古家付き土地を売却するなら仲介がおすすめ？解体すべきケース・費用・注意点を徹底解説

古家付き土地を仲介で売却する
解体は？

古家付き土地を売却するとき、「古い家を解体して更地にしてから売った方がいい？」「古家を残したまま仲介で売却できる？」「解体費用をかけた方が高く売れる？」と悩む方は少なくありません。

結論からいうと、古家付き土地だからといって、必ずしも解体してから売却する必要はありません。
土地の立地や広さ、建物の状態、買主の需要によっては、古家を残したまま「古家付き土地」として仲介した方が有利なケースがあります。

特に重要なのは、「解体してから売る」のではなく、「古家付きの状態で売れる可能性を確認してから判断する」ことです。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、簡単にいうと、古い建物が残った状態で売却される土地のことです。

一般的には、下記のような不動産が古家付き土地に該当します。

• 築年数がかなり経過している
• 建物をそのまま利用することが難しい
• 建物の価値より土地の価値が中心になる

「古家付き土地」という呼び方をしますが、売買では土地だけでなく建物も含めて契約するケースが一般的です。
そのため、売主としては、「建物をどう扱うのか」を売却前に整理しておくことが重要です。

古家付き土地は「解体して更地」にした方が売れやすい？

必ずしもそうとは限りません。
古家付き土地の売却では、大きく次の2つの方法があります。

方法1：古家を残して仲介する

古家を残したまま売り出し、買主を探す方法です。

買主が、「建物をリフォームして使いたい」「DIYしたい」「古民家として活用したい」「建物を解体して自分の希望する住宅を建てたい」と考えていれば、古家が残っていること自体が大きな問題にならない場合があります。

方法2：建物を解体して更地で仲介する

売却前に建物を解体し、土地として売り出す方法です。

見た目が分かりやすくなり、新築住宅を建てたい買主には検討しやすくなる一方、解体費用を先に売主が負担する必要があります。
したがって、「更地の方が売れそうだから」という理由だけで解体するのはおすすめできません。

古家を残したまま売却した方がよいケース

次のような場合は、まず古家付き土地として仲介することを検討しましょう。

1．解体費用が高額になりそうな場合

古家が大きい、構造が複雑、前面道路が狭いなどの事情があると、解体費用が想定以上になる可能性があります。

解体費用を200万円かけても、売却価格が200万円以上上がるとは限りません。
そのため、売却価格の上昇額－解体費用を考えることが重要です。

2．古家の状態が比較的良い場合

築年数が古くても、建物を必要とする買主が見つかる可能性があります。

• 雨漏りがない
• 建物に大きな損傷がない
• リフォーム可能
• 古民家として魅力がある

「古い＝価値がない」と決めつけず、建物を活用したい買主がいるかを確認しましょう。

3．古民家需要が期待できる場合

地域によっては、古い木造住宅そのものに魅力を感じる購入者もいます。

居住用としての住宅だけでなく、活用を考える買主もいます。

• 店舗
• 賃貸住宅
• 事務所
• アトリエ
• セカンドハウス

そのため、古家を壊してしまう前に、建物を含めた売却可能性を確認することが大切です。

古家を解体して更地で売却した方がよいケース

一方で、解体してから売却した方がよいケースもあります。

1．建物の老朽化が著しい

建物の損傷が激しく、買主がそのまま利用することが難しい場合です。
雨漏りや腐食、傾きなどがあると、建物が売却の障害になる可能性があります。

2．土地としての需要が強い

周辺で新築住宅の需要が高く、土地として販売した方が購入者にとって分かりやすい場合は、更地が有利になることがあります。

3．不動産会社から具体的な販売戦略を提案されている

ここが非常に重要です。

単純に、「更地の方が売れます」と言われたから解体するのではなく、古家付きで売り出した場合の想定価格と更地にした場合の想定価格、解体費用や売却までの期間を比較して判断しましょう。

古家付き土地を仲介で売却するメリット

古家付き土地を不動産会社の仲介で売却する最大のメリットは、一般市場の購入希望者に広く売却できる可能性があることです。

仲介では、不動産会社が売主と買主の間に入り、売却を進めます。

• 価格査定
• 売却条件の整理
• 購入希望者への紹介
• 広告・販売活動
• 内見対応
• 条件交渉
• 契約手続き
• 引渡し

古家付き土地を仲介で売却するデメリット

一方で、仲介には注意点もあります。

売却まで時間がかかる可能性がある

古家付き土地は、新築用地として売却する土地と比較すると、買主の検討事項が増えやすい傾向があります。

建物の状態について確認が必要

雨漏り、シロアリ、越境、増改築、設備不具合など、建物に関する情報を整理しておく必要があります。

売主側の対応が増える場合がある

内見、書類準備、境界確認、買主との条件調整などが発生します。

古家付き土地を売却する前に確認すべき7つのポイント

1．土地の正確な査定価格

最初に確認したいのは、「この土地はいくらで売れるのか」です。

• 周辺の成約事例
• 土地面積
• 接道状況
• 駅距離
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 土地の形状
• 高低差
• 建物の状態

