【横浜不動産売却】マンション査定の資産価値評価ポイント

最寄り駅からの距離

一般的に最寄り駅から徒歩10分以内が理想。徒歩15分を上限と考える方が多い。駅からの所要時間は中古マンション販売サイトなどで比較検討する代表的な条件で、駅から離れるほど購入検討者が減る。中長期的に共働き世帯が増加し続けている横浜では、駅からの距離を重視する傾向は今後も強まる見込み。

閑静な住宅街

静かな住宅街での暮らしの快適さは、交通量の多い幹線道路沿いや繁華街に面したマンションに住んだことがある方であれば住環境は外せないポイントであり、プラスαの魅力となる。一方で、横浜では「大型商業施設」「駅直結」などの都市型マンションも子育てや生活利便性のバランスから高い付加価値がつく。

角住戸

角住戸とはマンションの同一フロア内で端に位置する住戸。独立性があるため人気も高く、横浜のマンションでも限られた希少性から付加価値を見込める。
角住戸は2方向・3方向の方角に面しているため窓の数が多い部屋も多く、横浜のマンションで日当りや風通しを重視する方に好印象。

所在階

上層階ほど値崩れしにくいが、周辺環境や眺望によっても変わる。横浜で重要なのは周辺のビルやマンションなど日照や眺望を遮るものがないか。日当りと眺望をクリアしていれば階数によって売却時に不利になるということはなく、眺望に開放感がないマンションでも、圧迫感がなければ問題なく売却できる。

方角・方位

資産性の面では基本的に日当りの良い南向きが有利。北向きの住戸も、眺望やルーフバルコニー等のプラス要因があると評価は高くなる。横浜のタワーマンションなど大規模マンションでは北向きの住戸であっても陽当りによる室温の上昇やインテリアの日焼けを防ぐ目的で好まれる方が多い特徴がある。

眺望

所在階や方角に関係なく購入希望者へアピールできる特徴は眺望。
横浜では海・花火・夜景・富士山・東京タワースカイツリーなどの眺望は希少性が高いマンションだと伝えやすい特徴。眺望を重視する購入希望者は少なくないが、近隣の建物が視界に入らないことも大切な眺望といえる。

間取り・広さ

3LDK以上の間取りが人気というのは過去の話。横浜では近年、部屋数よりもリビングのゆとりを重視する方が増え、専有面積に対して狭い部屋が多い間取りは敬遠される傾向も。家族構成が変わったときに間取りを変更することもできるため2LDKや1LDKでも広さを重視するのが共働き・シニア世帯の新たなニーズ。

耐震構造

横浜のマンション購入者は、震災への備えや家族の安全、マンションという資産を守り続けられるかどうかが大きな関心事。マンションの被害を軽減する耐震構造（制震・免震構造）を求める方が多い。日本は地震大国ということもあり、マンションの安全性確保と備えは不可欠であり最大の付加価値。

総戸数

基本的に総戸数が多いほど共用施設やサービスが充実するため、規模が大きいマンションは資産価値が高い。躯体の堅牢さや商業施設の併設など、大規模マンションならではの生活環境も横浜では評価されるポイント。ただし「使わない施設が多い」「管理総会がまとまらない」「管理費などが高い」などの問題も。

二重床・二重天井

コンクリート躯体と天井・床の間に空間があり、防音性が高い二重床・二重天井は横浜で人気。
防音性能だけではなく、新規にリフォームすると高額な二重床・二重天井。分譲時から仕様のマンションは、天井裏や床下の空間で設備配管を動かせるので、将来の間取り変更にも柔軟に対応できる。

築年数

建築技術や住宅設備などは日進月歩で進化するため横浜では新しいマンションほど高値で取引される傾向がある。
一方で、新耐震基準に見直された1981年以降のマンションや、住環境や生活利便性など周辺環境が好条件のマンションであれば築年数が古くても資産価値を高く維持する。

アウトフレーム工法

室内にデッドスペースができやすい柱や梁を、バルコニーや共用廊下などの室外へ移動することで、室内を広く使えるアウトフレーム工法。有効面積が広いだけでなく、リフォーム時に柱や梁を考慮する必要が無いのも特徴。アウトフレーム工法で施工されている横浜のマンションはアピールできるメリット。

大型商業施設が近くにある

さまざまな店舗が入った大型商業施設がマンションの近隣にあれば生活圏がコンパクトになり便利。老後の備えとして、クルマが必要ない利便性など、人生100年時代に長く暮らすことを考える方も横浜では少なくない。大型商業施設の周辺で開発されたマンションは中古市場でも人気が落ちづらい特徴がある。

大きな病院が近くにある

診療科や医療スタッフが多い大きな病院が近隣にあれば心強いため、小さな子供がいるファミリー層やシニア層から人気がある。横浜でも少子高齢化でシニア層は増加すため売却時には一定以上のニーズを期待できる。ただし「小さなクリニックの方が待ち時間が少ない」「救急車の出入りが多く音が気になる」という声も。

学区

公立の小学校や中学校の学区は住所によって決まるため、マンションの学区は横浜のファミリー層には重要なポイント。また、高校や大学への通学ができるエリアであることも子育て世代には魅力的なマンションに映る。有名私立までアクセスが良い場合にも、同様に売却時の強みと捉えることができる。

• 収納が多い
• 最上階
• 広い専用庭付き住戸
• ルーフバルコニー付き住戸
• ベンチを置けるワイドスパンバルコニー

• 24時間ゴミ出し可
• 共用施設の充実度
• 大きな公園や庭園に隣接
• 子育て環境の充実
• 通勤・通学に便利な駅近