相続物件の売却に強い不動産会社ジャンクション

相続物件の売却は専門知識が必要

ジャンクションは相続物件の売却に強い不動産会社です。

相続物件とは、故人（被相続人）から親族間（相続人）に相続された不動産のことです。
人口減少や生活環境の変化にともない、空き家になる相続物件は社会問題になっています。相続物件から遠く離れて暮らす所有者にとっては、管理するだけでも大変な手間がかかり苦労することです。相続物件を解体して更地にすれば住宅用地の特例がはずれ、固定資産税が最大6倍になるため放置されてしまうのもうなづけます。

一方で、空き家になる相続物件が「所有者不明」や「近隣住民とのトラブルの原因」になるケースも多いため、法律や条例で罰則が定められました。2021年8月に施行された「横浜市空家等に係る適切な管理、措置等に関する条例」では、空き家の所有者の管理義務はもちろん、所有者ではない方への義務についても定められ、空き家の管理不足が他の人に迷惑をかけてしまう恐れがあることは知られていません。

相続物件は売却して手放すことが、将来起こるであろうトラブルの抑止になります。ジャンクションは不動産売却を専門とする相続物件のプロです。遠方から相続物件を売却する場合でも、手間を最小限に抑えることが可能です。相続物件の売却するならジャンクションまでご相談ください。売却だけではなく相続物件の最適な活用方法もご提案可能です。

不動産を相続したら必ず相続登記する

不動産が相続されるのは突然のこと。多くの方にとって相続は初めてのことで頭が真っ白になると思います。まずは気持ちが落ち着いてから相続物件をどうするか考えましょう。
不動産を相続したらやることを解説します。

相続物件の相続登記

不動産を相続したら所有者を相続人に名義変更します。これが相続登記です。
令和6年4月1日より相続登記は義務になりました。不動産の相続を知ったときから3年以内に相続登記の申請を怠ると、行政上のペナルティとして１０万円以下の過料の対象となります。

相続物件の名義は自動的に相続人に切り替わることはないので注意してください。

相続登記をしていない相続物件は、将来的に相続人が増えれば「遺産分割協議がまとまらない」「遺産分割が減ってしまう」などのトラブルを引き起こします。現に所有者不明の不動産が社会問題となっているため、相続登記は義務化されました。

また、相続登記による名義変更をしていない相続物件は売却できません。
相続物件の名義が故人のままだと、なにかあったときに保証が受けられないなどの可能性もあるため、必ず相続登記しておきましょう。

相続物件の相続人が複数いる場合

不動産を相続したら、まず相続登記を法律家（司法書士・行政書士）へ依頼しますが、相続人が複数いる相続物件は、相続人全員で「遺産分割協議」をする必要があります。
相続物件の相続登記をするとき、法定相続人（民法で決められている相続する権利のある人。親や配偶者・子供など）が複数いる場合には、すべての相続人の共有財産となるため、勝手に自分の物件として登記することはできません。

相続物件の価値がわずかであっても、相続トラブルへ発展しないように、すべての相続人が遺産分割協議によって「誰が」「何を」「どれだけ」相続するのか取り決める必要があります。

相続物件を売却してから分ける方法

実家や投資物件などの相続物件を複数人で相続する場合には「換価分割」という方法があります。
換価分割は、まず相続物件を売却する相続人（空き家の近くに住んでいる相続人など）をひとり選び、相続物件の名義を変更登記します。
それから相続物件を売却して、得た金銭を相続人同士で分け合う方法です。
換価分割なら、相続物件を売却した後に「現金を分けることができる」ため、相続人同士で損得が生まれないことがメリットです。

ジャンクションでは信頼できる司法書士を無料で紹介しております。お気軽にご相談ください。

相続物件を売却する流れ

相続登記（名義変更）が完了したら、相続物件を売却することができます。
相続物件を売却するまでの流れをご説明します。

相続物件の売却方法

相続物件の売却方法は「買取」と「仲介」があります。
仲介・買取は、期間と価格が相反関係にあるため、売却期間を重視するオーナーは買取、売却価格を重視するオーナーは仲介を選択するのが一般的です。

