住宅ローン返済中の家でも売却できる？売却方法・残債がある場合の注意点を徹底解説

住宅ローン返済中に家を売却する方法

「住宅ローンをまだ返済しているけれど、家を売却したい」
「住宅ローンが残っている状態で売却できるの？」
「売却価格より住宅ローン残高のほうが多かったらどうなる？」
このような疑問を持っている方は少なくありません。

結論からいうと、住宅ローン返済中でも不動産を売却することは可能です。
ただし、住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関の「抵当権」が設定されています。
そのため、売却して買主へ所有権を移転する際には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
住宅金融支援機構も、売却や借換えによる完済について事前調整が必要な場合があると案内しています。

重要なのは、「住宅ローンが残っているか」ではなく、「売却代金などを使って住宅ローンを完済できるか」です。
この記事では、住宅ローン返済中に家を売却する方法から、住宅ローン残債が売却価格を上回る場合の対処法、住み替え、任意売却まで詳しく解説します。

住宅ローン返済中でも売却できる

住宅ローンを返済している途中でも、自宅を売却することはできます。
一般的な売却では、次のような流れで住宅ローンを完済します。

不動産を売却する
↓
買主から売却代金を受け取る
↓
売却代金などで住宅ローンを一括返済する
↓
金融機関の抵当権を抹消する
↓
買主へ所有権を移転する

つまり、住宅ローンの返済が終わるまで家を売れないわけではありません。
売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば、住宅ローン返済中でも通常の不動産売却を進められます。

なぜ住宅ローン返済中の売却では「抵当権」が重要なのか

住宅ローンを利用すると、金融機関は融資の担保として不動産に抵当権を設定します。

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、金融機関が担保となっている不動産から債権を回収するための権利です。
そのため、住宅ローンが残ったまま抵当権も残っている不動産を、そのまま買主へ引き渡すことは通常できません。

そのため、住宅ローン返済中に売却する場合は、「売却によって住宅ローンを完済できるか」を最初に確認することが非常に重要です。

住宅ローン返済中に売却する3つのパターン

住宅ローン返済中の売却方法は、大きく分けると次の3パターンです。

1．売却代金で住宅ローンを完済する

最も一般的なのがこの方法です。

例）

• 住宅ローン残高：2,500万円
• 売却価格：3,000万円
• 売却にかかる費用：100万円

3,000万円－100万円＝2,900万円となるため、住宅ローン2,500万円を返済できます。
この場合は、売却によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すことができます。

2．自己資金を追加して住宅ローンを完済する

売却価格だけでは住宅ローンを完済できなくても、不足分を自己資金で補えるのであれば売却できる可能性があります。

例）

• 住宅ローン残高：3,000万円
• 売却価格：2,700万円
• 売却費用：100万円

上記の売却で必要な金額は3,100万円です。
売却代金2,700万円だけでは足りないため、400万円を自己資金などから用意する必要があります。

このように、売却価格と住宅ローン残高だけではなく、売却に必要な諸費用まで含めて資金計画を立てることが重要です。

3．住宅ローンを完済できない場合は任意売却を検討する

住宅ローンを完済できるだけの売却代金や自己資金を用意できない場合には、「任意売却」という方法を検討することがあります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合などに、金融機関などの債権者と調整しながら不動産を売却する方法です。
ただし、任意売却は通常の不動産売却とは手続きが異なります。

金融機関などの承諾を得ながら進める必要があるため、住宅ローンの返済が厳しい場合は、滞納が深刻になる前に金融機関や任意売却に対応できる不動産会社へ相談することが重要です。

住宅ローン残高と売却価格のどちらが多いかを確認する

住宅ローン返済中に売却を考える場合、最初に確認したいのが、「今の住宅ローン残高はいくらなのか」という点です。

住宅ローン残高は、金融機関から発行される返済予定表や残高証明書などで確認できます。
そのうえで、不動産会社に査定を依頼して、現在の売却価格の目安を把握します。

売却価格が住宅ローン残高を上回るケース

売却価格が住宅ローン残高を上回る場合は、比較的スムーズです。

例）

• 住宅ローン残高2,500万円
• 売却価格3,500万円

売却代金から住宅ローンを返済したうえで、諸費用を差し引いた金額が手元に残ります。
ただし、仲介手数料、登記関連費用、その他の諸費用などが発生するため、単純に「売却価格－住宅ローン残高」が手取りになるわけではありません。

