がいいのか」を判断するためにも、まず現在の資産価値を把握することが重要です。

特に横浜のアパートは、同じ築年数でも駅距離や賃貸需要、土地の形状、入居率、建物の状態によって価格が大きく変わります。
売却前に大規模修繕を行うべきか、仲介と買取のどちらを選ぶべきか、売却後の税金がいくらになるのかについても、事前に確認しておく必要があります。

そのため、インターネット上の「横浜のアパート相場」だけで売却価格を判断するのではなく、実際の収益状況と物件そのものを確認した査定を受けることをおすすめします。

横浜でアパート売却を検討している方は、まず査定によって「現在の売却価格」と「売却にかかる費用」を把握するところから始めてみましょう。

また、1社だけの査定ではなく、複数の会社から査定を受けて、価格だけでなく査定根拠や売却戦略を比較することも大切です。

横浜のアパート売却は、物件ごとの収益性と土地の価値を正確に把握できるかどうかが、売却戦略を考えるうえで重要なポイントです。

「横浜のアパートを売却した場合、いくらくらいになるのか知りたい」という段階でも問題ありません。
売却を急いで決めるのではなく、現在の資産価値と「仲介」「買取」の両方を比較したうえで、保有継続も含めて判断するとよいでしょう。

横浜でアパートのような投資用収益物件を売却するときは、出口戦略に強い不動産会社に相談するのがオススメです。

投資用物件の売却に強い不動産会社ジャンクション

投資用物件の売却でお悩みですか？ 投資物件の出口戦略に詳しい不動産会社に相談したい 囲い込みしない不動産会社で…

junxion.co.jp

横浜市近郊でアパート売却なら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超

記事一覧

不動産売却相談×年間実績1,000件以上

不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。