不動産を売却する方法にはどのようなものがありますか？

不動産を売却する方法は、大きく分けて「買取」と「仲介」の2種類があります。「買取」は不動産会社に直接売却する方法で、「仲介」は不動産会社が買主を探して売却する方法です。土地や戸建、マンションといった不動産の種類や状態、売主の事情によって最適な方法は異なります。まずはそれぞれの違いを比較し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

「買取」と「仲介」の違いは何ですか？

「買取」は、売主が不動産会社に直接不動産を売却する方法です。一方、「仲介」は、不動産会社が買主を探し、売主と買主の間に入って売却を進める方法です。主な違いとして、売却にかかる「期間」と「価格」が挙げられます。買取は早く売却できる期間重視型、仲介はより高い価格での売却を目指す価格重視型といえます。

不動産売却で「買取」を選ぶメリットとデメリットは何ですか？

買取のメリットは、最短3日で現金化が可能、仲介手数料が不要、内覧対応などの手間が軽減される、遠方からの売却も容易、誰にも知られずに売却できる、売却後のリスクがないなどです。デメリットとしては、仲介と比較して売却価格が安くなる傾向がある点が挙げられます。ただし、仲介にかかる費用によっては、手元に残る金額が買取の方が高くなるケースもあります。

不動産売却で「仲介」を選ぶメリットとデメリットは何ですか？

仲介のメリットは、高価売却の可能性を追求できる点です。市場価格や需給バランスによっては、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。デメリットとしては、買主との交渉が難航し売却が長期化する可能性、売却情報が世間に公開される、掃除や内覧対応などの手間がかかる、追加コストが発生する可能性がある点が挙げられます。

不動産売却を成功させるための注意点はありますか？

仲介での売却では、査定価格が必ずしも売却価格になるとは限らないこと、AI査定の精度に限界があること、不動産会社による「囲い込み」で価格が低下するリスク、仲介手数料無料の会社が囲い込みを行う可能性に注意が必要です。また、売却を依頼する不動産会社が、売りたい不動産種別やエリアの売却を得意としているかを見極め、適切な売却戦略を持つ会社を選ぶことが成功の鍵です。

不動産売却ご相談ガイド

不動産は資産のなかでも高価なものですが、お住まいの戸建・マンションや相続した空き家を売るときになって、初めて不動産を売却する方法について調べるオーナーが多いことが不動産売却の特徴といえます。

不動産売却に成功するカギは、不動産を売るための正しい知識を得ることです。
「不動産売却ご相談ガイド」に、初めての不動産売却を成功させるための基礎知識をまとめました。
これから不動産を売却するオーナーのお力になれば幸いです。

不動産の売却方法について

不動産を売却する２つの方法

はじめに不動産売却のご相談で多い「不動産の売却方法」について解説します。

買取

仲介

不動産の売却方法は、大きく分けて「買取と仲介」という２つ選択肢があります。
土地・戸建・マンションなどの不動産種別とその状態、加えて不動産を売るオーナーのご事情によって、最適な売却方法は買取・仲介にわかれます。まずは買取と仲介の違いを比較して、ご状況にあわせた売却方法を選ぶことがスタートです。

買取と仲介の違い・特徴

不動産を買取と仲介で売却する違いは、不動産会社へ直接オーナーから売却するのが「買取」、不動産会社が探した買主へ売却するのが「仲介」です。

買取　売主 → 買取会社

仲介　売主 → 仲介会社 → 買主

買取の特徴は「買主の不動産会社と売却条件を交渉する必要がある」こと、仲介の特徴は「買主の個人や法人と売却条件を交渉する必要がある」といった違いがあります。

買取と仲介の比較

買取と仲介の売却方法を比較すると、不動産を売却する”期間”と”価格”は相反関係になります。

買取＝期間重視

仲介＝価格重視

早く売ることを重視するオーナーは買取、高く売ることを重視するオーナーは仲介^※で売却するのがおすすめです。
※不動産の状態によって、かならずしも仲介が買取より高く売却できるとは限らない注意点があります。

買取と仲介の売却までの流れ

買取と仲介は売却が完了するまでの流れが違います。

仲介の売却は、買主を探す売却活動があるため、お問い合わせから引き渡しまで３ヶ月から半年程度かかることが一般的です。

買取の売却では、販売期間が必要ないため、ジャンクションでは査定から最短3営業日で契約・引渡も可能です。

売却にかける期間に余裕がない場合は、買取と仲介どちらも対応できる不動産会社へ相談するのがおすすめです。

買取と仲介のメリット・デメリット

売却方法の違いから買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。
不動産会社ごとに買取・仲介のサービス内容は違いがあるため、ジャンクションが提供する買取と仲介のメリット・デメリットを解説します。

