【横浜市】古家付き土地を売却できた方が最初に確認していたこと

古家付き土地の売却で最も多い相談は「解体すべきか、そのまま売るべきか」です。答えは物件によって異なりますが、先に解体してしまうと損をするケースもあります。まずは現状で査定を受けてから判断することをおすすめします。

「更地にしないと売れない」と言われて不安になる方は多いのですが、実際には、立地や建物の状態によって古家付きのまま売却したほうが有利になるケースも少なくありません。横浜市内では、中区や南区、神奈川区といった利便性の高いエリアを中心に、リノベーション前提で古家付き物件を探す買主層も増えています。

一方で、解体せずに放置を続けると、固定資産税の増加や資産価値の低下といったリスクも生じます。判断を先延ばしにするほど選択肢が狭まることもあるため、早めに状況を把握しておくことが大切です。

こちらでは、実際に寄せられたご相談をもとに、解体すべきかの判断基準、売却方法の選び方、放置した場合のリスクについてお伝えします。

「売却を急がない」と決めてから、見えてきたこと

売却専門の不動産会社ジャンクションの代表・辻です。年間1,000件以上の売却相談をお受けするなかで、古家付き土地や空き家に関するご相談は特に多くいただいています。

長年空き家状態で管理が負担になっている方、相続で取得したが住む予定がない方。さまざまな事情を抱えた方から「この家、どうすればいいんでしょう」というご相談をいただいています。

古家付きの土地は、状況によって最善策が変わります。だからこそ、まず選択肢を整理することが大切だと感じています。

売却専門の不動産会社ジャンクションは、売主だけを顧客とする片手仲介を基本にしています。私たちは、どの方法が良いかを最初から決めつけることはしません。売却を急がせることもしません。まずはお話を伺い、物件の状態やご事情を確認したうえで、それぞれの方法でシミュレーションを行います。

20年以上この仕事を続けてきて、売主にとって最善の選択は一人ひとり違うと実感しています。だからこそ、選択肢を並べて一緒に考えることを大切にしています。

【相談①】解体して更地にした方が売れやすいですか？

辻からの回答

「更地の方が売れやすい」とは一概に言えません。解体費用は200〜300万円かかることもあり、先に解体すると損をするケースもあります。まずは現状で査定を受けてから判断してください。

解体費用の目安

木造住宅の解体費用は、坪単価で3万円から5万円程度が相場です。30坪の住宅であれば、90万円から150万円程度の出費を見込む必要があります。アスベストを含む建材や残置物が多い場合は、さらに上乗せされることもあります。

解体すべきかどうかの判断基準

判断軸	更地向き	古家付き向き
建物の状態	居住不可、倒壊の危険	手入れすれば住める
買主ニーズ	新築希望者が多いエリア	リノベ需要があるエリア
解体費用の回収	土地価格に上乗せできる	費用を回収できない可能性

先に解体するリスク

• 解体費用が売却価格に上乗せできない：更地にしても土地価格が上がらないことがある
• 固定資産税が上がる：住宅用地の特例が外れ、税額が3倍から4倍程度に上昇する可能性
• 買主の選択肢を狭める：古家をリノベしたい人が候補から外れる

複数の不動産会社に相談したら「解体前提の提案ばかり」という声もよく聞きます。 私たちは、古家付きのまま売れる可能性も含めて、複数の選択肢を提示します。

【相談②】築50年の古家、リノベーション需要はありますか？

辻からの回答

横浜市内では、古家をリノベーションして住みたいという需要は確実にあります。特に、味わいのある建物や立地の良い物件は人気があります。

横浜市の土地需要が高まっている背景

横浜市では土地取引の平均売却額が約6,000万円を超え、2024年には過去10年間で最も高い水準を記録しました。とくに中区や南区、神奈川区といった利便性の高いエリアでは、建物の状態よりも「土地としての価値」が重視される傾向が強まっています。

最近は、中古住宅を購入してリノベーションする方が増えています。新築よりも費用を抑えつつ、自分好みの住まいをつくりたい。そうしたニーズに応える形で、古家付き土地への注目度は高まっています。

リノベーション需要がある物件の特徴

特徴	需要が高い理由
立地が良い	駅近、利便性の高いエリア
土地が広い	庭付き、駐車場が取れる
建物に味わいがある	古民家風、昭和レトロ
構造がしっかりしている	木造でも手入れ次第で長持ち

古家付きで売るメリット

• 解体費用がかからない：売主の負担を減らせる
• リノベ希望者に届く：更地では検索されない層にアプローチできる
• 価格交渉の余地：解体費用分の値引き交渉で成約に至るケースも