古家付き土地の査定では、総合的に確認します。
「古家があるから安い」という単純な査定ではなく、古家を残した場合と解体した場合の両方を比較することが重要です。

2．再建築できる土地か確認する

古家付き土地で特に注意したいのが、「その土地に新しい建物を建てられるか」です。
接道状況などによっては、建物を解体すると再建築に関する問題が生じる可能性があります。

そのため、解体する前に、「この建物を壊した後、同じように建物を建てられるのか」を必ず確認しましょう。
これは古家付き土地の売却において非常に重要なチェックポイントです。

3．境界を確認する

土地売却では境界も重要です。
境界杭が見当たらない場合や、隣地との境界が明確でない場合は、売却前に確認しておいた方がよいケースがあります。

• ブロック塀
• 庭
• 建物
• 配管
• 樹木
• 物置

隣地へ越境がないか確認しましょう。

4．建物の状態を整理する

古家付き土地として売る場合、建物の状態を正確に把握する必要があります。

• 雨漏り
• シロアリ
• 傾き
• 腐食
• 給排水設備
• 給湯器
• 屋根
• 外壁

売却後のトラブルを防ぐためにも、知っている不具合を隠して売却するのではなく、仲介会社と相談して適切に契約へ反映させることが重要です。

5．解体費用を確認する

「更地にした方が売れる」と判断するなら、解体費用の見積もりを取ります。
そして、更地での想定売却価格－古家付きでの想定売却価格と、解体費用＋解体に伴う諸費用を比較します。
数字で比較すれば、解体するメリットが見えやすくなります。

6．税金への影響を確認する

古家付き土地の売却では、譲渡所得税などの税金も確認する必要があります。

特に相続した実家などの場合は、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の対象となる可能性があります。

国税庁によると、一定の要件を満たして相続した被相続人の居住用家屋やその敷地等を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。現在の案内では、適用期間は2027年12月31日までです。

ただし、適用要件があるため、「相続した古家だから3,000万円控除が使える」と決めつけないことが重要です。

7．売却後の手取り額で判断する

不動産売却では、売却価格だけを見るのは危険です。
たとえば、売却価格－解体費用－測量費用－仲介手数料－その他費用－税金まで考える必要があります。

「3,000万円で売れる」という価格より「最終的に手元にいくら残るのか」を見ることが重要です。

古家付き土地の仲介手数料はいくら？

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料には法律上の上限があり、国土交通省が報酬額を定めています。

一般的な売買で400万円を超える部分については、税込みで「売買価格×3.3％＋6万6,000円」が上限となる計算が広く使われています。
たとえば3,000万円で売却した場合、3,000万円×3.3％＋6万6,000円＝105万6,000円（税込）が一つの目安になります。

ただし、低価格の空き家等には特例があります。
現在は、価格800万円以下の宅地・建物について、一定の条件を満たす場合、依頼者一方から受け取れる仲介手数料の上限が30万円×1.1＝33万円（税込）となる特例があります。

古家付き土地の売却では価格が800万円以下になるケースもあるため、仲介を依頼する前に仲介手数料の計算方法を確認しておくことが大切です。

古家付き土地の売却は「どの媒介契約を選ぶか」も重要

仲介を依頼する場合、媒介契約は3種類あります。

• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介

国土交通省の標準媒介契約約款では、一般媒介は複数の宅建業者への依頼が可能で、専任媒介は1社のみ、専属専任媒介も1社のみで、さらに自己発見取引についても制限があります。

古家付き土地の場合、単に「どの媒介契約が一番いいか」ではなく、その不動産会社がどのような販売活動をするのかを確認することが重要です。

古家付き土地を仲介で高く売る5つのコツ

1．最初から解体しない

最も大切なポイントです。
まず、古家付きでの査定を受けます。
その上で、更地にした場合の査定と比較しましょう。

2．複数の売却方法を比較する

古家付き土地の売却では、「仲介」だけでなく、「買取」という選択肢もあります。

仲介と買取では、売却価格や売却スピード、買主の違いなどがあります。
そのため、仲介ならいくらで売れそうか、買取ならいくらになりそうかを比較すると判断しやすくなります。

3．土地としての魅力を正しく伝える

古家の写真だけを掲載しても、土地の魅力が伝わりにくいことがあります。

• 敷地面積
• 接道方向
• 駅までの距離
• 周辺環境
• 建築条件の有無
• 建物の活用可能性
• 建替えの可能性

情報を明確にすることが重要です。

4．古家付き土地に強い不動産会社を選ぶ

すべての不動産会社が古家付き土地の売却を得意としているとは限りません。
特に、土地売却・古家付き土地・空き家・相続不動産などの取り扱い実績がある会社を選ぶと安心です。