－買取－
早く確実に手間なく現金化

買取のメリット

最短３日で現金化（売却完了）
仲介手数料不要
内覧の対応などの手間が軽減
遠方からの売却も簡単
誰にも知られずに売却
売却後のリスクがなく安心

買取のデメリット

仲介と比較すると価格が安くなる^※

※買取価格は市場価格の60〜70％が一般的ですが、仲介の売却にかかる費用によっては、手元に残る金額は買取の方が高いことも。

－仲介－
売却価格を重視

仲介のメリット

高価売却の可能性を追求^※

※不動産の価格は、物件の状態、中古市場の需給バランス、ローン金利などが影響するため、買取価格より高くなることを約束するものではありません。

仲介のデメリット

交渉が難航し長期化する可能性
売却情報が世間に認知される
掃除や内覧などの手間がかかる
追加コストが発生する可能性

買取と仲介のメリット・デメリットを比較して、不動産の状態とオーナーの状況にあわせた売却方法を選びましょう。
期間に余裕があり物件に問題がない不動産は、価格の面では仲介の売却がおすすめですが、買取と仲介どちらの売却方法が適正か分からない場合には、買取と仲介の両方を事業とするジャンクションへお気軽にご相談ください。オーナーのご希望や不動産の状態から、最適な売却方法のご提案をお約束します。

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不動産売却の注意点

仲介の不動産売却で、オーナーにとって予期せぬ落とし穴になる注意点をご紹介します。

査定価格で売れるとは限らない

不動産売却で最初のステップが不動産査定。査定額が高い不動産会社へ依頼したくなりますが、仲介の査定では「価格が正しいとは限らない」ことを忘れないでください。
査定には根拠が必要です。時間をムダにしないためにも、しっかりと不動産の市場価値を見極めるエリアに強い不動産会社に相談しましょう。

不動産査定のAI化

査定するAIによって精度に違いがあり、不動産の状態やお客様のご事情に関係なく相場のみで査定するため、査定価格が正確ではない可能性があります。
AIは不動産売却のプロではありません。価格や引き渡しの条件を交渉したり、トラブルが起こらないように売買契約を結べるかといったことが不動産売却では重要です。

不動産売却でおこる囲い込み

不動産を仲介する不動産会社の多くが、売主・買主の双方を顧客として売買し、両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙う傾向があります。
両手取引で2倍の仲介手数料が欲しい不動産会社の仲介では「囲い込み」といわれる情報操作によって、価格の低下で損をする可能性が高いことが注意点です。

仲介手数料無料の不動産会社

売却時に仲介の対価である仲介手数料を無料・半額にする不動産会社は、必ず買主から仲介手数料を得なくてはならないため「囲い込み」すると宣言しているのと同じです。
好条件の買主が見つからず価格の低下や、不動産会社は仲介手数料を支払う側をお客様として対応するため、サービスの品質低下が起こることにも注意点しましょう。

売却に強い不動産会社とは限らない

売却を依頼する不動産会社といっても、大手から中小規模の会社まで様々です。「前から知っている不動産会社」「買ったときの不動産会社」だからといっても、売却も得意とは限りません。
「戸建よりマンションが得意」「郊外よりも都市部を中心に扱っている」など、売りたい不動産の仲介を得意としている会社へ相談することが、売却における大切なポイントといえます。

売却するための売却戦略

不動産を売却する時、できるだけ高く売るためには不動産会社の売却戦略が必要です。
不動産の価値を追求するためには、営業担当の常套句「自社内に探している顧客がいる」といった狭い範囲ではなく、購入を考えている全ての方へ情報を届けられる売却戦略を持っている不動産会社へ相談しましょう。

売買契約後のトラブルにも注意

「契約が決まって一安心」のオーナーでも、売買契約後にも思わぬ落とし穴が存在します。
まず、契約破棄にはお金がかかります。契約が成立すると、買主から売主に手付金を支払いますが、売主都合により契約を解除（手付解除）する場合は、手付金の2倍の額を支払います。
つぎに、契約後には売主・買主に引き渡しへ向けての義務が発生しますが、違反があった場合には売買価格の10〜20％相当の違約金を支払います。
また、双方が契約の破棄を考えていなかった場合にも、買主がローン審査に落ちれば契約は白紙（ローン特約）になります。
最後に、不動産売買に際して、売主には契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が付くため、引き渡した物件が契約不適合に該当した場合には、そのことを知らなかったとしても、修繕に相当する費用を支払わなければなりません。

