【横浜】相続不動産を「自分で決められた」方がやっていたこと

横浜市で相続した不動産を整理するには、まず「売るかどうか」を決めようとしないことが大切です。最初にすべきは、①名義の確認、②固定資産税の把握、③建物状態の確認の3つ。これだけで「自分で決められる状態」に近づけます。

総務省の「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、横浜市内の空き家は約16万8,600戸。一戸建ての空き家だけでも約2万戸にのぼり、政令市の中でも多い水準です。相続をきっかけに空き家を抱える方は、今後さらに増えていくと見込まれています。「何から手をつけていいかわからない」

「誰かに相談すると”売りましょう”と言われそうで怖い」こうした悩みを抱えている方は少なくありません。こちらでは、実際に寄せられたご相談をもとに、「最初に何をすれば前に進めるのか」についてお話しします。同じような状況の方の参考になれば幸いです。

横浜で相続不動産の整理から相談できる売却専門会社

本題に入る前に、私たちの会社について少しだけお話しさせてください。

売却専門の不動産会社ジャンクションの代表を務めている辻です。私たちは横浜市を中心に年間1,000件以上の売却相談をお受けしています。それだけ多くの方が、相続した不動産のことで悩んでいるということです。

相談に来られたお客様が、帰り際に「気持ちが軽くなりました」とおっしゃることがあります。「前に進めそうです」と言ってくださると、この仕事をやっていてよかったと感じます。

「片手仲介」へのこだわり

不動産業界には、売主と買主の両方から手数料を得る「両手仲介」を狙って、物件情報を他社に公開しない「囲い込み」という慣習があります。売主にとっては、買い手が見つかるチャンスを狭められ、売却価格が下がる原因にもなります。

私たちジャンクションは、売主様だけをお客様とする「片手仲介」を基本としています。囲い込みは一切行いません。物件情報を広く公開し、より良い条件での売却を目指す。それがオーナーの利益を守ることだと考えています。

20年かけてたどり着いた考え方

20年以上この仕事を続けてきて、今の考え方にたどり着きました。 以前は、相談を受けたら早く売却を進めることがお客様のためだと思っていた時期もあります。でも、売却後に「これでよかったんですよね？」と確認される方の表情を見て、自分のやり方を見直しました。

「売却専門」という名前ですが、私たちが一番大切にしているのは、相談に来られたお客様が「自分で納得して判断できる状態」になることです。売却するかどうかは、その後にご本人が決めること。今は、まず現状を一緒に整理するところから始めています。 遠回りに見えるかもしれませんが、これが一番確実な方法だと実感しています。相談に来られたお客様が晴れやかな表情で帰っていかれると、やっぱりこのやり方でよかったと感じます。

【相談①】相続した実家、何から手をつければいいですか？

辻からの回答

最初にすべきことは「売るかどうか」を決めることではありません。

年間1,000件以上の相談を受ける中で、スムーズに判断できた方とそうでない方の違いをずっと考えてきました。答えはシンプルでした。最初に「売るかどうか」を決めようとしなかった方は、うまくいっている。

まずは以下の3点を確認してください。

①名義がどうなっているか確認する

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

法務省の調査によると、大都市でも約6.6%の土地が50年以上相続登記されないまま残っています。「まだ親の名義のまま」という方は、まず登記簿謄本を取ってみてください。法務局の窓口でもオンラインでも取得できます。

現状がわかるだけで、頭の中が少し整理されます。

②固定資産税の負担を把握する

不動産を持っている限り、毎年固定資産税がかかります。横浜市の場合は固定資産税率1.4%、都市計画税0.3%です。

固定資産税評価額	年間の税負担（概算）
1,000万円	約17万円
2,000万円	約34万円
3,000万円	約51万円

この金額を知っておくと、「いつまでに考えればいいか」の感覚がつかめます。毎年4〜6月に届く納税通知書を確認してみてください。

③今すぐ決めなくていいことを知る

「売る」「貸す」「住む」。選択肢はいくつかありますが、今日決める必要はありません。

建物の状態、周辺の相場、相続人全員の意向。こうした材料を一つずつ確認していくうちに、「こうしよう」という気持ちが自然と固まっていく方がほとんどです。

お姉様と意見がまとまっていなくても、まず現状を把握することは一人でもできます。「何がわからないかがわかる」状態になるだけで、気持ちは軽くなります。

【相談②】相続から3年以上経ってしまいました。今からでも間に合いますか？

辻からの回答

何年経っていても、整理を始めれば前に進めます。遅すぎるということはありません。

相続登記の義務化は2024年4月に施行されましたが、それ以前の相続についても猶予期間があります。2027年3月末までに登記すれば、過料の対象外です。

年間1,000件以上の相談を受けていると、「何年も放置してしまった」という方にもよくお会いします。相続から5年、10年経ってから来られる方も珍しくありません。

皆さん最初は「今さら遅いかもしれない」という気持ちを抱えていらっしゃる。でも実際に現状を整理してみると、思っていたより複雑ではなかったというケースがほとんどです。

何年経っていても、やることは同じ。名義を確認して、税金を把握して、選択肢を整理する。それだけで「自分で決められる状態」になっていく方を、たくさん見てきました。

「放置」と「保留」は違います

何も考えずに放置しているのと、現状を把握した上で「今は動かない」と決めているのは、全く違います。

状態	定義	リスク
放置	何も把握せず時間が経過	高い（権利関係複雑化、固定資産税増加の可能性）
保留	現状を把握した上で「今は動かない」と決定	低い（いつでも動ける状態を維持）

