一棟マンション売却の完全ガイド｜相場・査定・税金・高く売る方法

一棟マンションの売却

一棟マンションを売却する場合、区分マンションの売却とは異なり、単純に「周辺のマンションがいくらで売れているか」だけでは売却価格を判断できません。

一棟マンションは、土地と建物そのものの価値だけでなく、現在の家賃収入、入居率、管理費や修繕費、築年数、立地、融資条件、建物の状態など、さまざまな要素によって価格が決まります。
また、売却価格だけを見て売却先や不動産会社を決めてしまうと、売却後に「思ったより手元にお金が残らなかった」というケースもあります。

この記事では、一棟マンションの売却を検討している方に向けて、売却相場の調べ方、査定方法、高く売るためのポイント、仲介と買取の違い、売却費用や税金、売却までの流れを詳しく解説します。

一棟マンションの売却価格は何で決まる？

一棟マンションの売却価格を考えるとき、特に重要なのが「収益性」と「不動産そのものの価値」です。

例えば同じ築年数の一棟マンションでも、駅から近く高い家賃で安定して入居者が入っている物件と、空室が多く修繕費がかかっている物件では、購入を検討する投資家から見た評価は変わります。

主な査定ポイントは、次のような項目です。

つまり、一棟マンションでは「建物が古いから安い」「駅に近いから高い」という一つの基準だけでは売却価格を判断できません。

一棟マンションの売却相場を調べる方法

売却相場を調べる場合、まず参考になるのが国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。
不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格などを確認できます。
国土交通省は、取引価格について、個別の物件が特定されないよう加工したうえで公表しています。

ただし、一棟マンションは一件ごとの個別性が非常に高いため、過去の取引価格だけで正確な売却価格を判断するのは難しい場合があります。
国土交通省も、不動産の取引価格は面積や前面道路などの個別要因、さらに取引事情によって異なることがあるとしています。

そのため、相場を調べる際は、「過去の取引事例」＋「現在の収益性」＋「土地・建物の価値」＋「現在の買主需要」を総合して考えることが重要です。

一棟マンションの査定方法

一棟マンションの査定では、主に収益性を重視した評価が行われます。

収益還元法

一棟マンションの売却では、収益還元法が重要な考え方の一つです。

簡易的には、収益価格＝年間の純収益（NOI）÷還元利回りという考え方で価格を算出します。

例えば、物件から得られる収益が安定していて、投資家から見て魅力が高ければ、価格にも反映される可能性があります。

反対に、空室が多い、賃料が周辺相場より高すぎる、修繕費が大きいなど、将来的な収益に不安がある場合は評価が下がる可能性があります。

積算価格

積算価格は、土地と建物それぞれの価値を積み上げて評価する考え方です。
特に土地の価値が高い物件や、金融機関が物件の担保価値を評価するケースなどでは重要になります。

取引事例との比較

周辺で実際に売買された類似物件の取引価格も査定の参考になります。
ただし、一棟マンションは、築年数、土地面積、戸数、駅距離、賃料、入居率などが物件ごとに大きく異なるため、単純比較には注意が必要です。

一棟マンションを高く売却するためのポイント

収益内容を整理しておく

一棟マンションを購入する投資家が確認するのは、単なる物件写真だけではありません。
現在の収益状況を判断できる資料を整理しておくことが重要です。

具体的には、賃料一覧、入居状況、管理費、修繕履歴、固定資産税、管理契約、賃貸借契約などです。
収益状況が分かりやすく整理されていると、購入検討者が物件を評価しやすくなります。

空室対策を売却前に検討する

空室があるからといって、売却前に必ずリフォームや賃料値下げをする必要があるとは限りません。
大規模な工事をしても、その費用以上に売却価格が上がるとは限らないからです。

一棟マンションでは、売却前に何をするかについて、工事費と売却価格への影響を比較することが重要です。

修繕履歴を整理する

購入者が不安を感じやすいのが、将来的な修繕費です。
外壁、防水、給排水設備、屋上、共用部などについて、過去にどのような修繕を行ってきたのかを整理しておくことで、物件の状態を説明しやすくなります。

複数の査定価格を比較する

一棟マンションの査定額は、不動産会社によって差が出ることがあります。
これは単純に「査定額が高い会社が良い」ということではありません。
重要なのは、「なぜこの査定価格なのか」を説明してもらうことです。

例えば、年間収益、想定利回り、周辺の取引事例、土地価格、築年数、修繕状況など、価格の根拠を確認しましょう。

一棟マンションの売却方法は「仲介」と「買取」

一棟マンションを売却する方法は、大きく分けて仲介と買取があります。

仲介で売却する

仲介では、不動産会社が投資家や法人などの買主を探し、売買契約を成立させます。
市場の買主へ広く売却を検討できることが特徴です。
一方で、買主が見つかるまで一定の時間が必要になる場合があります。

不動産会社に買い取ってもらう

買取では、不動産会社自身が買主となります。
一般の投資家を探す必要がないため、条件がまとまれば仲介よりスピーディーに売却できる場合があります。
一方、買取価格は、不動産会社が購入後に負担するリスクや再販売・運用に必要なコストなども考慮して決まるため、仲介による売却価格と同じになるとは限りません。

