住宅ローン金利上昇で不動産価格はどうなる？今後の住宅価格と売却のタイミングを解説

住宅ローン金利上昇が影響する家の価格

「住宅ローンの金利が上がると、不動産価格は下がるの？」
「今のうちに売却したほうがいい？」
「住宅ローンが残っているけれど、金利上昇で売却価格に影響はある？」
金利上昇が続くと、住宅を購入する人の負担が大きくなるため、住宅価格への影響を心配する方が増えます。

結論からいうと、住宅ローン金利が上昇すると、住宅価格には下落圧力がかかる可能性があります。
ただし、金利が上がったからといって、すべての不動産価格が一斉に下がるわけではありません。

不動産価格は、住宅ローン金利だけではなく、土地価格、建築費、所得、住宅需要、人口動態、立地など、さまざまな要因によって決まります。
そのため、売却を考えている方にとって重要なのは、「金利が上がったら売る・売らない」と単純に判断するのではなく、「自分の不動産が今いくらで売れるのか」を確認することです。

この記事では、住宅ローン金利上昇と住宅価格の関係、今後の価格への影響、売却を検討するタイミングについて詳しく解説します。

住宅ローン金利が上昇すると住宅価格は下がる？

まず知っておきたいのが、住宅ローン金利と住宅価格には一定の関係があるということです。

一般的に住宅ローン金利が上昇すると、購入者が借りられる金額や毎月の返済可能額が小さくなります。

たとえば、これまで月10万円の返済で購入できていた住宅でも、金利が上昇すれば同じ10万円の返済額で借りられる金額が減る可能性があります。

住宅を購入できる人が減る
↓
購入希望者の予算が下がる
↓
売却価格に下落圧力がかかる

ただし、これはあくまで「価格に下落圧力がかかる」という意味であり、必ず住宅価格が下落するということではありません。

金利上昇だけで住宅価格が決まるわけではない

不動産価格は、住宅ローン金利以外にも多くの要因によって決まります。
特に重要なのが次のような要素です。

立地

駅から近い、生活利便性が高い、人気のエリアなど、購入需要が強い物件は金利上昇局面でも価格が下がりにくい傾向があります。

土地価格

土地価格が上昇していれば、建物価格の変動だけで住宅全体の価格が大きく下がるとは限りません。

建築費

新築住宅では、資材価格や人件費などの建築コストも販売価格に影響します。

世帯所得

所得が上昇していれば、金利上昇による住宅購入負担を一部吸収できる可能性があります。

住宅の供給量

売り出される住宅が少なく、購入したい人が多いエリアでは、金利上昇だけを理由に価格が大幅に下落するとは限りません。

国土交通省も、不動産価格指数を全国・地域別などで公表しており、不動産価格は実際の取引データをもとに継続的に確認できます。

住宅ローン金利上昇が住宅価格に影響する仕組み

住宅ローン金利の上昇は、主に「購入者側の資金調達」に影響します。
ここを理解すると、なぜ金利上昇が不動産価格に影響するのかがわかります。

1．毎月の住宅ローン返済額が増える

金利が上昇すると、変動金利などでは返済額や利息負担が増える可能性があります。

購入者からすると、「今までなら5,000万円の住宅を買えたけれど、金利が上がったので4,500万円までしか出せない」という状況が起こり得ます。

2．購入予算が下がる

住宅ローンの借入可能額が減れば、購入者が探せる物件価格も下がります。
特に住宅ローンへの依存度が高い購入者ほど、金利上昇の影響を受けやすくなります。

3．購入を先送りする人が増える

金利上昇によって、「今は買わずに様子を見よう」と考える人が増えれば、住宅の購入需要が弱くなる可能性があります。

4．売主が価格調整を迫られる場合がある

購入者の予算が下がり、売却物件の競争が強くなると、売主が価格を見直すケースがあります。
これが、金利上昇が不動産価格に与える代表的な影響です。

変動金利と固定金利では影響が違う

住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利があります。
金利上昇局面では、それぞれ影響の受け方が異なります。

変動金利

変動金利は、市場金利などの影響を受けて金利が見直されるタイプです。
そのため、金利上昇局面では将来の返済負担が増える可能性があります。

購入者が住宅ローンに慎重になれば、住宅需要にも影響する可能性があります。

固定金利

固定金利は、一定期間または全期間の金利を固定するタイプです。
代表的な全期間固定型の「フラット35」では、2026年8月時点で、返済期間21～35年の最頻金利は年3.29％です。

ただし、実際に適用される金利は金融機関、借入条件、融資率などによって異なるため、住宅ローンを検討する際は最新条件を確認する必要があります。

金利上昇＝不動産価格下落とは限らない理由

ここは不動産を売却する方にとって非常に重要です。

金利が上昇しているからといって、「今後、必ず不動産価格が下がる」とは言えません。
なぜなら、人気の高い地域では住宅需要が強く、金利上昇の影響を受けても価格が維持される可能性があるからです。

また、土地価格や建築費の上昇など、価格を押し上げる要因が同時に存在することもあります。
実際に国土交通省は、2026年2月公表の地価LOOKレポートで、令和7年第4四半期の主要都市について「全地区において上昇」と発表しています。

つまり、金利上昇＝全国の不動産価格が一律に下落という単純な構図ではありません。

金利上昇で価格が下がりやすい不動産とは？

金利上昇局面で特に注意したいのが、購入者の予算に左右されやすい物件です。

• 駅から遠い物件
• 需要が弱いエリア
• 築年数が古い住宅
• 修繕費などの負担が大きいマンション
• 類似物件の供給が多い住宅
• 高価格帯で購入層が限られる物件

