投資用不動産の売却なら横浜の株式会社ジャンクション

横浜の投資用不動産の売却でお悩みですか？

• 投資用不動産を売却するときの注意点を知りたい
• 投資用不動産の売却に詳しい専門家に相談したい
• ローンが残っている投資用不動産を売却したい
• 売却条件を相手方としっかり交渉してほしい
• 遠方から横浜の投資用不動産を売却したい
• 囲い込みをしない不動産会社を探している
• 投資用不動産をできるだけ高く売却したい
• 売却にムダな費用をかけて損したくない
• 売却した後のトラブルを防いでほしい
  
  

投資用不動産を片手仲介で売却できる横浜の株式会社ジャンクション！

片手仲介で投資用不動産を売却する横浜の不動産売却専門の不動産会社！

「投資用不動産を高く売るために不動産査定が高い不動産会社へ依頼する」「投資用不動産を早く売るために買いたい投資家がいる不動産会社へ依頼する」「売却後に手元に残る金額を増やすために仲介手数料無料の不動産会社へ依頼する」そんな間違った仲介の選び方で投資用不動産の売却へ進む前に、知ってもらいたい売却方法が片手仲介です。

株式会社ジャンクションの片手仲介は「できるだけ高く売りたい」「なるべく早く売りたい」「手元に残る金額を少しでも増やしたい」そうしたオーナーのご希望を叶える売却が可能です。

当社は高額な不動産査定で期待をさせたり、仲介手数料の値引きを営業の武器に勧誘する不動産会社ではありません。その理由はオーナーの利益を最優先に考えるビジネスモデルだからです。私たちは片手仲介で投資用不動産の売却をサポートする不動産売却を専門とするプロです。オーナーのご事情を最優先に考えて売却の力になります。片手仲介で売却をお考えでしたらジャンクションまでご相談ください。

投資用不動産を片手仲介するジャンクションの特徴

片手仲介で投資用不動産の売却を強力サポートするジャンクションの特徴をご紹介します。

1.片手仲介で売主の利益を追求

★片手仲介が基本の透明性が高い仲介

投資用不動産を仲介で売却する場合、多くの不動産会社で「売主」と「買主」双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙い、他社へ情報を提供しなかったり、他社からの投資家の紹介を断るなどの『囲い込み』といわれる情報操作をする傾向があります。不動産会社の都合でおこなわれる囲い込みは売却活動をするうえで機会損失であり、売却期間が長期化する理由の一つです。また「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主は利益相反の関係にあるため、両手仲介をしたい不動産会社は中立の立場を取るしかありません。
当社は売主のみを顧客とする「片手仲介」を基本とし、100％売主の側に立った透明性が高い売却活動により、早期売却・高価売却の可能性を追求します。

2.片手仲介だからできる売却活動

★ネットワークを最大限に活用する情報共有・広告活動

不動産会社の慣習である囲い込みは、自社の顧客内で投資家を見つけて両手取引を狙うため、情報の広がりは期待できません。しかし、より高く・より早く売却するためには、一人でも多くの投資家に届けるために情報をいち早く市場に開示することが重要です。
当社は売主のみを顧客とする「片手仲介」だからこそできる売却活動をおこないます。横浜・首都圏に限らず情報を数多くの仲介会社と共有し広域に売却活動を展開させることで、より良い条件での売却を実現します。
すべての投資家を顧客とする不動産会社はありません。片手仲介が可能にするネットワークを最大限に活用し、潜在的な顧客に届ける売却活動は大きな強みです。

3.片手仲介の売れる不動産査定

★現在の最高額を調査に基づき査定

「できるだけ高く売りたい」これは全ての売主の願いです。そのような思いを逆手にとった不動産会社は、印象が良いように値下げを見越した高すぎる不動産査定を提示することもあるようです。しかし、相場とかけ離れて高く売却できることは稀であり、価格の設定を間違えれば売れ残りを招き、結果的に本来の価値を下回る価格でしか売却できなくなってしまうこともあるのが不動産市場です。
私たちは相場の動向はもちろん、現在の市況を見極めた最高価格を適正とし、早期売却を目指す正攻法が高価売却への近道だと考えています。オーナーのご希望に則して、現実的に売却できる売り急ぎ・売り逃しのない不動産査定をご提案します。

4.売却後のリスクを回避する対策

★トラブルを未然に防ぐ問題処理・契約交渉

複数の法律や条例・権利関係がからむ投資用不動産の売却は、調査力や問題の処理能力により売却価格に差がでたり、トラブルが起こることもありえます。取引の金額が大きく訴訟などに発展してしまう可能性もあるからこそ、売却後のリスク対策まで含めた契約内容の取り決めが売主を守る意味でも非常に重要です。
私たちは片手仲介を基本とする不動産のプロとしての経験とノウハウを最大限に活かし、詳細な調査と事前にリスク対策することはもちろん、契約内容の精査や契約条件を交渉し、売主にとって安全な不動産売却をサポートします。

