【横浜】アパートや一棟マンションの売却で判断できるようになった方が考えていたこと

アパートや一棟マンションの売却で後悔しないためには、「利回りだけで判断しないこと」「エリア特性を理解すること」「税金や収支の見通しを事前に確認すること」が重要です。

収益物件は居住用不動産とは評価基準が異なり、「いくらで売れるか」だけでなく「誰に・どう売るか」で結果が大きく変わります。

横浜市内でも、中心部と郊外では買主の判断基準が異なるため、エリア特性を踏まえた査定が欠かせません。

こちらでは、寄せられたご相談をもとに、アパートや一棟マンション売却で押さえておくべきポイントをお伝えします。

なぜ「売ること」をゴールにしないと決めたのか

売却専門の不動産会社ジャンクションの代表を務めている辻です。

「売ること」をゴールにしない。今、私たちが大切にしている考え方です。 なぜそう決めたのか。きっかけは、あるオーナーの方からいただいた言葉でした。「もう少し考える時間がほしかった」。売却後にそうおっしゃったのです。

それまでの私は、「売却を成立させること」が仕事のゴールだと思っていました。不動産仲介は売買が成立して初めて報酬が発生しますから、「売りましょう」と背中を押すことがオーナーのためだと信じていたのです。

でも、その言葉を聞いて、自分のやり方を見直しました。売却が最善なのか、もう少し持ち続けた方がよいのか。その判断はオーナーご自身にしかできません。私たちの役割は、判断に必要な情報をお伝えし、一緒に考えることだと思っています。

ジャンクションでは、売主だけを顧客とする片手仲介を基本にしています。両手取引を狙う不動産会社が物件情報を広く公開しない「囲い込み」は一切行わず、売却情報をオープンにすることで、売主にとって有利な条件での成約を目指しています。

年間1,000件以上のご相談をお受けするなかで、投資用物件のご相談も多くいただいています。売却のタイミングも含めて、一緒に考えていきましょう。

【相談①】アパートの売却、今が売り時ですか？

辻からの回答

「売り時」は市況だけでなく、ご自身の状況で判断すべきです。管理負担、修繕費用、将来の収支見込みを総合的に考え、「持ち続けるコスト」と「今売るメリット」を比較してください。

売却を検討すべきタイミング

状況	売却検討の理由
大規模修繕が近い	修繕費用を負担するより売却した方が手残りが多いケースも
空室率が上昇傾向	収益性低下前に売却する選択肢
相続で取得した	管理ノウハウがない場合は早期売却も合理的
他の投資に振り向けたい	資産の組み替えタイミング
デッドクロスが近い	税負担が増える前に売却を検討
所有期間が5年を超えた	譲渡所得税率が約39%から約20%に下がる

横浜市内のエリア別評価傾向

横浜市は18区それぞれで賃貸需要も取引傾向も異なります。

エリア	評価の傾向
中区・西区（横浜駅・みなとみらい周辺）	利回りが多少低くても将来性で買い手がつくことがある
港北区・戸塚区（郊外エリア）	利回りが判断基準の中心になる

同じ横浜市内でも、買主が見ているポイントが異なります。エリア特性を考慮した査定を受けることで、「思っていたより高く売れた」という方を何人も見てきました。

市況に左右されすぎない判断を

金利動向や不動産市況は参考情報ですが、ご自身の状況に合った判断が最も重要です。私たちは市況だけでなく、お客様の状況を踏まえた提案を行います。

【相談②】入居者がいる状態で売れますか？

辻からの回答

入居者がいる状態での売却は可能です。むしろ収益物件の場合、満室の方が「すぐに収益が得られる」として買主から評価されることもあります。

オーナーチェンジ売却のメリット・デメリット

項目	入居中で売却	空室にして売却
メリット	すぐに賃料収入、利回りが明確	内覧しやすい、自由度が高い
デメリット	内覧が難しい、賃料次第で評価変動	退去費用、空室期間のリスク
買主層	投資家	投資家・実需（建替え検討者）

