建築費高騰で投資物件売却加速、横浜ワンルームマンション相場が変動

建築費の高騰が不動産投資家の行動を変えつつある。賃貸物件の売却相談が増加する中、横浜市中区のワンルームマンション相場は上昇基調を強めている。2026年9月の平米単価は83.46万円で、1年前比12.1%の上昇を記録した。一方、相続税対策を目的とした投資物件 売却の動きも加速。国税庁が貸付用不動産の評価通達改正案を公表し、5年以内の取得物件の評価方法が厳格化される見通しが、オーナーの売却判断に影響を与えている。

横浜市中区の相場が急速に上昇

1年で12.1%の上昇、3年では25.9%

横浜市中区のマンション売却相場は2026年9月時点で5,740万円。平米単価は83.46万円に達し、前月比1.69%の上昇を示している。この上昇ペースは加速傾向にある。1年前の同時期と比べて12.1%、3年前比では25.9%、5年前比では38.4%の上昇を記録した。

取引件数の多さも特徴だ。横浜市中区は神奈川県内で9番目に多い取引量を持つエリアとなり、売却しやすい環境が整っている。関内や山手などの人気エリアでの需要が堅調であることが、相場上昇を支えている。

賃料相場と築年数の関係

同エリアの賃料相場は9.81万円。築年数24年の標準的なマンションがこの水準で推移している。投資物件 売却を検討するオーナーにとって、利回りは購入希望者の買い手判断を左右する重要な指標だ。表面利回りは以前の10%程度から現在は5%前後での売り出しが一般的。相場上昇により、利回り水準を維持するには工夫が必要な局面を迎えている。

建築費高騰がオーナーの売却判断を加速

アパート建築費の相場が大幅上昇

アパート建築費の高騰が、既存物件の売却ニーズを高めている。木造アパートの坪単価は92万～104万円、軽量鉄骨造は92万～108万円、重量鉄骨造は110万～140万円、鉄筋コンクリート造は110万円以上が相場。100坪規模のアパート建築には、最低でも9,200万円以上の資金が必要となる状況だ。

この建築費水準は、既存物件への投資価値を相対的に高めている。新規建築よりも、既存の賃貸物件を購入して運営する選択肢が投資家にとって魅力的に映るようになった。横浜市内でも、新築アパート開発よりは既存ワンルームマンションの購入・保有が主流化する傾向が見られ始めている。

利回り低下が売却判断に影響

賃貸物件の売却において、利益額は年間家賃収入、投資額は物件購入額となる利回り計算が重視される。表面利回りが以前は10%程度の確保が目安だったのに対し、最近は5%前後での売り出しが増加している。この利回り低下は、相場上昇に伴う必然的な結果だ。

利回りを高めるには、賃料値上げか売却価格の引き下げが選択肢となる。しかし賃料値上げは借主との交渉が必要で、賃貸借契約更新時まで待つ必要がある。結果として、売却価格を下げることで利回りをアピールするオーナーが増えている。こうした判断が、投資物件 売却の加速につながっているのだ。

相続税対策の見直しが売却を急かす

国税庁の評価通達改正案が相続対策を変える

国税庁は2026年9月、貸付用不動産の評価通達改正案を公表した。改正案が決定すれば、5年以内に取得された貸付用不動産の財産評価額は、原則として時価評価となる。これまでは路線価や固定資産税評価額による通達評価で、相続税の節税効果を生み出すことが可能だった。その抜け穴が塞がれようとしている。

改正案では、取得時に通常の取引価格で購入した場合、その取得価格に地価変動率を乗じた金額の8割相当額による評価が認められる。ただし、取得から5年以内の相続では、従来のような相続税の節税効果は期待できなくなる。実務的には時価評価の立証に手間がかかるため、簡便的に8割評価が多用されるだろう。

相続開始前の売却判断が重要に

この改正の背景には、租税回避スキームの問題がある。令和4年の最高裁判決では、相続開始約3年前に約8億円で購入した賃貸マンションが、通達評価では約2億円とされたケースが是認された。取得価格と通達評価額の乖離率が約4倍に上るという極端な事例が、改正を促した。

改正案が成立すれば、相続税対策を目的とした投資物件 売却の判断が変わる。相続開始前3年以内に貸し付けを開始していれば小規模宅地の特例は残るが、単純な相続税圧縮効果は薄れる。これが、現在のオーナーによる売却検討の加速につながっている。

オーナーチェンジ物件の売却市場の動き

賃貸中物件は買い手が限定される

賃貸中のアパートやマンションを売却する「オーナーチェンジ」物件は、買い手が投資家に限定される。住まい探しをしている個人購入者ではなく、不動産投資を目的とした法人や個人投資家が対象となるため、市場規模は通常の売却より小さい。

こうした状況から、オーナーチェンジ物件の売却には、不動産買取業者の活用が有効となる。仲介では買い手を探すための販売活動に時間がかかるのに対し、買取業者は直接買い取るため早期売却が可能だ。横浜市内でも、スター・マイカなどの大手買取業者がマンション買取を強化している。

買取と仲介の使い分け

買取のメリットは売却期間の短さと買い手不在でも売却できる点だ。仲介手数料がかからないことも利点。ただし売却価格は相場より安くなりやすい。仲介は相場価格での売却が期待できるが、販売活動に時間がかかり、買い手が付きにくい物件では成約に至らないリスクがある。

相続税対策の見直しが迫る中、オーナーが早期売却を希望する場合は買取が選択肢となる。横浜市中区のように相場が上昇しているエリアでは、売却タイミングの判断が重要になっている。

よくある疑問

まとめと今後の展望

横浜市中区のマンション相場は堅調な上昇を続け、1年で12.1%の値上がりを記録している。一方で、建築費高騰により新規アパート建築の採算性が低下し、既存物件への投資価値が相対的に高まっている。こうした市場環境が、投資物件 売却の加速につながっている。

相続税対策の見直しも売却判断に影響を与えている。国税庁の評価通達改正案が成立すれば、5年以内の取得物件における相続税節税効果が失われる。この変化を見据えて、現在のオーナーが売却を急ぐ動きが出ている。賃貸経営 法改正 最新の動きに対応した、計画的な売却判断が求められる局面だ。

今後、横浜市内の投資物件市場は、相場上昇と規制強化の狭間で調整局面を迎える可能性がある。売却を検討するオーナーにとっては、タイミングの見極めがより重要になるだろう。