5.魅力ある売るための売却資料

★魅力を伝える写真や正確な調査情報

売却情報は物件の写真や調査内容をまとめた売却資料として投資家に届きます。競合となる物件より豊富な情報で差別化を図ることが売却活動の優位性を高めます。正確かつ詳細な情報を広く展開することで、確度の高い効率的な問い合わせの増加をうながします。
当社では、「個々の物件がもつ魅力の伝え方をプロカメラマンより熟知した売るための写真撮影」「構造・設備などのアピールポイントを正確に伝えるデザインの資料作成」売主にとってメリットがある場合には、「ハウスクリーニングやリフォームなどのアドバイス」で、投資用不動産の売却をコンサルティングします。

投資用不動産の売却

投資用不動産の利回り

賃貸中の投資用不動産であっても、居住用の不動産と同じように売却をすることができます。
投資用不動産の売却は、オーナーチェンジと呼ばれる投資家（賃貸経営者）へ向けておこないます。価格は年間の賃料収入を利回りで査定しますが、利回りを低く設定すると価格は高く、利回りを高く設定すると価格は安くなります。投資用不動産の売却は「利回り」が基本にあることを覚えておいてください。

投資家が売却のターゲットになる投資用不動産は投資効率で見定められます。「より良い利回り」「将来的な需要の継続」「建物の新しさ」など投資家が求める条件次第で競合するエリアが広範囲になることが居住用の不動産との違いです。

投資用不動産の売却は、立地や築年数に応じて適切な利回りを設定することが大切です。

投資用不動産の賃貸借契約

投資用不動産を売却するときには、賃貸借契約を引き継がなければなりません。
どのような形で賃貸中の投資用不動産なのかによって、売却の準備に違いがあります。

投資用不動産で主に締結されている賃貸借契約は“普通賃貸借契約”“定期賃貸借契約”です。
普通賃貸借契約は、賃借人の権利が強い契約です。強制退去はできないので、更新のタイミングで賃料を増額するか、退去後に新賃料で募集することで利回りを改善できます。
定期賃貸借契約は、期限を設けた賃貸借契約です。賃貸している居住用のマンションや戸建を売却するなら退去を待つのが得策です。一方でリフォーム費用が高額になりやすい特徴があるのも注意点です。
特定賃貸借契約は、サブリースなど転貸の契約です。賃貸人と賃借人の間にサブリース会社などが入っている状態なので、利回りを改善するために売却前に解約するのが望ましいです。通称サブリースといわれる契約です。

投資用不動産のサブリース

投資用不動産のサブリースとは

サブリースとは、一括借り上げや家賃保証制度のことです。
空室や滞納が発生した場合でも、オーナーに一定の家賃が保証されるとともに、入退居に関する手続きや家賃の集金業務などの手間からも開放されるメリットがある一方で、家賃保証は賃料相場の80％〜90％とサブリース手数料が賃料の10〜20％かかるデメリットがあります。
サブリース契約中に投資用物件を売却する場合には、サブリース契約を引き継ぐ必要がありますが、収益を最大化することができないサブリースのオーナーチェンジ物件は投資家にとって投資対象ではないため注意しましょう。

サブリース会社が第三者へ転貸することを目的としてオーナーから物件を借りることをマスターリースといい、オーナーから物件を借り上げたサブリース会社が第三者に貸すこと、つまり転貸することをサブリースといいます。不動産投資では、この仕組み全体を指して「サブリース」と呼ばれています。

賃貸中の投資用不動産は利回り計算から売却価格を設定することは前述しましたが、サブリース手数料が引かれているサブリース契約中の投資用不動産は安くなるのが注意点です。

例えば、想定賃料で利回り５％として計算してみると
サブリース契約中（月額賃料７万円×１２ヶ月＝年間賃料８４万円）÷利回り５％＝１,６８０万円
サブリース契約無（月額賃料８万円×１２ヶ月＝年間賃料９６万円）÷利回り５％＝１,９２０万円
その差額２４０万円と大きな額となります。

また、投資用不動産は高利回りを求める投資家向けの売却になります。そんな投資家が最も嫌うのが“サブリース契約”です。
サブリース中に投資用不動産を売却した結果、売却できず価格を大幅に下げて売り切ったが大損失だったということも起こるため注意しましょう。

サブリース契約を解約してからであれば利回りを最大化して通常の投資用不動産として売却できます。

投資用不動産のサブリースを解約

サブリース中の投資用不動産を売却するときには、サブリースを解約することが大切です。
サブリース契約を解約するときの代表的な注意点を確認しておきましょう。

サブリース解約の手順

サブリース契約の内容は約款（契約書記載の細かい文字）によって違いがるため注意する必要があります。サブリース契約は数十年間の長期に渡って賃貸借期間が定められていますが、その賃貸借期間内のサブリース契約解約について記載されているのが“期間内解約”という項目です。

サブリース契約の中には解約についての定められていない契約内容の投資用不動産もあります。解約について明記されていない場合は、サブリース会社と交渉する必要があります。