入居者への対応

オーナーチェンジの場合、入居者への特別な対応は基本的に不要です。売買契約後、新オーナーへの引継ぎ通知を行うだけで完了します。

【相談③】築古アパート、建物に価値はありますか？

辻からの回答

築古アパートでも、立地や収益性によっては建物付きで売れるケースがあります。一方、土地としての需要が高いエリアでは、解体を前提にした方が高く売れることもあります。まずは両方のパターンで査定を受けてください。

築古アパートの売却方法

方法	特徴	向いているケース
収益物件として売却	建物付きで投資家へ	入居率が高い、利回りが良い
土地として売却	解体後に売り出し	空室が多い、建替え需要が高いエリア
買取	不動産会社が直接購入	早く売りたい、手間をかけたくない

判断のポイント

• 入居率：空室が多いなら土地売却を検討
• エリア特性：戸建て需要が高いエリアは土地として売却有利
• 解体費用：費用対効果を計算してから判断

まとめ：アパート・一棟マンション売却の判断ポイント

収益物件の売却で後悔しないためのポイントをまとめます。

ポイント	内容
①収益性で評価される	利回りベースの価格設定を理解する
②エリアで評価基準が異なる	横浜市内でも中心部と郊外で買主の判断基準が違う
③入居中でも売却可能	オーナーチェンジは一般的な売却方法
④税金対策を事前に確認	所有期間5年超で税率が約半分になる
⑤デッドクロスに注意	キャッシュフロー悪化前に状況を把握しておく
⑥査定額の根拠を確認	高い査定額に惑わされない

横浜市内でアパート・一棟マンションの売却をお考えでしたら、売却専門の不動産会社ジャンクションにご相談ください。

【Q＆A】横浜のアパートや一棟マンション売却でよくある疑問

Q．空室が多くても売却できますか？

売却できます。空室がある状態から成約された方を何人も見てきました。立地や建物の状態によっては、想定以上の価格がつくこともあります。

大切なのは、空室の状況を踏まえた価格設定と売り方を考えることです。まずは現状を整理して、どのような売り方ができるか一緒に考えてみませんか。

Q．利回りが下がっていても売却できますか？

売却できます。利回りだけで判断されるわけではありません。立地の将来性、建物の管理状況、周辺エリアの賃貸需要なども評価のポイントになります。
「利回りが低いから売れない」と思い込んでいた方が、総合的な査定を受けて想定以上の評価がついたケースもあります。数字だけで諦めるのはもったいないと思っています。

Q．賃貸中のオーナーチェンジ物件でも対応できますか？

もちろん対応できます。入居者がいる状態での売却は「オーナーチェンジ」と呼ばれ、購入後すぐに家賃収入が得られる点で投資家から需要があります。

賃貸借契約の内容やレントロールを整理しておくとスムーズです。何を準備すればよいかわからない場合は、その段階からご相談ください。

Q．売却するかどうか決まっていなくても相談できますか？

もちろんご相談いただけます。私たちのところには、「売るかどうか迷っている」「まずは話を聞いてほしい」という方が多くいらっしゃいます。

売却を決めていない段階でのご相談も歓迎しています。現状を整理するところから一緒に始めましょう。

Q．築年数が古いアパートでも売却できますか？

売却できます。築年数が古い物件でも、立地や土地の価値によっては買い手がつくケースは珍しくありません。

「古いから売れない」と決めつける前に、まずは査定を受けてみることをおすすめします。建物としての評価が難しくても、土地として評価されることもあります。

Q．横浜市以外の物件でも対応してもらえますか？

対応可能です。横浜市18区全域のほか、川崎市、東京23区、東京都下の一部エリアにも対応しています。対応エリアかどうか不明な場合は、お気軽にお問い合わせください。

Q．査定だけお願いすることはできますか？

もちろん可能です。査定を受けたからといって、売却を決めなければならないわけではありません。「今の価値を知っておきたい」「判断材料として査定額を確認したい」という方も多くいらっしゃいます。査定結果をもとに、売却するかどうかはゆっくりご検討ください。

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会社情報

会社名	株式会社JUNXION（ジャンクション）
住所	〒231-0002 神奈川県横浜市中区海岸通4丁目23番地 9F
代表者	辻 貴史（宅地建物取引士）
電話番号	0120-750-180
サイトURL	https://junxion.co.jp/