【横浜】リースバックの仕組みと住み続けながら売却を決められた方が確認していたこと

リースバックとは、自宅を売却しながらも、そのまま住み続けられる仕組みです。売却と賃貸借契約を同時に行い、売却代金を受け取った後は家賃を払いながら暮らし続けます。まとまった資金が必要だが引っ越したくない、という方に選ばれています。

「老後資金を確保したいが、住み慣れた家を離れたくない」「住宅ローンの返済が厳しいが、子供の学区を変えたくない」など、リースバックを検討される理由はさまざまです。ただし、家賃の支払いや契約形態の違いなど、事前に理解すべき点があります。

こちらでは、リースバックの仕組みとメリット・デメリット、そして納得して決められた方が確認していたポイントをお伝えします。

横浜でリースバックを検討中の方へ

横浜市は持ち家率が高く、戸建やマンションを長年所有されている方が多い地域です。住み慣れた環境を大切にしながら、老後の資金を確保したい。そうした希望を持つ方からのご相談が増えています。国土交通省も消費者向けのガイドブックを公表しており、社会的にも認知が広がってきました。

リースバックが向いているケース

ケース	理由
まとまった資金が今すぐ必要	売却代金を一括で受け取れる
引っ越し先を探す余裕がない	そのまま住み続けられる
将来的に買い戻したい	買戻し特約を付けられる場合がある
子供の学区を変えたくない	住所変更なしで継続居住

売却専門の不動産会社ジャンクションの代表を務めている辻です。20年以上この仕事を続けてきた中で、年間1,000件以上のご相談をお受けしながら、リースバックを含むさまざまな選択肢を比較し、ご本人が納得できる判断をサポートしてきました。

リースバックを選んで「納得できた」という方と、「もっと早く確認しておけばよかった」という方の両方を見てきました。その違いは、契約前に仕組みをしっかり理解していたかどうかにありました。お話を伺ううちに、仲介売却や直接買取のほうが合っていたというケースも少なくありません。私たちは売主だけを顧客とする片手仲介を基本にしています。最初から方法を決めつけず、複数のシナリオを比較してから判断していただく。この姿勢を大切にしています。

【相談①】老後資金を確保しながら自宅に住み続けたい

辻からの回答

リースバックは「まとまった資金が必要」かつ「引っ越したくない」という方に適した選択肢です。実際に、この条件でリースバックを選ばれた方から「気持ちが楽になった」「先の見通しが立った」というお声をいただくことがあります。

ただし、売却後は家賃の支払いが発生するため、年金収入で家賃を払い続けられるか、事前にシミュレーションが必要です。納得して決められた方に共通していたのは、この点を契約前にしっかり確認していたことでした。

方法	資金の受け取り	住み続けられるか	毎月の負担
リースバック	一括で受け取れる	○	家賃が発生
リバースモーゲージ	分割または一括	○	利息が発生
通常売却	一括で受け取れる	×	なし

老後資金の確保を目的とする場合、リースバックのほかにリバースモーゲージという選択肢もあります。リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける仕組みで、住み続けながら資金を得られる点はリースバックと似ています。ただし、融資のため利息が発生し、契約条件によっては相続人に影響が出る場合があります。どちらが合っているかは、ご状況によって異なります。

注意点：家賃負担のシミュレーション

売却で得た資金から、将来の家賃を支払うことになります。10年、20年住み続けた場合の総家賃を計算し、手元に残る資金を確認してください。私たちのところでは、この計算を一緒に行いながら、本当にリースバックが合っているかを確認するようにしています。

【相談②】住宅ローンが払えなくなりそうです

辻からの回答

住宅ローンの滞納前に対策を検討されているのは賢明です。リースバックで住宅ローンを完済し、家賃を払いながら住み続ける方法があります。

私たちのところにも住宅ローンが残っている状態でご相談に来られる方は多くいらっしゃいます。その中で、リースバックを選んで「子供の環境を変えずに済んだ」と安心された方もいれば、条件を比較した結果、仲介売却を選ばれた方もいらっしゃいます。

ただし、リースバック後の家賃が現在のローン返済額より高くなるケースもあるため、条件の確認が重要です。

住宅ローン返済が厳しい場合の選択肢

選択肢	内容	住み続けられるか
リースバック	売却後も賃貸で継続居住	○
任意売却	ローン残債がある状態で売却	×
金融機関への相談	返済条件の見直し	○
通常売却	市場価格での売却	×

リースバックでローン完済できるか確認

リースバックの買取価格が住宅ローン残債を上回っている必要があります。残債が買取価格を超える場合、リースバックは利用できません。まずは査定を受けて確認してください。横浜市内でも、中区や西区、港北区など、エリアによって不動産の流通性や価格帯は大きく異なります。私たちは横浜18区すべてを対応エリアとしており、各地域の相場を踏まえた査定をお出しします。