売却価格と住宅ローン残高がほぼ同じケース

売却価格と住宅ローン残高が近い場合は注意が必要です。

例）

• 住宅ローン残高3,000万円
• 売却価格3,050万円

売却には諸費用が発生します。
そのため、最終的な手取り額を計算すると住宅ローン完済に足りなくなる可能性があります。

査定を受ける際には、単純な「査定価格」だけでなく、「住宅ローンを完済して、最終的にいくら残るのか」まで確認することが重要です。

住宅ローン残高が売却価格を上回るケース

最も注意が必要なのがこのケースです。

例）

• 住宅ローン残高3,500万円
• 売却価格3,000万円

売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
この場合は、下記の対応が必要になります。

• 自己資金で不足分を補う
• 売却方法を見直す
• 住み替えの場合は資金計画を変更する
• 金融機関へ相談する
• 条件によっては任意売却を検討する

だからこそ、「いくらで売れるか」だけでなく「いくら残るか」を基準に売却計画を立てることが大切です。

住宅ローン返済中の家を売却する流れ

住宅ローンが残っている自宅を売却する場合、おおむね次の流れで進みます。

STEP1：住宅ローン残高を確認する

まず金融機関から住宅ローン残高を確認します。
残高だけでなく、完済時に必要となる金額や繰上返済に関する手続きについても金融機関に確認しておくと安心です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

次に、不動産の現在の市場価値を確認します。
ここでは、1社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼する方法もあります。

ただし、査定価格が高ければよいとは限りません。
重要なのは、「実際に売れる可能性のある価格なのか」を見極めることです。

STEP3：住宅ローン残高と売却価格を比較する

査定結果が出たら、想定売却価格－売却費用－住宅ローン残高を確認します。
この計算によって、売却後に資金が残るのか、不足するのかを判断します。

STEP4：売却活動を開始する

売却価格や販売方法を決めたら、購入希望者を探します。
価格設定を間違えると、「問い合わせが来ない」「内見が入らない」「長期間売れない」「最終的に大幅な値下げが必要になる」といった問題につながる可能性があります。

住宅ローン返済中の場合は、毎月ローンの返済が続くため、売却期間も含めて価格設定を考える必要があります。

STEP5：売買契約・決済・住宅ローン完済

購入者が決まったら売買契約を締結します。
その後、決済日に売買代金を受け取り、その資金などを使って住宅ローンを完済します。
完済に伴って抵当権を抹消し、買主へ所有権を移転します。

金融機関によっては、完済や抵当権抹消に必要な書類について事前の調整が必要になる場合があります。

住宅ローン返済中に家を売るときの注意点

注意点1：査定価格だけで判断しない

不動産会社から、「この価格で売れます」と言われても、その価格で実際に売れるとは限りません。

重要なのは、周辺の成約事例、現在の販売物件、物件の状態、立地、築年数などを総合的に見て、現実的な売却価格を設定することです。

特に住宅ローン残高が大きい場合、高い査定価格を提示する会社だけを選ぶと、売却途中で値下げを繰り返すことにもなりかねません。

注意点2：売却費用を忘れない

住宅ローン残高だけを見て、「3,000万円で売れればローン3,000万円を返済できる」と考えるのは危険です。

不動産売却では、仲介手数料や登記関係費用など、さまざまな費用が発生します。
そのため、売却価格－売却費用－住宅ローン残高で考えることが重要です。

注意点3：売却前に金融機関へ相談する

住宅ローン返済中の売却では、金融機関との調整が必要になります。
特に、下記のようなケースでは早めに相談することをおすすめします。

• 売却代金だけでは完済できない
• 住み替えを予定している
• 住宅ローンの返済が厳しい
• すでに返済に遅れがある

返済が難しい状況で任意売却を検討する場合も、債権者との調整が必要です。
任意売却では、査定・売出価格の確認・抵当権抹消の承諾審査などの手続きが必要になります。

住宅ローン返済中に住み替える場合はどうする？

「今の家を売って、新しい家を購入したい」というケースもあります。
この場合は、売却→新居購入の順番だけでなく、売却と購入のタイミングを慎重に調整する必要があります。

