日本銀行が2026年6月に政策金利を0.75％から1.0％へ引き上げたことを受け、不動産投資ローンの金利上昇が加速している。金利上昇だけでなく、融資額の縮小や融資期間の短縮といった融資条件の厳格化が進み、投資物件の売却を急ぐ投資家が増加している。特に利回りが低い都心部の区分マンションや築浅物件では、金利上昇を吸収できない「逆ざや」が生じやすく、家賃保証制度のリスクも顕在化している。
金利上昇と融資厳格化が生む逆ざや
金利上昇と融資条件の同時厳格化
アパートローンは事業性融資としての性格が強く、住宅ローンよりも金利上昇の影響を受けやすい。オリックス銀行の不動産投資ローンは2026年7月時点で短期プライムレートを基準とする変動金利を年2.425～4.425％としており、プライムレートと適用金利を毎月見直している。住信SBIネット銀行の不動産担保ローンも同月時点で年3.70～9.65％の変動金利とし、短期プライムレートを基準に年2回、借入後の金利を見直す仕組みである。
問題は表面金利の上昇だけではない。金融機関は金利上昇によって物件の返済余力が低下すると判断すれば、融資比率を引き下げ、自己資金を多く求めたり、融資期間を短くしたりする可能性がある。例えば、物件価格1億円に対して従来は9割融資が可能だった案件でも、担保評価や収益性を厳しく見て7～8割に抑えるようになれば、投資家が用意すべき自己資金は大きく増える。
「逆ざや」が生じやすい低利回り物件
通常ならば、金利が上昇すれば、不動産価格には下落圧力がかかり、投資利回りは上昇する。しかし、建築費、人件費、土地価格が高止まりする中では、物件価格が直ちに下がるとは限らない。その結果、物件の表面利回りは変わらないまま、借入金利だけが上昇する「逆ざやに近い状態」が生じやすい。特に都心部の区分マンションや築浅一棟物件など、もともとの利回りが低い物件は影響を受けやすい。
5000万円を30年間、元利均等で借りた場合を試算すると、金利2％の月返済額は約18万5000円だが、3％では約21万1000円、4％では約23万9000円となる。2％から4％への上昇で、年間返済額は約65万円増える計算だ。空室や修繕費の増加が重なれば、帳簿上は利益が出ていても手元資金が減少する事態が起こり得る。
売却急増の背景と家賃保証リスク
投資物件売却が急増する背景
金利上昇によって売却希望者が増えると、同じ地域や同種物件の売り出しが重なり、希望価格で売れなくなる可能性が高まる。資金繰りが悪化してから売却を考えるのではなく、早期に売却を検討する投資家が増えている。既存借入者の多くは、現在の金利からプラス1％、可能であればプラス2％まで上昇した場合の収支を試算している。
横浜市内でも、投資用マンションの売却相談が増加している。特に関内や山手など都心部の物件では、金利上昇に伴う収益性の低下から、利益確定売りを急ぐ投資家が目立つ。売却時に想定していた価格を下回るケースも増え、投資判断の難しさが浮き彫りになっている。
家賃保証リスクの顕在化
不動産投資では家賃保証制度が一般的だが、金利上昇局面では保証内容の見直しが進んでいる。保証会社が経営困難に陥れば、投資家は予定していた家賃収入を得られなくなるリスクがある。また、保証料の値上げや保証範囲の縮小も起こり得る。
金融機関の融資引き締めと同時に、家賃保証制度の不確実性が高まることで、投資物件の価値評価が下がる傾向が強まっている。投資家は単に金利上昇だけでなく、保証リスクの増加も考慮した上で、保有継続か売却かの判断を迫られている。
新規購入者の課題と相続税対策の再評価
新規購入者が直面する新たな課題
新規購入者は「いくら借りられるか」ではなく、「金利が上がっても返せる借入額はいくらか」を基準にすべきである。販売会社が提示するシミュレーションでは、満室稼働や現在の低い修繕費、融資実行時の金利が長期間続くことを前提としている場合が珍しくない。購入判断では、金利プラス1～2％、家賃マイナス5～10％、一定の空室、修繕費の増加を同時に織り込む必要がある。
特に注意すべきは、表面利回りと借入金利の差だけで判断することだ。表面利回りが5％、借入金利が3％なら2％の差があるように見えるが、管理費、税金、空室、修繕費を控除した実質利回りが3％程度であれば、ほとんど余裕はない。金利上昇を前提に、余裕を残す投資へと考え方を切り替える局面に入っている。
相続税対策としての不動産投資の再評価
従来、相続税対策として不動産投資が活用されてきた。しかし、金利上昇によって収益性が低下し、相続時の評価額と実際の価値の乖離が拡大している。相続人が相続後に売却を余儀なくされるケースも増えており、相続税対策としての有効性が問い直されている。
相続後の投資物件管理も課題となっている。相続人が不動産投資の知識を持たない場合、金利上昇局面での対応判断が難しくなる。結果として、不採算物件を長期保有し続けるか、損失を承知で売却するかの選択を迫られる相続人が増えている。
よくある疑問
金利が上昇すると、投資物件の価格はすぐに下がるのか？
参考情報によると、建築費、人件費、土地価格が高止まりしている現在、金利上昇が直ちに物件価格の下落につながるとは限らない。むしろ利回りが低い物件では、金利上昇によって利益が圧迫される「逆ざや」が生じやすい状況となっている。
既存の投資物件ローンを借り換えることは有効か？
借り換えも選択肢となるが、事務手数料、違約金、抵当権設定費用、融資期間の変更まで含めて総合的に判断する必要がある。個別の物件や借入状況により、借り換えメリットは大きく異なるため、専門家への相談が有効です。
相続した投資物件を売却する場合、税務上の注意点は？
相続税対策として取得した物件の売却では、相続税の申告期限や譲渡所得税の計算に注意が必要となる。具体的な税務判断については、税理士など専門家への相談が有効です。
金利上昇局面で投資物件を購入する場合、どのような基準で判断すべきか？
参考情報では、現在の金利からプラス1～2％上昇した場合でも手元資金が残るかを試算することが重要とされている。表面利回りだけでなく、実質利回りを計算し、十分な余裕を持った購入判断が求められる。
まとめと今後の展望
金利上昇局面では、従来の「低金利を前提とした投資」から「金利上昇を織り込んだ投資」へのパラダイムシフトが求められている。融資額の縮小や融資期間の短縮といった融資条件の厳格化が進む中、利回りが低い物件ほど影響を受けやすい状況が続く。投資物件の売却が急増するのは、こうした環境変化に対応する投資家の判断であり、今後も売却圧力は続く可能性が高い。
今後の不動産投資市場は、立地が良く、賃料維持力が高く、借り手の金融資産が厚い案件には融資が続く一方、地方の供給過剰地域、築古物件、低利回り物件では融資が一層厳しくなると予想される。家賃保証リスクも含めた総合的なリスク評価が、投資判断の中心となる時代に入っている。
横浜市内の不動産売却についてのご相談は、売却専門の不動産会社ジャンクションまでお問い合わせください。
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