【相談③】リースバックの家賃はどれくらいですか？

辻からの回答

リースバックの家賃は、一般的に買取価格の8%から12%程度（年間）と言われています。買取価格2,000万円なら、月額約13万円から20万円が目安です。現在の住宅ローン返済額より高くなるケースも少なくありません。

納得して決められた方は、この関係を理解したうえで「毎月いくらなら無理なく払えるか」を事前にシミュレーションしていました。事前に確認しておくことで、売却後の生活設計が立てやすくなります。

家賃の目安計算

買取価格	年間家賃（10%の場合）	月額家賃
1,500万円	150万円	約12.5万円
2,000万円	200万円	約16.7万円
2,500万円	250万円	約20.8万円
3,000万円	300万円	25万円

家賃が決まる要因

• 買取価格：価格が高いほど家賃も高い傾向
• 立地：賃貸需要が高いエリアは利回り設定が低め
• 契約期間：長期契約で家賃が下がるケースも
• リースバック会社：会社によって利回り設定が異なる

契約形態による違いも確認しておく

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約であれば、借主が希望する限り更新を続けられます。一方、定期借家契約は2から3年で契約が終了し、再契約が必要になります。長く住み続けたい方は、契約前にこの違いを確認しておくと安心です。

「毎月の支払いを抑えたい」のか「手元に残る資金を増やしたい」のか。どちらを優先するかによってバランスが変わってきます。私たちのところでは、複数のシナリオを比較したうえで判断材料をお伝えし、ご本人が納得して決められる状態をつくることを大切にしています。

まとめ：リースバック検討時のチェックポイント

リースバックを選んで納得されている方には、共通点がありました。契約前に以下のポイントをしっかり確認していたのです。

ポイント	内容
①家賃負担を計算	売却代金と将来の家賃総額を比較
②契約形態を確認	普通借家か定期借家か
③複数社で比較	買取価格と家賃条件は会社で異なる
④他の選択肢と比較	仲介売却、直接買取、売却保証など

リースバックは便利な仕組みですが、すべての方に適しているわけではありません。私がこの仕事を続ける中で大切にしているのは、ご相談者が「納得して決められた」と思える状態をつくることです。どの方法が正解かは、ご本人の状況や優先順位によって変わります。だからこそ、最初から方法を決めつけず、複数の選択肢を比較しながら一緒に考えていくようにしています。

横浜市内や神奈川県内でリースバックを検討されている方は、売却専門の不動産会社ジャンクションにご相談ください。リースバックだけでなく、仲介売却や直接買取など、他の選択肢も含めてご提案します。

【Q＆A】リースバックを検討する前に気になること

Q．リースバックは誰でも利用できますか？

物件の条件によっては利用が難しいケースもあります。たとえば、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている場合は、抵当権の抹消ができず対象外となることがあります。「自分の物件は対象になるだろうか」と気になる方は、お気軽にお問い合わせください。対象になるかどうかをお調べいたします。

Q．売却した家を買い戻すことはできますか？

契約内容によっては可能です。買戻し特約を付けることで、将来的に再購入できる場合があります。ただし、買戻し価格は売却価格より高くなるケースが多く、資金計画が必要です。買戻しを希望される方は、契約前に条件を確認しておくことをおすすめします。

Q．住宅ローンが残っていても利用できますか？

はい、利用できるケースがあります。売却代金で住宅ローンを完済し、残りを手元に残すという形が一般的です。ただし、残債が売却価格を上回る場合は難しくなります。私たちのところにも住宅ローンが残っている状態でご相談に来られる方は多くいらっしゃいますので、まずは状況をお聞かせください。

Q．高齢でも契約できますか？

はい、年齢を理由にお断りすることはありません。リースバックは、むしろ高齢の方が老後資金の確保を目的に検討されることが多い方法です。ご本人の判断能力に不安がある場合は、ご家族と一緒にご相談いただくことも可能です。70代、80代の方からのご相談も多くお受けしています。

Q．定期借家契約だと何年住めますか？

契約期間は事業者によって異なりますが、2年から3年が一般的です。契約期間が終了した後は、再契約という形で住み続けられる場合もあれば、退去を求められる場合もあります。長く住み続けたい方は、契約前に再契約の可否を確認しておくことをおすすめします。

Q．まだ売却を決めていなくても相談できますか？

はい、もちろんです。「リースバックが自分に合っているか知りたい」「他の方法と比較したい」という段階でのご相談も歓迎しています。私たちのところには、まだ決めていない状態で話を聞きに来られる方が多くいらっしゃいます。相談したからといって、売却を急かすことはありません。

Q．横浜市以外でも対応していますか？

はい、横浜市18区に加えて、川崎市や東京23区なども対応エリアとしています。エリアによって対応できる内容が異なる場合がありますので、まずはお問い合わせください。対応可能かどうかをお伝えいたします。

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会社情報

会社名	株式会社JUNXION
住所	神奈川県横浜市中区海岸通4丁目23番地9F
代表者	辻 貴史
電話番号	045-341-0180
サイトURL	https://junxion.co.jp/