中区や南区、磯子区、神奈川区などは住宅地としての人気が高く、再建築を前提とした購入希望者も多く見られます。こうしたエリアでは、無理に解体せず古家付きのまま売り出すことで、幅広い買主層にアプローチできた方もいらっしゃいます。

【相談③】空き家のまま放置していたらどんなリスクがありますか？

辻からの回答

空き家の放置は、固定資産税の増加、資産価値の低下、近隣トラブルなど、さまざまなリスクがあります。特に「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が外れ、税額が大幅に上昇する可能性があります。

固定資産税の仕組み

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。建物を解体して更地にした場合や、特定空家に指定された場合は、この特例が外れるため、翌年から固定資産税が3倍から4倍程度に上昇するおそれがあります。

空き家放置のリスク

リスク	内容
固定資産税の増加	特定空家に指定されると住宅用地特例が外れる
資産価値の低下	建物の劣化が進み、売却価格が下がる
近隣トラブル	雑草、害虫、不法投棄などで苦情が来る
損害賠償リスク	倒壊や落下物で通行人にケガをさせた場合

横浜市の空き家対策

横浜市では2021年に「空家等対策の推進に関する条例」が施行され、管理不全の空き家に対する行政の対応が強化されています。

特定空き家に指定される基準

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

5年以上放置しているなら、早めに現状を確認することをおすすめします。 状況を把握するだけでも、次の一歩が見えてきます。

まとめ：古家付き土地の売却、判断のポイント

古家付き土地の売却で後悔しないためのポイントをまとめます。

ポイント	内容
①先に解体しない	まずは現状で査定を受けてから判断
②複数の選択肢を比較	古家付き・更地・買取、それぞれシミュレーション
③放置のリスクを知る	特定空家指定、固定資産税増加に注意

「解体した方がいい」「更地にすべき」という一方的な提案だけでなく、複数の選択肢を比較した上で判断できることが大切です。

古家付き土地の売却をお考えでしたら、売却専門の不動産会社ジャンクションにご相談ください。

【Q＆A】横浜で古家付き土地を売却する際のよくある疑問

Q．古家付きのままでも売却できますか？

はい、立地や需要次第で十分に売却可能です。横浜市では再建築需要やリノベーション需要が見込めるエリアも多く、建物が古くても土地としての価値が評価されるケースがあります。「解体しないと売れない」と他社で言われた方が、古家付きのまま売却できたケースも少なくありません。

Q．解体費用は必ず売主が負担しなければなりませんか？

必ずしもそうとは限りません。古家付きのまま売却すれば解体費用はかかりませんし、買主が解体を前提に購入するケースもあります。売却方法や条件によって費用負担の有無は変わりますので、納得できるまでご確認ください。

Q．更地にすると固定資産税はどのくらい上がりますか？

住宅用地の特例が外れることで、固定資産税は3倍から4倍程度に上昇するおそれがあります。敷地面積200平方メートル以下の小規模住宅用地では最大6分の1の軽減を受けているため、解体のタイミングは売却計画と合わせて検討されることをおすすめします。

Q．建物の状態が悪くても相談できますか？

はい、もちろんです。雨漏りがある、長年空き家だったなど、建物の状態に不安を抱えてご相談に来られる方は多くいらっしゃいます。状態が悪いからといって売却できないわけではありません。状況に応じた売却方法を一緒に考えていきましょう。

Q．相続手続きが終わっていなくても相談できますか？

はい、相続手続きの途中でもご相談いただけます。むしろ、手続きと並行して売却の選択肢を把握しておくことで、スムーズに進められた方も多くいらっしゃいます。「何から始めればいいかわからない」という段階でも、遠慮なくお声がけください。

Q．横浜市以外の物件も対応していますか？

はい、横浜市18区全域に加え、川崎市、鎌倉市、藤沢市、東京23区など幅広いエリアに対応しています。対応可能かどうか迷われた場合は、まずはお気軽にお問い合わせください。

Q．売却するかどうか決まっていなくても相談できますか？

はい、売却を決めていない段階でのご相談も歓迎しています。「まずは話を聞いてみたい」「選択肢を知りたい」という方も多くいらっしゃいます。相談したからといって、売却を勧めることはありませんので、安心してお問い合わせください。

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会社情報

会社名	株式会社JUNXION
住所	神奈川県横浜市中区海岸通4丁目23番地9F
代表者	辻 貴史
電話番号	045-341-0180
サイトURL	https://junxion.co.jp/