サブリース解約のリスク

サブリース契約はオーナー・サブリース会社・入居者の三者が関係していますが、サブリースを解約するとオーナー・入居者だけの関係になるため、場合によっては賃料の入金や入退去などの管理をする必要があります。

サブリース契約中 ：【オーナー】 → サブリース契約 ←【サブリース会社】→ 賃貸借契約 ←【入居者】

サブリース解約後 ：【オーナー】 → 賃貸借契約 ←【入居者】

サブリース契約を解約すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなってしまう可能性があることが注意点です。サブリース契約を解約して投資用不動産を売却するときには、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。

投資用不動産の注意点

• 第28条：誇大広告等の禁止
• 第29条：不当な勧誘行為の禁止
• 第30・31条：特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

しかしサブリース新法は、あくまで契約の情報提供を重視した法律となっていて、サブリース契約を締結した後のオーナーの救済については定められていないため注意が必要です。サブリース新法が施行される以前にサブリース契約をしている、いわばサブリース旧法についても救済措置は定められていません。

サブリース会社の重要事項の説明が不十分

サブリース契約のトラブルの多くは、収益や売却益にかかわるお金のことについてですが、オーナーの誤解で片付けられてしまうことが大半です。良くいえばサブリース会社の重要事項の説明が不十分。悪くいえば誤解をまねくような詐欺まがいの勧誘や営業がおこなわれている実態があることが問題です。

• 説明された賃料相場と実際の賃料が大幅に違う
• 管理費・修繕積立金・修繕費用・ローン金利などのコストを計算していない表面利回りのみ説明
• 売るときに高く売れるという根拠がない出口戦略
• 免責期間やサブリース契約解除についての説明が不十分 etc.

サブリース契約には宅地建物取引業法が適用されない

サブリースの場合、オーナーからサブリース会社が物件を借り上げて、オーナーに成り代わって入居者に物件を貸し出すため、貸主＝サブリース会社という事になります。この場合、「宅地建物の売買・交換、または宅地建物の売買・交換・賃貸の代理や媒介」のいずれにも該当しないためサブリース契約には宅地建物取引業法が適用されず、規制を受けないことが問題です。そのため、サブリース契約をしないと意思表示するオーナーへ強引な勧誘や、誤解をまねく誇大広告などをすることができてしまいます。
サブリースには宅地建物取引業法が適用されないため、重要事項説明書・貸借契約書や説明に虚偽がある場合でも民法の問題であり、宅地建物取引業法違反にはならないこともサブリース問題に影響があると考えられるでしょう。

駐車場のサブリース問題も深刻

あまり知られていませんが、駐車場のサブリース契約も問題となっています。駐車場のサブリースは土地の転貸なので、投資用の賃貸マンションや戸建などに比べれば圧倒的に数が少ないため、問題として取り上げられることも多くありませんが、サブリース契約でトラブルになる問題点は同じです。土地を転貸する駐車場のサブリース会社の地上げに近いトラブルに注意しましょう。

サブリースは法律・制度の整備が足りない

サブリース契約は、法律・制度の整備が十分とは言いがたいのが現状です。
例えば、国土交通省は「賃貸住宅管理業者登録制度」を設けて業務についてルールを定め、適切な運営と借主及び貸主の利益の保護を求めています。この制度に登録したサブリース会社は、契約締結前に、オーナーに将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、ある程度経験年数のある実務経験者などが重要事項として説明をすることが義務付けられています。
しかし、この制度は任意であるため登録していないサブリース会社も多く、この制度を十分に活用できていないのが現状です。

2020年6月12日に賃貸住宅管理業等の適正化に関する法律が成立し、2021年６月に賃貸住宅管理業の登録が義務化されましたが、施行日から起算して１年間は猶予期間として登録を受けずに賃貸住宅管理業を営むことができます。また、管理戸数が200戸未満であれば義務化の対象外となります。

サブリース中の投資用不動産の売却で悩みを抱えるオーナーの多くに共通するのが、サブリース会社の都合のいい話を鵜呑みにしてしまうことです。投資用不動産の営業は複雑化していて、あらゆる方法で勧誘されます。「老後の資産をもちましょう」「それまでの損は節税になります」「サブリース契約すれば空室でも家賃保証されます」「サブリース契約すれば丸投げできます」「売るときには値上がりしてますよ」と、不動産に明るくないけど投資をはじめたい方の期待や不安をサブリース会社は逆手にとって勧誘するのです。

大前提として、サブリース会社が勧める物件は良い投資用不動産ではありません。良い投資用不動産は不動産会社が保有しますし、空室リスクがない良い投資用不動産ならサブリース契約の必要はありません。また、投資の世界で損は損です。不動産投資での損で所得が減ることを節税と言い換えているだけです。

投資用不動産というのは、あくまで投資です。騙されないための知識をつけることが最大の自己防衛になります。
投資用不動産の売却をお考えでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。