こうした物件は、金利上昇によって購入者の予算が縮小すると、価格調整が必要になる場合があります。

一方、相対的に需要がある不動産は価格が維持されやすい特徴があります。

• 駅徒歩圏
• 人気の住宅地
• 生活利便性が高い
• 需要に対して供給が少ない
• 管理状態の良いマンション

住宅ローンが残っていても売却できる？

「住宅ローンの返済中だから売却できない」と考えている方も少なくありません。
しかし、住宅ローン返済中でも不動産を売却することは可能です。

通常は、売却代金などを利用して住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡します。

重要なのは、現在の住宅ローン残高と、実際に売れる価格の差です。
「売れるかどうか」だけではなく、「いくらで売れて、ローンがいくら残るのか」まで確認することが重要です。

金利上昇が気になるなら「今の価格」を調べる

金利上昇を理由に売却を急ぐ必要があるとは限りません。
むしろ重要なのは、現在の市場で自宅がどの程度の価格で売却できるのかを把握しておくことです。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の実際の取引価格を確認できます。
ただし、不動産価格は面積、道路、立地、建物の状態などの個別要因により変わるため、近隣の成約価格だけで自宅の売却価格を正確に判断できるわけではありません。

そのため、「相場を調べる」＋「不動産会社に査定してもらう」という方法が現実的です。

金利上昇局面で売却を検討したほうがいいケース

次のような方は、一度売却価格を確認しておくことをおすすめします。

住宅ローンの返済が家計を圧迫している

金利上昇によって住宅ローンの負担が増えると、今後の家計が厳しくなる可能性があります。
売却によってローンを整理できるのであれば、選択肢の一つになります。

住み替えを考えている

子どもの独立、転勤、離婚、老後などをきっかけに住み替えを考えている場合、金利だけを理由に先延ばしするより、現在の売却価格を確認したほうが判断しやすくなります。

住宅ローン残高がまだ大きい

ローン残高が大きい場合は、「売却価格－ローン残高」を確認することで、住み替えや売却が現実的か判断できます。

将来的な価格下落が心配

「価格が下がるかもしれない」と不安を感じているなら、まず現在の査定価格を確認しましょう。
将来の価格を正確に予測することはできませんが、現在地を知ることで判断材料が増えます。

「今売るべきか」は金利だけで判断しない

不動産売却では、金利が上がったから今すぐ売るという考え方はおすすめできません。

売却タイミングを考えるときは、総合的な判断が必要になります。

①現在の査定価格
②住宅ローン残高
③売却にかかる諸費用
④今後の住み替え予定
⑤地域の不動産需要
⑥物件の築年数・状態

たとえば、金利が上昇していても、人気エリアで需要が強いのであれば、必ずしも急いで売却する必要はありません。

逆に、住宅ローン負担が大きく、今後の生活に不安がある場合は、早めに売却価格を確認しておくことで選択肢を増やせます。

住宅ローン金利がさらに上がったら、不動産価格はどうなる？

今後さらに金利が上昇した場合、住宅購入者のローン負担は大きくなるため、住宅需要や購入予算に影響が出る可能性があります。

ただし、不動産価格は金利だけで決まるものではありません。
今後の価格については、影響する要因を総合的に見る必要があります。

金利
＋
所得
＋
土地価格
＋
建築費
＋
住宅需要
＋
人口動態
＋
地域ごとの需給

そのため、「金利上昇だから全国的に不動産価格が大暴落する」といった単純な予測には注意が必要です。

金利上昇が気になる方こそ、無料査定がおすすめ

「金利が上がる前に売ったほうがいいのか？」
「住宅ローンが残っているけれど売却できるのか？」
「自宅が今いくらで売れるのか？」
こうした疑問を解決するには、まず現在の売却価格を知ることが重要です。

査定を行えば、状況を整理できます。

• 現在の市場価格
• 想定される売却価格
• 住宅ローンを完済できる可能性
• 売却に必要な費用
• 売却までのおおよその期間

特に、金利上昇による将来の価格変化が心配な方は、「売る」と決める前に査定だけ受けておくのも一つの方法です。

現在の価格を知っておけば、「今売る」「しばらく保有する」「住み替える」といった選択を比較しやすくなります。

住宅ローン金利上昇と価格に関するよくある質問

まとめ｜住宅ローン金利上昇が気になるなら、まず現在の売却価格を確認しよう

住宅ローン金利が上昇すると、購入者の返済負担が増えるため、住宅購入予算が下がり、不動産価格に下落圧力がかかる可能性があります。

しかし、「金利上昇＝不動産価格が必ず下落する」わけではありません。
不動産価格は、立地、土地価格、建築費、所得、住宅需要、供給量など、さまざまな要因によって決まります。

そのため、売却を検討している方にとって最も重要なのは、「これから価格が下がるか」を予想することではなく、「今、自分の不動産はいくらで売れるのか」を把握することです。

住宅ローンが残っている場合でも、現在の売却価格とローン残高を比較することで、売却できる可能性や必要な資金が見えてきます。

「金利上昇が不安」「今売るべきか迷っている」「住宅ローンが残っているけれど売却したい」という方は、まず現在の不動産価格を確認してみましょう。

現在の市場価格と住宅ローン残高を確認したうえで、売却・保有・住み替えのどの選択が適しているのかを比較することが、後悔しない不動産売却につながります。

住宅ローンの金利上昇に備える査定は、市況に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

横浜市近郊の不動産売却なら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超

記事一覧

不動産売却相談×年間実績1,000件以上

不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。