契約後にトラブルに巻き込まれないよう、詳しい担当者のサポートが安全な不動産売却への近道です。

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不動産の売却価格について

不動産の売却価格は、需要と供給のバランスや市場相場などのさまざまな要因で変動します。
不動産を高く売りたいオーナーは、不動産相場が高いときが売り時なのは間違いありませんが、もちろん高く売れる時期もあれば、何らかの理由で安くなってしまう時期もあります。
売り時を逃さないように、不動産の専門家が価格の推移を予測する要因について解説します。

需要と供給のバランスが影響する売却価格

不動産売却は売主と買主がいれば成立します。
欲しい人が多い需要があるマンションや土地・戸建といった不動産は高く売却できる可能性があります。立地や状態が良いほど不動産の需要は集中し、売却価格も上がりやすくなります。

一方で、需要がなければオーナーが購入したときの価格や不動産相場に関係なく不動産価格は安くなります。生活利便性や嫌悪施設などの周辺環境も価格に影響するほか、建築予定の建物で日当たりや眺望が悪くなる、需要を上回る供給状況になった場合なども売却価格に影響します。

立地
エリアの需要
最寄り駅からの距離
日当たり
眺望
周辺環境
土地形状
状態
築年数
修繕履歴
設備

住宅ローン金利の不動産価格への影響

住宅ローンが低金利だと不動産価格は上昇し、逆に金利が高いと不動産価格は下落します。
日銀が異次元の金融緩和を発表した2013年から住宅ローンは低金利で推移してきましたが、2024年3月にマイナス金利政策が解除されてからは住宅ローン金利は上昇基調となっています。

マンションや戸建の価格は築年数とともに徐々に下がっていくのが本来の価値です。住宅ローン金利がより上昇し、不動産バブルがピークアウトした今、不動産価格の下支えがなくなると、人気があるエリアを除いて売却価格は下落傾向に転換していくものと考えられています。

低金利なら住宅ローンの借入られる額が増える
収入が変わらなくても、高い家を買える人が増える
高い家を買う人が増加し、売る人は価格帯を少しずつ上げる
⒊によって中古市場の相場が上昇する
⒋によって新築価格も上昇する
⒌によって新築価格に影響されて中古価格も上昇する

人口減少・少子高齢化が不動産価格に影響

少子高齢化にともなう人口減少が進むなか、住宅ストック戸数（供給された住宅の累計）は増え続けています。
長期的に、家を買う若年層の数が減れば不動産価格が下落していくのは想像できるでしょう。人口減少によって需要が縮小し、不動産の建替えが鈍化すれば不動産価格は下落します。
古くなった戸建は建替えで新築されますが、マンションの場合には管理規約で定められている割合の同意が必要であるため簡単には建替えられません。所有者の高齢化や建物の老朽化による修繕費の負担増などの問題がある中古マンションの増加によって不動産価格の下落が予想されます。また、旧耐震基準（昭和56年5月31日までの建築確認）で建てられた旧耐震マンションは、住宅ローンが利用できない金融機関も増えています。近い将来、旧耐震マンションを売却は「現金を持っている人」に限られてしまうことも考えられます。

不動産相場の不動産価格への影響

大前提として建物は新築時からの経過年数分だけ古くなり、汚れて、痛み、価値が落ちるものです。
法定耐用年数は、マンションであれば47年、木造の戸建は20〜22年で税法上の価値は無くなります。税法上の価値が残り少ない不動産に、金融機関が住宅ローンを貸し付けているため「購入時から価格が変わらない」「購入時よりも高く売れた」ということが起こっていますが、それだけでも不動産の売り時だと判断して良いでしょう。
税制優遇などの”国の政策”や住宅ローンの借入金利などで不動産相場は形成されています。何らかの理由で、金融機関の住宅ローン審査が厳しくなる場合には、不動産価格は大きく変動します。その時になって今と同じ価格で売却できるとは限らないのが不動産です。不動産の売却を考えているなら、早めに相談することをおすすめします。

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不動産売却のご相談ケース

不動産の売却方法はご相談の内容によってポイントに違いがあります。
ご相談ごとに解説記事をまとめました。

不動産売却ご相談ガイド

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