戸建を売却するなら仲介がおすすめ？売却の流れ・費用・不動産会社の選び方を徹底解説

戸建を仲介で売却する

戸建を売却するとき、多くの方が利用するのが不動産会社による「仲介」です。
仲介を利用すると、売主自身が買主を探す必要がなく、不動産会社が広告掲載や購入希望者への対応、内見、価格交渉、契約手続きなどをサポートしてくれます。

一方で、「戸建は仲介で売った方がいい？」「仲介手数料はいくらかかる？」「どんな不動産会社に依頼すればいい？」「仲介で売れなかったらどうすればいい？」といった疑問を持つ方も少なくありません。

この記事では、戸建売却における仲介の仕組みから、売却の流れ、費用、媒介契約の種類、売れない原因、不動産会社の選び方まで詳しく解説します。
戸建をできるだけ納得できる条件で売却したい方は、ぜひ参考にしてください。

戸建の売却における「仲介」とは？

不動産売却における仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約を成立させる方法です。

売主が不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社は物件の査定や販売価格の提案、広告活動、購入希望者への案内、条件交渉、契約手続きなどを行います。

つまり、売主にとって仲介は、「自分で買主を探す」のではなく、「不動産会社の販売力を利用して買主を探す」方法と考えると分かりやすいでしょう。

戸建売却は「仲介」と「買取」のどちらがいい？

戸建を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

高く売りたいなら仲介

戸建をできるだけ市場価格に近い金額で売却したい場合は、仲介が有力な選択肢です。
複数の購入希望者に物件を紹介し、条件が合えば売買契約につなげるためです。

• 立地が良い
• 土地の形状が良い
• 建物の状態が良い
• 人気エリアにある
• 周辺の成約事例が多い

このような戸建は、仲介による売却を検討しやすいでしょう。

早く売りたいなら買取

一方、「できるだけ早く売却したい」「内見対応を避けたい」「築年数が古い」「空き家になっている」「相続した戸建を早く処分したい」といったケースでは、買取が向いている場合があります。

そのため、「仲介と買取のどちらが正解」ということではなく、売却価格と売却スピードのどちらを優先するのかを考えることが重要です。

戸建を仲介で売却する流れ

戸建を仲介で売却する場合、一般的には次のような流れで進みます。

1．不動産会社に査定を依頼する

まずは戸建の査定を依頼します。
査定では、総合的に価値を確認します。

• 周辺の成約事例
• 土地面積
• 建物面積
• 築年数
• 建物の状態
• 駅からの距離
• 周辺環境
• 接道状況
• 市場動向

ここで重要なのは、査定額がそのまま売却できる価格ではないということです。
査定額が高いからという理由だけで不動産会社を選ぶと、実際には購入希望者が集まらず、後から値下げすることになる可能性があります。

そのため、「なぜこの価格なのか」まで説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。

2．不動産会社と媒介契約を締結する

査定内容や販売方針に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

どの媒介契約が適しているかは、戸建の特徴や売却方法、不動産会社の販売力などによって変わります。

3．販売活動を開始する

媒介契約を締結したら、不動産会社が販売活動を開始します。

• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 自社ホームページへの掲載
• 不動産会社間での情報共有
• 購入希望者への紹介
• 現地案内
• 内見対応

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、指定流通機構（レインズ）への登録制度があります。
レインズは不動産会社間で物件情報を共有する仕組みで、売却物件を広く流通させるために利用されています。

4．購入希望者の内見に対応する

戸建の場合、マンション以上に内見時の印象が重要になることがあります。

• 建物の劣化状況
• 水回り
• 日当たり
• 収納
• 庭
• 駐車場
• 周辺環境

少しでも好印象を持ってもらうために、室内の整理整頓・清掃・換気・不要品の処分などを行っておくとよいでしょう。

ただし、売却前に大規模なリフォームを行えば必ず高く売れるとは限りません。
リフォーム費用を価格に上乗せできないケースもあるため、実施する前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