5．「売却価格」だけで不動産会社を選ばない

査定価格が一番高い会社が、一番高く売ってくれるとは限りません。

査定結果が一番高くても、その査定価格が市場価格とかけ離れていれば、売却期間が長期化する可能性があります。

確認したいのは、「なぜ、この金額なのか？」という査定根拠です。

古家付き土地の売却でよくある失敗

「とりあえず解体してしまう」

これは避けたい失敗です。
解体してしまえば元に戻せません。

特に、建築条件や接道、土地の利用方法を確認する前に解体すると、思わぬ問題につながる可能性があります。

「査定価格だけで仲介会社を決める」

高い査定価格を提示することと、高く売ることは同じではありません。
販売戦略や過去の成約事例まで確認しましょう。

「古家の不具合を伝えない」

雨漏りやシロアリなど、売主が把握している重要な不具合については、仲介会社と事前に相談しておきましょう。
契約内容との関係で、後々のトラブルにつながる可能性があるためです。

「空き家を放置したままにする」

古家付き土地をすぐ売却しない場合でも、空き家の管理は必要です。

国土交通省では、管理不全空家等について、市区町村長が必要な措置をとるよう指導できる制度があります。
また、2026年9月3日には国土交通省の「管理不全空家等及び特定空家等に対するガイドライン」が最終改正されています。

「売る予定だから」と長期間放置するのではなく、早めに売却方針を決めることが重要です。

相続した古家付き土地は早めの売却がおすすめ

相続した実家の場合、「思い出があるから売れない」「いつか使うかもしれない」と、そのまま放置してしまうケースがあります。

しかし、空き家の期間が長くなるほど、問題が発生しやすくなります。

• 建物の劣化
• 庭木の繁茂
• 雨漏り
• 不法侵入
• 近隣トラブル
• 管理費用

さらに、相続物件では相続登記や相続人間の権利関係など、通常の売却とは違った確認事項もあります。

「売る・貸す・使う」のどれが最適なのか、早い段階で専門家に相談することが大切です。

古家付き土地を売却するなら「解体前の査定」が重要

古家付き土地の売却で最も重要なのは、「解体してから考える」のではなく、「解体する前に売却方法を比較する」ことです。

おすすめの流れは次のとおりです。
① 土地・建物を査定する
② 古家付きのまま売却できる価格を確認する
③ 更地にした場合の売却価格を確認する
④ 解体費用を見積もる
⑤ 仲介と買取を比較する
⑥ 手取り額・売却期間・手間を比較する
⑦ 最適な売却方法を決定する

この順番で進めれば、「とりあえず解体したけれど、思ったほど高く売れなかった」という失敗を避けやすくなります。

古家付き土地の売却は、仲介会社選びが結果を左右する

同じ物件でも、「古家付き土地」として売る会社と、「解体して更地にして売る会社」では、売却戦略が大きく異なることがあります。

だからこそ、査定時には、「古家を残した場合はいくらですか？」「更地にした場合はいくらですか？」「解体費用はいくらを想定していますか？」「どちらの方が最終的な手取りが多くなりますか？」「想定する買主は誰ですか？」と確認してください。

単に査定価格を提示するだけでなく、物件の特性に合わせて売却方法まで提案してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

まとめ｜古家付き土地の売却なら、まず無料査定から

古家付き土地の売却では、「古いから解体する」「土地だから更地にする」だけでは最適な判断になりません。
物件によっては古家を残したまま仲介した方がよい場合もあれば、更地にした方が買主を見つけやすい場合もあります。

大切なのは、解体前に、古家付き・更地の両方を比較することです。
「いくらで売れるのか分からない」
「解体した方がいいのか迷っている」
「相続した古家をどうすればいいか分からない」
「仲介と買取のどちらがいいか知りたい」
古家付き土地でお悩みの方は、まず不動産会社に査定を依頼し、売却方法・想定価格・解体費用・最終的な手取り額まで比較してみましょう。

古家付き土地の売却を検討している方へ
解体する前に、まずは現在の不動産価値を確認してみませんか？
ジャンクションが、古家付きのまま売る場合と、更地にして売る場合を比較し、物件に合った売却方法をご提案します。

古家付き土地の無料査定・売却相談はこちら

古家付き土地を仲介で売却するときには、片手仲介できる不動産会社がオススメです。

“片手”仲介で不動産を高く売る不動産会社ジャンクション

仲介に強い不動産会社をお探しですか？ 囲い込みをしない不動産会社を探している 不動産売却に詳しい専門家に相談し…

junxion.co.jp

横浜市近郊で古家付き土地の仲介なら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超

記事一覧

不動産売却相談×年間実績1,000件以上

不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。