「できるだけ高く売りたい」のか、「売却時期を優先したい」のかによって、適した方法は変わります。

一棟マンション売却の流れ

一棟マンションの売却は、一般的に次のように進みます。

1．売却理由と希望条件を整理する

「できるだけ高く売りたい」「早期に売却したい」「借入を完済して資産を組み替えたい」など、最初に目的を明確にします。

2．査定を依頼する

物件資料を準備して、不動産会社へ査定を依頼します。
この段階では査定価格だけではなく、価格の根拠や想定する買主について確認することが大切です。

3．売却方法を決める

仲介で投資家を探すのか、不動産会社による買取を利用するのかを検討します。

4．販売活動を開始する

仲介の場合、投資家、法人、不動産会社などへ物件情報を届けます。
一棟マンションの場合、一般住宅とは異なり、投資判断ができる買主へ適切に情報を届けることが重要です。

5．購入申込み・条件交渉

価格だけではなく、引渡し時期、契約条件、賃貸借契約の承継などについて調整します。

6．売買契約・決済

売買契約を締結し、残代金の決済と物件の引渡しを行います。

一棟マンションの売却にかかる主な費用

売却時には、売却価格そのものだけでなく、諸費用まで考える必要があります。
主な費用としては、仲介手数料、売買契約書の印紙、抵当権抹消に関する登記費用、司法書士費用、必要に応じた測量費や修繕費などがあります。

仲介手数料については、宅地建物取引業者が受け取れる報酬額に国土交通省が上限を定めています。
400万円を超える売買については、一般的な上限の計算方法として「成約価格×3％＋6万円＋消費税」が案内されています。

実際の費用は契約条件や取引内容によって異なるため、売却前に見積もりを確認しておきましょう。

一棟マンション売却にかかる税金

一棟マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

基本的な考え方は、譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除額です。

一棟マンションでは特に注意したいのが、建物の取得費です。
建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算するため、購入時の価格をそのまま取得費として使えるわけではありません。

さらに、土地・建物の所有期間によって税率も変わります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
国税庁による税率は、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％で、別途復興特別所得税が加わります。

一棟マンションは消費税にも注意

賃貸用の一棟マンションを売却する場合、売主が消費税の課税事業者に該当するかなどによって、建物部分の消費税の取り扱いが変わることがあります。

国税庁は、住宅賃貸用や店舗賃貸用の建物を売却した場合も、事業として行う資産の譲渡に該当すれば消費税の課税対象になるとしています。一方、土地の譲渡は消費税が非課税です。

一棟マンションは金額が大きくなりやすいため、売却前に税理士などの専門家へ税務上の確認をしておくことが重要です。

一棟マンション売却で失敗しやすいポイント

査定額だけで不動産会社を決める

査定額が高いからといって、その価格で実際に売れるとは限りません。
重要なのは、査定価格の根拠と販売戦略です。

投資家ではなく一般住宅と同じ感覚で売却する

一棟マンションでは、投資家が購入後にどれだけ収益を得られるかが重要になります。
そのため、物件の魅力だけではなく、賃料や支出、入居状況などを含めて提案できる会社を選ぶことが大切です。

売却前に過剰なリフォームをする

「古いからリフォームした方が高く売れる」とは限りません。
一棟マンションの購入者によっては、自分でリノベーションや修繕計画を組むこともあります。
工事を実施する前に、売却価格への影響と工事費を比較しましょう。

売却後の手取りを確認しない

売却価格が1億円でも、ローン残高、仲介手数料、税金、その他費用を差し引いた後の手取り額は1億円ではありません。
一棟マンションの売却では、売却価格－ローン残高－売却費用－税金＝最終的な手取り額という視点で資金計画を考えることが重要です。

一棟マンションを売却するなら「価格」だけでなく「売却戦略」が重要

一棟マンションの売却では、単純に査定額が高い会社を選ぶのではなく、その価格をどのように実現するのかを確認することが重要です。

特に確認したいのは、「誰を買主として想定しているのか」「どのような価格根拠で査定しているのか」「どのような販売活動をするのか」「仲介と買取のどちらが適しているのか」という4点です。

一棟マンションは、物件ごとの収益性や土地・建物の条件によって評価が大きく変わるため、一般的な相場だけでは判断できないケースも少なくありません。

一棟マンションの売却を検討している方へ

「今の一棟マンションはいくらで売れるのか」
「このまま保有した方がいいのか、売却した方がいいのか」
「仲介と買取ではどちらが合っているのか」
「ローンを残したまま売却できるのか」
このような疑問がある場合は、まず現在の収益状況と物件の資産価値を把握することから始めましょう。

査定を依頼する際には、一社の査定価格だけで判断するのではなく、査定価格の根拠、想定する買主、販売方法、売却期間、諸費用、税金を含めて比較することが大切です。

一棟マンションの売却は、売却価格だけではなく、最終的にいくら手元に残るのかまで考えて進める必要があります。
一棟マンションの売却を検討しているなら、まずは物件の収益性と資産価値を把握するための査定から始めることをおすすめします。

一棟マンションのような投資用収益物件を売却するときは、出口戦略に強い不動産会社に相談するのがオススメです。

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