5．購入申込み・価格交渉

購入希望者が見つかると、購入申込書が提出されます。
ここでは、契約条件について交渉することがあります。

• 売買価格
• 引渡し時期
• 手付金
• 住宅ローン利用の有無
• その他の条件

「少しでも高く売りたい」という売主の希望だけでなく、成約する可能性と条件のバランスを考えることが重要です。

6．売買契約を締結する

条件がまとまったら売買契約を締結します。

売買契約書には売却価格や引渡し条件などが記載されるため、内容を十分確認しましょう。
戸建の場合は、設備の状態や境界、土地・建物に関する事項など、契約内容を事前に整理しておくことも重要です。

7．決済・引渡し

買主から残代金を受領し、必要な手続きが完了したら、物件を引き渡します。

これで戸建の仲介売却が完了します。

戸建を仲介で売却するときにかかる費用

戸建売却では、売却価格だけでなく諸費用も考えておく必要があります。

代表的な費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消関連費用
• 司法書士費用
• 引越し費用
• 不用品処分費
• 測量費用
• 修繕費用

※物件や状況によって必要な費用は異なるため、査定時に確認しておきましょう。

仲介手数料はいくら？

仲介による売却では、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料には、宅建業法に基づく上限があります。
現在の制度では、売買価格に応じた計算方式が定められています。

一般的に400万円を超える物件では、売買価格×3％＋6万円＋消費税という速算式が利用されます。

例えば、戸建を3,000万円で売却した場合、上限額の目安は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円。
これに消費税を加えると、105万6,000円（税込）となります。

なお、800万円以下の低廉な空家等には、2024年7月1日から特例が設けられています。
対象となる場合、原則の計算方法を超えて報酬を受領できる場合があります。

そのため、築古戸建や空き家を売却する場合は、媒介契約を結ぶ前に仲介手数料について確認しておきましょう。

戸建を仲介で売却するときの不動産会社選びが重要

戸建売却では、どの不動産会社に依頼するかによって、販売戦略や売却までの進め方が変わります。
単純に「査定額が一番高い会社」を選ぶのではなく、次のポイントを確認しましょう。

戸建売却の実績があるか

マンションと戸建では売却時に見るポイントが異なります。

• 土地の評価
• 建物の状態
• 接道
• 境界
• 建築条件
• 境界確定
• 再建築の可否
• リフォームの必要性

そのため、戸建の売却実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

査定価格の根拠が明確か

「3,980万円で売れます」と言われても、その根拠が説明されなければ注意が必要です。

確認したいのは「近隣のどの物件と比較して、この価格になっているのか」という点です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格などを確認できます。
戸建の売却価格を検討する際の参考情報として活用できます。

戸建が仲介で売れない主な理由

「戸建を仲介で売りに出したけれど、なかなか売れない」という場合、いくつかの原因が考えられます。

売出価格が高すぎる

最も分かりやすい原因の一つです。
売出価格が相場より高いと、問い合わせ自体が少なくなる可能性があります。

販売ターゲットが明確になっていない

ファミリー向けの戸建なのか、土地として購入したい人向けなのかなど、物件の特徴によって購入ターゲットは変わります。
物件の魅力を適切なターゲットに伝えることが重要です。

