旧耐震マンションは売却できない？住宅ローンとの関係

住宅ローンが通らない！？
旧耐震マンションの売却

旧耐震マンションを売るとき「住宅ローンを利用できるか」が価格・期間に影響します。
旧耐震マンションの売却と住宅ローンの関係について解説します。

住宅ローンで購入する買主が増加

住宅ローンとは、マンションや戸建といった「家」を買うためにお金を借りる方法です。
正確には「購入する住宅を担保に購入資金を融資する金融機関のローン商品」が住宅ローンです。

持ち家を購入するとき、貯金などの自己資金で全額支払えるなら住宅ローンは不要ですが、高額なマンションや戸建の購入資金を全額キャッシュで支払えるという買主は多くありません。
それでは家を持てる人が限られてしまうため、購入する家を担保に資金を融資する住宅ローンが誕生しました。

担保とは「融資が返済されなくなった時に取得できる資産」です。
万が一、借りた人がローン返済できなくなってしまった場合「金融機関は、その家を売却することで融資したお金を回収する」仕組みです。
この「担保価値」があるからこそ、金融機関は多くのお金を住宅ローンとして貸し出しているのです。

今は手持ちの現金がない買主でも、住宅ローンを利用できれば「持ち家を購入することが可能になる」のと同時に「購入できる価格帯が高くなる」特徴があります。

住宅ローンはさまざまな金融機関で商品化されています。銀行はもちろん、信用金庫・農協・漁協などでも住宅ローンを扱っていて、金利や審査基準などの違いがあります。また、住宅金融支援機構では「フラット35」という住宅ローンがあり、他の金融機関とは違う独自の審査方法を持っています。

住宅ローンの低金利と減税で価格が上昇

住宅ローンは金融機関からの借金ですから、利息（金利）がかかります。
住宅ローン金利は主に固定金利と変動金利の２パターンに分かれます。

住宅ローン「固定」と「変動」の違い

• 固定金利＝返済期間ずっと変わらない金利
• 変動金利＝数年ごとに見直される金利
  国債、長期金利などが目安

「フラット35」をはじめとする固定金利の場合は、将来的に日本全体の金利が上がったとしても住宅ローン金利が上がることはありません。

月々の返済額が変わる恐れがないため、安心して住宅ローンを利用できますが、比較すると変動金利より固定金利のほうが金利が高く設定されていることが特徴です。

住宅金融支援機構【フラット35】「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より

利息額は、借りたお金＝元金に「年間にかかる利息額の割合＝金利（％）」をかけて算出します。金利は年間にかかる利息の割合（年利）なので、月々に支払う利息額を算出するには、年利を12ヶ月で割る必要があります。

例えば3,000万円を1％の金利で借りるとすると、1回目の返済では3000万×1%÷12＝2万5000円の利息がかかります。2回目以降の返済にも、元金の残高に応じて利息を支払います。
住宅ローンを35年かけて返済する場合、計算すると利息は約554万円、総支払額は約3,554万円にのぼります。※ローン返済で多く使われる元利均等方式で算出

住宅ローン金利が高いと「借りられる額は少なくなる」住宅ローン金利が低いと「借りられる額は多くなる」ため、住宅ローン金利は低ければ低いほど持ち家の購入層は増えることを意味し、住宅ローンが低金利の時期には「買う・売るの両方で価格が上がりやすい」ということです。

現在、住宅ローンの変動金利は0.5%〜1.0%が多く、他の金融商品と比べてもかなり金利が安く設定されています。
ネットバンクでは0.3%台の住宅ローンもあり、この住宅ローン低金利は日銀が金融緩和を発表した1999年から量的緩和策が解除される2006年まで、2008年のリーマン・ショックを挟み、日銀が異次元の金融緩和を発表した2013年から現在に至るまで、過去に例を見ない低水準で長期間推移しています。

国としても「住宅ローン減税」という減税制度を設けることで、積極的に住宅ローンの利用を推進しているのです。

買主が住宅ローンで借入できる総額は変わらないため、数百万円単位で「購入できる物件の価格」に金利が影響します。
住宅ローン低金利によって、持ち家を購入する需要が高まった結果、新築物件の価格は高騰しています。