不動産の売却は、仲介・買取のどちらも不動産会社へ依頼する必要があります。
売却専門の不動産会社ジャンクションは、不動産の仲介・買取どちらも対応しています。相続物件の売却に、買取と仲介どちらが最適か判断できないときのアドバイスも可能です。お気軽にご相談ください。

相続物件の売却にかかる税

相続物件を含む相続財産には相続税が、相続物件を売却したら譲渡所得税がかかります。
相続物件に関係する税金の控除や特例なども合わせてご説明します。

相続物件と財産が3,600万円以下なら相続税はゼロ

相続税の基礎控除
3000万円＋（600万円×相続人の数）

相続税は「相続物件を含む相続した資産の総額が基礎控除額を超えた部分」が対象です。
最低3,600万円が相続税の基礎控除額とされています。法定相続人の数が２人なら4,200万円、3人であれば4,800万円まで相続した資産に相続税はかかりません。

また、相続物件の資産評価額は「家屋＝固定資産税の評価額」「土地＝路線価方式もしくは倍率方式」によって決まるため、不動産を相続した方の多くが基礎控除額の内におさまるのではないでしょうか。

相続税の基礎控除は「節税方法」ではなく、国によって定められている相続人の権利です。
ただし、基礎控除を上回る相続財産がある場合には相続税を納める必要があるため、相続物件を含めた課税対象の資産について誤りがないよう、税理士に確認されるのが確実です。ジャンクションでは、信頼できる税理士を無料で紹介しておりますので、お気軽にご相談ください。

相続税の納税が必要な場合、相続税の申告および納税の期限は原則、被相続人が死亡したことを知った日から10ヶ月以内です。

相続税を納税した物件は3年以内の売却で譲渡所得税を軽減できる

譲渡所得の計算方法
売却代金−（取得費＋経費）＝譲渡所得

相続物件を売却して得た譲渡所得は課税の対象です。
譲渡所得は売却代金から取得費や必要経費を差し引いて決まります。相続物件の取得費は、購入したときの売買契約書などをもとに、減価償却した金額を算出します。
売買契約書などが見当たらず、取得費の根拠が分からない場合には、相続物件を売却した譲渡金額の５％相当額を取得費とすることが認められています。

相続税の所得加算額の特例

相続財産が相続物件を含めて基礎控除額を上回り相続税を支払い、さらに相続物件を売却して譲渡所得が発生した場合には「相続税申告期限（10ヶ月）の翌日から3年以内に相続物件を売却した場合に限り」相続税の一定額を取得費に加算することができる「相続税の所得加算額の特例」が認められています。
取得費に相続税の一部を加算することで譲渡益を抑えることができるため、譲渡所得税を軽減することができます。

相続物件を売却して譲渡所得が発生したら確定申告が必要です。

相続物件の売却は3年以内で3,000万円控除できる

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

一定の要件がありますが、相続物件（空き家）を相続から3年以内に売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

この特例は、故人が住んでいた古い戸建を相続してから3年以内に売却した場合、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円が控除できるというものです。※マンションは適用外

相続開始時に同居している相続物件では使えない特例ですが、その場合には「マイホームを売ったときの特例」「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例や控除が設けられています。
不動産を売却するときには、こういった使える特例や控除を知っていることが、手元にお金を多く残すうえで、とても重要になります。

相続物件の売却は専門家へ相談する

相続物件は売却するまでに、やることが多いのが特徴です。
相続登記に難航して相続物件を放置すれば、建物は痛み、土地は荒れ、価値は下がる一方です。固定資産税などのランニングコストも払い続けなければなりません。
そうならないために、できるだけ早めに手続きをすすめる必要があるのです。

遺産分割協議をはじめとする相続登記は司法書士・行政書士に。
相続物件を含めた相続財産にかかる税金については税理士に。
相続物件を売却するなら、相続物件の取引に強い不動産会社に相談するのが近道です。

相続物件に強いジャンクションは、信頼できる司法書士・税理士と連携して、相続物件をできるだけスムーズに売却できるよう力になります。お気軽にご相談ください。