広告の見せ方が弱い

戸建の購入判断に影響する項目は以下のとおりです。

• 写真
• 間取り
• 周辺環境
• 日当たり
• 駐車場
• 庭
• リフォーム履歴

同じ戸建でも、広告の作り方によって印象は大きく変わります。

不動産会社の販売活動が弱い

査定や媒介契約が終わった後、どのような広告を出しているのか、どれくらい問い合わせがあるのかを確認することが重要です。

特に専任媒介・専属専任媒介を利用している場合は、販売状況を定期的に確認しましょう。

レインズには売主が物件の登録状況を確認できる「売主専用画面」があり、現在の取引状況を確認できる仕組みも整備されています。

戸建を少しでも高く売却するためのポイント

戸建を高く売るためには、単純に価格を上げればいいわけではありません。
重要なのは、「買主が購入したいと思う条件を整えながら、適正価格で市場に出すこと」です。

1．複数の査定を比較する

1社だけの査定では、その金額が高いのか安いのか判断しにくくなります。

2．売出価格の根拠を確認する

周辺の成約事例や競合物件などを確認しましょう。

3．無理なリフォームをしない

売却前に大規模なリフォームをしても、費用を回収できるとは限りません。

4．写真や広告を改善する

戸建は写真による第一印象も重要です。

5．販売状況を定期的に確認する

問い合わせ数や内見数を確認し、反応が弱い場合は販売戦略を見直します。

戸建売却で仲介会社を選ぶときの注意点

不動産会社選びでは、次のような会社には注意しましょう。

査定額だけ極端に高い会社

相場から大きく離れた査定価格を提示して媒介契約を取り、その後に値下げを提案するケースも考えられます。

販売方法を具体的に説明しない会社

「頑張って売ります」だけではなく、「誰に売るのか」「どこで広告するのか」「いくらで売るのか」「反響がなければどうするのか」まで確認しましょう。

売主への報告が不十分な会社

売却活動を任せきりにせず、問い合わせや内見などの状況を確認することが大切です。

戸建の売却は「査定価格」より「売却戦略」が重要

戸建を売却するとき、「一番高い査定額を出した会社に依頼する」という選び方はおすすめできません。

重要なのは、戸建を売却する流れを一貫して考えることです。

査定価格
↓
売出価格
↓
販売方法
↓
問い合わせ
↓
内見
↓
価格交渉
↓
成約

特に戸建は、土地・建物の状態や立地など、物件ごとの個別性が高いため、画一的な査定だけでは適正な売出価格を判断しにくい場合があります。

戸建を売却するなら「仲介」と「買取」を比較して決めよう

戸建の売却では、仲介が向いているケースもあれば、買取が向いているケースもあります。

• 「高く売りたい」なら仲介。
• 「早く売りたい・手間を減らしたい」なら買取。

ただし、実際には物件の立地、築年数、状態、住宅ローン残債、売却期限などによって最適な方法は異なります。
そのため、最初から売却方法を一つに決めてしまうのではなく、仲介で売った場合の想定価格と、買取の場合の価格を両方確認することをおすすめします。

戸建の売却で迷ったら、まずは査定で「売れる価格」を確認

戸建を売却する際に最も重要なのは、「いくらで売れるか」ではなく、「いくらなら実際に売れる可能性が高いか」を把握することです。

高すぎる価格で売り出せば売却期間が長期化する可能性があります。
反対に、安すぎる価格で売り出せば、本来得られたはずの売却代金を逃してしまう可能性があります。

だからこそ、戸建売却では地域の相場と物件の特徴を踏まえた査定が重要になります。

「戸建を売りたいけれど、仲介と買取のどちらがいいか分からない」「今の戸建がいくらくらいで売れるのか知りたい」「不動産会社から提示された査定価格が妥当なのか知りたい」という方は、まず複数の視点から査定価格を確認してみるとよいでしょう。

まとめ｜戸建の売却は仲介会社選びで結果が変わる

戸建売却における仲介は、不動産会社に販売活動を依頼し、一般の購入希望者を探して売却する方法です。

仲介は買取と比べて売却までに時間がかかる場合がありますが、市場価格に近い価格で売却したい方に向いている方法です。

一方で、戸建は物件ごとの個別性が高いため、単純に「査定額が高い会社」を選ぶだけでは十分ではありません。

戸建の売却実績があるか、査定根拠が明確か、販売方法が具体的か、売却活動をきちんと報告してくれるか。
こうした点を総合的に確認して、不動産会社を選ぶことが重要です。

そして、売却を成功させる第一歩は、自分の戸建が現在どの程度の価格で売れる可能性があるのかを把握することです。
戸建の売却を検討しているなら、まずは査定で現在の市場価値を確認してみましょう。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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