この低金利によって新築物件が値上がりすると「中古物件の値段も上がる」ため、売却するオーナーにとっても良い影響があるといえます。
しかし、近年では住宅ローンが通らないマンションが増えているのです。

住宅ローンが通らない旧耐震マンションの売却

住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査が必要です。
住宅ローン審査では債務者（借りる方）の個人信用情報をもとに、住宅ローン融資を実行するか否かが判断されるのはご存知の方も多いかと思いますが、他にも不動産の土地・建物に関わることで住宅ローン利用ができないことがあります。

住宅ローンの審査

住宅ローンが通らない物件は「未接道」「違法建築」などが代表的ですが、旧耐震のマンションも住宅ローンが通らない可能性が高いため売却するときには注意が必要です。
住宅ローンが使えない物件は「現金で買える方に限られる」ため、売却価格は下落する傾向があります。

耐震基準とは

耐震基準とは、建物の耐震性能についての基準で、地震に対する強さを保証するものです。
地震に対する建物の強度が初めて法律（建築基準法）に盛り込まれたのは1924年（大正13年）で、これは前年（大正12年）におきた関東大震災を受けてのことです。
地震による建物の倒壊にともなう火災で10万人強の死者を出した関東大震災は、史実に残る日本の災害で過去最悪のものと記録されています。
耐震基準は大地震のたびに見直されて、より厳しい基準が設けられますが、大きな変化があったのは、次の二つのタイミングです。

・1981年（昭和56年）6月　建築基準法改正（新耐震基準の導入）
・2000年（平成12年）6月　建築基準法改正

1981年の改正では、宮城県沖地震を受けて耐震基準が大きく見直されました。
そのため、1981年以前に建てられた建物を「旧耐震」、以後に建てられた建物を「新耐震」と呼ばれます。
2000年の改正では、1995年の阪神・淡路大震災を受けて、木造建築に対する構造上の基準が改正されました。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震と新耐震で耐震基準はどう変わったのか。わかりやすい違いは、想定する震度です。

・旧耐震基準…「震度5程度の地震で倒壊しない建物であること」
・新耐震基準…「震度6強から7の地震でほとんど損傷しない建物であること」

旧耐震は「倒壊さえしなければ人命が守られる」という考え方がベースにありますが、大地震は一回揺れたら終わりとは限りません。
新耐震は「地震で損傷しないこと」を目的とする基準で「倒壊だけでなく損傷を防ぐ」という点が大きく変わりました。

大地震の報道では「最大震度」が強いイメージとして記憶に残りますが、本当に恐ろしいのは最大震度ではなく、どれくらいの規模の地震が何回起こるかです。
2016年4月14日の熊本地震では、震度6を上回る地震が7回も起きています。
最初の地震を踏み堪えたとしても「次は耐えられるか？」と考えると、震度6の地震で倒壊しないだけでは足りないことが納得いただけるでしょう。

首都圏の旧耐震マンションは45万戸超

2017年に（株）不動産経済研究所が現存する旧耐震マンションについて調査した「全国の旧耐震マンション調査結果」では、首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の旧耐震マンション数は6,746物件（45万1,560戸）にのぼり、全国の56.9％を占めています。
日本にある「旧耐震マンションの半数以上が首都圏にある」ということです。
※民間が分譲した物件を対象として、東京都は昭和42年以降、その他首都圏（神奈川県、埼玉県、千葉県）は昭和43年以降、首都圏以外は昭和48年以降に発売された物件を中心に調査を行っており、過去の発売データを元に、インターネットなどを利用して現存しているか、所在地（住居表示）等を確認したもの。

旧耐震マンションの住宅ローンを審査しない金融機関

昭和56年（1981年）以前に建築され、40年以上が経過している旧耐震マンションは、老朽化や大地震による倒壊の危険性から、明らかに金融機関の審査が厳しくなり、住宅ローンは通らないようになっています。

