不動産売却ご相談ガイド

「不動産売却ご相談ガイド」は、初めて不動産を売却するオーナーが不動産売却を成功させるアイデアをまとめたガイドブックです。
不動産は個人が所有する資産のなかでも高価なものです。しかし、お住まいの戸建・マンションや相続した空き家を売るときになって、初めて不動産を売却する方法について調べることになるのが不動産売却の特徴です。

不動産売却の成功は、不動産を売ることに詳しい“基礎知識”はもちろんのこと、売買の仕組みに精通する豊富な経験に裏付けられた”専門知識”が必要不可欠です。不動産売却ご相談ガイドに基礎知識やポイント、知っておきたいメリット・デメリットなどの特徴や注意点、オススメの方法や比較などの解説をまとめています。これから不動産を売却するオーナーのお力になれば幸いです。

不動産の売却方法

はじめに不動産売却のご相談で多い「不動産の売却方法」について解説します。

不動産を売却する２つの方法

不動産の売却には「買取と仲介」大きく分けて２つの売却方法があります。

不動産の売却は土地・戸建・マンションなどの不動産種別やその状態、不動産を売るオーナーのご事情によって、最適な売却方法は買取・仲介にわかれます。まずは買取と仲介の違いを比較して、オーナーにあわせた売却方法を選ぶことが不動産売却のスタートです。

買取と仲介の違い・特徴

不動産の売却方法である買取と仲介の違いを簡単に解説すると、不動産会社へ直接オーナーから売却するのが「買取」、不動産会社が探した買主へ売却するのが「仲介」です。

買取の特徴は「不動産会社と売却条件を交渉する必要がある」こと、仲介の特徴は「個人や法人の買主との売却条件を交渉する必要がある」という違いがあります。

買取と仲介の比較

買取と仲介を比較すると、不動産を売却する”期間”と”価格”は相反関係です。

早く売ることを重視するオーナーは買取、高く売ることを重視するオーナーは仲介^※で売却するのがおすすめです。
※不動産の状態によります。かならずしも仲介が買取より高く売却できるとは限りません。

買取と仲介の売却までの流れ

買取と仲介メリット・デメリット

売却方法の違いから買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。
買取と仲介のメリット・デメリットを比較して、不動産の状態とオーナーの状況にあわせた売却方法を選びましょう。

不動産会社ごとに買取・仲介のサービス内容に違いがあるため、JUNXION Inc.の買取・仲介メリット・デメリットを解説します。

買取と仲介のどちらの売却方法が良いか分からない場合には、買取と仲介の両方を事業とJUNXION Inc.へお気軽にご相談ください。オーナーのご希望や不動産の状態から、最適な売却方法のご提案をお約束します。

不動産売却の注意点

不動産を仲介で売却する場合の注意点をご紹介します。

売買契約後のトラブルにも注意

売買契約が決まってほっと一安心、というわけではなく売買契約後にも思わぬ落とし穴が存在しています。まず、契約破棄にはお金がかかります。契約が成立すると、買主から売主に手付金を支払います。通常、手付金は売買価格の10％程度です。買主のほうから契約を解除したい場合は、この手付金を放棄することで解約できます。一方、売主都合により契約を解除する場合は、手付金の2倍の額を支払います。双方が契約の破棄を考えていなかった場合にも、買主がローン審査に落ちれば契約は白紙になります。また、不動産売買に際して、売主には契約不適合責任（旧 瑕疵担保責任）が付くため、引き渡した物件に不具合が見つかったら、そのことを知らなかったとしても、修繕に相当する費用を支払わなければなりません。契約後にトラブルに巻き込まれないよう、契約に詳しい担当者のサポートが安全な不動産売却への近道です。

不動産の売却価格について

不動産の売却価格は、需要と供給のバランスや市場相場などのさまざまな要因で変動します。
不動産を高く売りたいオーナーは、不動産相場が高いときが売り時なのは間違いありませんが、もちろん高く売れる時期もあれば、何らかの理由で安くなってしまう時期もあります。
売り時を逃さないように不動産の売却価格に影響する要因について解説します。

需要と供給のバランスが影響する売却価格

住宅ローン金利の不動産価格への影響

人口減少・少子高齢化が不動産価格に影響

少子高齢化にともなう人口減少が進むなか、住宅ストック戸数（供給された住宅の累計）は増え続けています。
長期的に、家を買う若者の数が減れば不動産価格が下落していくのは想像できるでしょう。人口減少によって需要が縮小し、不動産の建替えが鈍化すれば不動産価格は下落します。
古くなった戸建は建替えで新築されますが、マンションの場合には管理規約で定められている割合の同意が必要であるため簡単には建替えられません。所有者の高齢化や建物の老朽化による修繕費の負担増などの問題がある中古マンションの増加によって不動産価格の下落が予想されます。また、旧耐震基準（昭和56年5月31日までの建築確認）で建てられた旧耐震マンションは、住宅ローンが利用できない金融機関も増えています。旧耐震マンションを売却する相手は「現金を持っている人」に限られてしまうことも考えられます。

不動産相場の不動産価格への影響

大前提として建物は新築時からの経過年数分だけ古くなり、汚れて、痛み、価値が落ちるものです。
法定耐用年数は、マンションであれば47年、木造の戸建は20〜22年で税法上の価値は無くなります。税法上の価値が残り少ない不動産に、金融機関が住宅ローンを貸し付けているため「購入時から価格が変わらない」「購入時よりも高く売れた」ということが起こっていますが、それだけでも不動産の売り時だと判断して良いでしょう。
税制優遇などの”国の政策”や住宅ローンの借入金利などで不動産相場は形成されています。何らかの理由で、金融機関の住宅ローン審査が厳しくなる場合には、不動産価格は大きく変動します。その時になって今と同じ価格で売却できるとは限らないのが不動産です。不動産の売却を考えているなら、早めに相談することをおすすめします。

不動産売却のご相談ケース

不動産の売却方法はご相談の内容によってポイントに違いがあります。
ご相談ごとに解説記事をまとめました。