現在の住宅ローンを完済できるだけの売却資金を確保しながら、新しい住宅の購入資金や住宅ローンについても検討しなければなりません。

特に注意したいのが、今の家が予定価格で売れなかった場合です。

住み替え先を先に決めてしまうと、売却価格や売却時期によっては資金計画が大きく変わる可能性があります。
そのため、住み替えでは売却と購入をまとめて考える必要があります。

• 現在の住宅ローン残高
• 今の家の売却想定価格
• 売却にかかる費用
• 新居の購入価格
• 新しい住宅ローン
• 売却と購入のタイミング

住宅ローン返済中でも売却を急いだほうがよいケース

すべてのケースで「早く売るべき」とはいえません。
しかし、次のような状況では、早めに売却価格を確認するメリットがあります。

転勤などで住まなくなった

住宅ローンを返済しながら誰も住んでいない状態になると、維持管理や固定資産税などの負担だけが続く可能性があります。

離婚などで家を手放すことになった

夫婦のどちらが住み続けるのか、住宅ローンを誰が支払うのか、売却するのかを早めに整理する必要があります。

住宅ローンの返済が苦しくなってきた

返済が厳しくなった場合は、問題を放置するのではなく、早い段階で金融機関に相談することが重要です。

任意売却を検討する場合でも、売却活動には時間がかかる可能性があります。

住み替えを検討している

現在の住宅ローン残高と自宅の市場価格を早めに把握しておけば、新居の予算を決めやすくなります。

住宅ローン返済中の売却で使える税金の特例

自宅を売却して利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」を利用できる場合があります。

国税庁によると、マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
ただし、適用には条件があり、確定申告が必要になるケースがあります。

また、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が発生した場合には、一定の要件を満たすことで損益通算や繰越控除が利用できる制度があります。

税制は売却時期や住宅の状況などによって適用条件が異なるため、実際に利用できるかどうかは税理士や税務署などに確認しましょう。

住宅ローン返済中の売却でよくある質問

住宅ローン返済中の売却で大切なのは「売却価格」ではなく「手取り額」

住宅ローン返済中の不動産売却では、「いくらで売れるか」だけを考えてはいけません。

重要なのは、「売却した後に住宅ローンを完済して、最終的にいくら残るのか」です。

例）

• 売却価格3,500万円
  －売却費用150万円
  －住宅ローン残高3,000万円
  ＝手元に残る金額350万円

売却価格から諸費用と住宅ローン残高を差し引いて考える必要があります。
逆に、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合は、売却前に資金計画を立てなければなりません。

まとめ｜住宅ローン返済中でも売却できる。まずは「ローン残高」と「売却価格」を確認しよう

住宅ローン残高が分かっていても、「実際にいくらで売れるのか分からない」「ローンを完済したら手元にいくら残るのか知りたい」「残債が売却価格を上回りそうで不安」という方も多いでしょう。

住宅ローン返済中でも、不動産を売却することは可能です。
大切なのは、住宅ローンが残っているかどうかではなく、「売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるか」を確認することです

不動産売却では、査定価格だけでなく、住宅ローン残高や売却費用まで含めて資金計画を考えることが重要です。

住宅ローン返済中に売却する場合は、下記の順番で進めると、資金計画を立てやすくなります。

1. 住宅ローン残高を確認する
2. 不動産の査定を受ける
3. 売却費用を確認する
4. ローン完済後の手取り額を計算する
5. 売却方法・価格を決める

また、住宅ローン残高より売却価格が低い場合でも、自己資金で不足分を補う方法や、状況によっては任意売却を検討できる場合があります。
「住宅ローンが残っているから売れない」と考えて、売却を諦める必要はありません。

まずは現在の住宅ローン残高と、自宅がいくらで売れる可能性があるのかを把握することから始めましょう。

住宅ローン返済中の家を売却する場合には、資金計画に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

横浜市近郊で住宅ローン返済中の家を売却するなら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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