旧耐震基準のマンションを住宅ローン仮審査の時点で申し込み不可としている金融機関が増えていますが、昭和56年以前に建築された旧耐震マンションでも「耐震診断」や「耐震補強工事」を実施しているマンションもあります。
耐震補強工事で、現行の新耐震基準を満たす「適合証明」を取得している旧耐震マンションなら住宅ローン利用できる可能性は高いです。

旧耐震マンションの売却は「適合証明」がカギ

住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」では、旧耐震マンションの審査に適合証明の提出が条件となっています。
旧耐震マンションでも、耐震診断をおこない、耐震補強工事で、現行の新耐震基準を満たし、適合証明を取得していれば住宅ローンの審査は可能ということです。
ただし、長期修繕計画の提出などの要件もあるため、適合証明がある旧耐震マンションでも住宅ローンに通るとは限らないのが注意点です。

適合証明を取得できない旧耐震マンションは住宅ローンに通らないため、売却するときは現金で購入できる買主を探すしかありません。

現金が手元にある買主は、住宅ローンも通りやすく、旧耐震マンションを選ぶ理由があまり無いため、売れづらいマンションは価格の下落に繋がるのです。

住宅ローン控除が使えない

耐震基準適合証明が取得できない旧耐震マンションの場合、住宅ローンを利用できたとしても、住宅ローン控除は適用外です。
国税庁では住宅ローン控除の適用条件を次のいずれかに該当する家屋であるものと定めています。

住宅ローン控除額は「収入」「借入額」「年末時点の住宅ローン残高」によって計算されるため一概にいくらとは言えませんが、節税効果が大きいことが特徴です。
住宅ローン控除が適用されない旧耐震マンションは、エリアや立地など余程の強みが物件にない限り、売却できない可能性が高くなります。

旧耐震マンションは自主管理が多い

旧耐震マンションが住宅ローンに通らない理由は、老朽化にともなう大地震による倒壊の危険性だけではありません。
住民による自主管理であることが多い旧耐震マンションは、住宅ローン審査が厳しいことが特徴です。

現在は管理会社に任せていても、昔は自主管理だった旧耐震マンションでは適正な修繕がされていなかったり、そもそも修繕の計画（長期修繕計画）が無いこともあります。
そういった自主管理の旧耐震マンションでは、必要になった修繕費として各住戸から数十万円〜数百万円単位で臨時負担金の徴収したり、通常では考えられないほど修繕積立金が高額であったりする特徴があります。

自主管理であっても長期修繕計画に基づいて、しっかりと維持管理されている旧耐震マンションは多くありますが、耐震補強工事で新耐震基準に適合している旧耐震マンションは多くはないのが現状です。

自主管理のマンションでは理事長などが管理費や修繕積立金を管理していますが、マンション管理のプロではないため、必要な管理修繕に使っていくのは難しいことです。
私的にお金を使っている（横領）自主管理の旧耐震マンションもあり、金融機関はリスクを考慮し審査を厳しくするため、住宅ローンが通らない可能性も当然高くなります。

住宅ローンに通らない旧耐震マンションは売却できない？

居住用物件の売却には「住宅ローンを利用できるか」が大きく影響する時代になりました。
しかし、住宅ローンが通らない旧耐震マンションでも売却できないと決まったわけではありません。

築年数が古い旧耐震マンションは「立地が良いことが多い」のが特徴です。
将来的に賃貸需要が見込めるエリアなら、住宅ローンに通らない旧耐震マンションであっても、現金がある投資家へ売却できる可能性は少なくありません。
また、立地を動かすことができないのが不動産では、旧耐震マンションの建て替えを狙っている買主へ売却できる可能性も捨てられません。

住宅ローンに通らないなら「金利の変動」や「審査基準」も関係ありません。
旧耐震マンションは、現金がある買主に「投資用物件」として売却するのです。

住宅ローンに通らない旧耐震マンションの売却は、不動産会社に「より繊細なマーケティング」が求められることを覚えておいてください。

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ここまで「旧耐震マンションは売却できない？住宅ローンとの関係」について解説しました。
住宅ローンに通らない旧耐震マンションは「居住用物件」だけではなく「投資用物件」としても売却するのがオススメです。
旧耐震マンションの売却なら『売却専門の不動産会社ジャンクション』にご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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