全国の空き家は900万戸を超え、過去最多を更新しています（総務省「住宅・土地統計調査」2023年）。放置を続けると、以下のようなリスクがあります。

• 相続人がさらに亡くなり、権利関係が複雑化する
• 「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍に増加する
• 建物の劣化が進み、資産価値が下がる

横浜市では2021年に「空家等対策の推進に関する条例」が施行され、管理不全の空き家に対する行政の対応が強化されています。

状況を整理しておけば、いつでも動ける状態でいられます。 これは気持ちの余裕にもつながります。相談に来られる方の多くは、最初は「何がわからないかもわからない」という状態ですが、一つずつ確認していくうちに、「あ、これだけのことだったんだ」と気づかれます。その瞬間、表情が変わるんです。

【相談③】固定資産税が高くて困っています。どうすればいいですか？

辻からの回答

固定資産税の負担感は、多くの方が抱える悩みです。まずは「いくら払っているか」を正確に把握することから始めましょう。

横浜市の場合、固定資産税率は1.4%、都市計画税は0.3%です。合わせて評価額の1.7%が毎年かかります。

ただし、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されています。この特例があるからこそ、更地にするよりも建物を残しておいた方が税負担は少ないケースが多いのです。

注意すべき「特定空家」指定

問題は、管理が不十分な空き家が「特定空家」に指定された場合です。

特定空家に指定されると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。横浜市でも、倒壊の危険がある空き家や、衛生上問題がある空き家に対して、行政代執行が行われた事例があります。

状態	固定資産税の扱い
通常の住宅	住宅用地特例あり（最大1/6軽減）
特定空家に指定	特例解除（最大6倍に増加）

今すぐできること

売却を決める前でも、以下のことはできます。

• 納税通知書を確認する：毎年4〜6月に届く通知書で、正確な税額を把握
• 建物の管理状態を確認する：定期的な換気・清掃で劣化を防ぐ
• 将来の選択肢を整理する：売却・賃貸・解体、それぞれのメリット・デメリットを把握

「払い続けるのが辛い」と感じているなら、それは整理を始めるサインかもしれません。 現状を把握するだけでも、次の一歩が見えてきます。

まとめ：相続不動産の整理、最初の3ステップ

ここまで、実際に寄せられたご相談をもとにお話ししてきました。最後に、最初の一歩をまとめます。

相続した不動産を整理するには、以下の3ステップから始めてください。

ステップ	やること	ポイント
Step 1	名義を確認する	登記簿謄本を法務局で取得（オンラインも可）
Step 2	固定資産税を把握する	横浜市は固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%
Step 3	今すぐ決めなくていいことを知る	現状整理だけでも気持ちは軽くなる

「何から始めればいいかわからない」という状態から、「何をすればいいかわかった」という状態になること。これが最初のゴールです。

売却するかどうかは、その後に決めればいい。誰かに急かされて決めるのではなく、自分で納得して決められる状態をつくることが大切です。

相談に来られたお客様が、自分の言葉で「こうしようと思います」と言ってくださる瞬間があります。売却を選ぶ方もいれば、もう少し様子を見る方もいる。どちらでもいい。ご本人が納得して決められたなら、それが一番いい結果です。

私にとっては、その瞬間が一番嬉しい。この仕事を続けていてよかったと感じる瞬間です。

相続した不動産についてお悩みでしたら、売却専門の不動産会社ジャンクションにご相談ください。売却を前提としない、現状整理からのご相談も承っています。

【Q＆A】横浜で相続不動産を整理するときの疑問

相続した不動産は、すぐに売却を考えないといけませんか？

急ぐ必要はありません。 私が関わってきた方の中でも、最初から売却を決めていた方はほとんどいませんでした。名義や管理状況を整理しているうちに、「こうしよう」という気持ちが固まっていく方がほとんどです。

相続登記がまだ終わっていませんが、相談できますか？

もちろん相談できます。 むしろ、登記が終わっていない段階で来られる方の方が多いくらいです。どこから手をつければいいかわからないという状態でも、遠慮なくお声がけください。

税金のことがよくわからず不安です。相談しても大丈夫ですか？

わからないのが普通です。 相談に来られる方のほとんどが、最初は税金のことをよく知らない状態です。一般的な考え方を整理してお伝えしますし、必要があれば税理士とも連携しています。

相続してから何年も経っていますが、今から相談しても遅くないですか？

遅くありません。 相続から5年、10年経ってから相談に来られる方もいらっしゃいます。何年経っていても、やることは同じです。現状を整理すれば、そこから前に進めます。

不動産会社に相談すると、売却を勧められそうで不安です。

そのお気持ちはよくわかります。 私たちは相談の最初から売却の話はしません。まず現状を整理して、ご自身が判断できる状態をつくることを大切にしています。売却するかどうかは、その後にご本人が決めることです。

相続人が複数いて意見がまとまっていませんが、相談できますか？

相談できます。 相続人全員の意見が揃っていなくても、まずは現状を整理するところから始められます。選択肢を把握した上で、ご家族で話し合う材料にしていただければと思います。

横浜市外に住んでいますが、対応してもらえますか？

対応しています。 ご本人が市外にお住まいでも問題ありません。遠方からのご相談も多くいただいています。

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会社情報

会社名	株式会社JUNXION
住所	神奈川県横浜市中区海岸通4丁目23番地9F
代表者	辻 貴史
電話番号	045-341-0180
サイトURL	https://junxion.co.jp/