売れない不動産のセカンドオピニオン（株）ジャンクション

売れない不動産のセカンドオピニオン

ジャンクションは売れない不動産に強い不動産会社です。

不動産の売却には様々な専門分野が関係しています。
「不動産査定の調査」「不動産市況の読み」「不動産の売却戦略」と、その専門性をあげればキリがありませんが「担当者が不動産売却に詳しいか」「不動産会社に売るための仕組みがあるか」が不動産売却の成否を分けるといっても過言ではありません。

社会問題となった“囲い込み”で、売主と買主の双方から仲介手数料をとる“両手取引”をする不動産会社は未だに後をたちません。
担当者の成績や会社の利益のために「不動産を売れない状況にする」ウソと、不動産売却について詳しくないがために、デタラメな査定や無計画な販売活動で「結果的に不動産が売れない」のも同じことだとジャンクションは捉えています。

横浜の不動産が売れない理由はいろいろとありますが「正しい査定」をもとに「売れる仕組み」で販売すれば、売れない不動産はないはずです。ジャンクションは不動産の売却が専門のプロです。横浜や東京の売れない不動産でお困りでしたらセカンドオピニオンとしてジャンクションまでご相談ください。

売れない不動産のセカンドオピニオン

不動産のセカンドオピニオンとは？

セカンドオピニオンとは「第二の意見」や「別の意見」という意味です。
セカンドオピニオンは医療現場でよく使われる言葉で、病院の主治医以外の意見によって、今後の治療方針などを見直すことを意味します。

不動産業界でも、このセカンドオピニオンが必要になることがあります。
特に「売却中の物件が売れない」ことがおこる仲介では、売却に強い不動産会社のセカンドオピニオンが有効です。

例えば、売却を任せてもらうことが目的の担当者は、査定で発見したデメリットはオーナーに話さないかもしれません。そうしたケースが少なくない仲介では「不動産が売れない」事態がおこります。

そんなとき、セカンドオピニオンがあればオーナーも正しい判断もできるでしょう。

セカンドオピニオンからは不動産が売れない理由を聞くことになりますが、

「査定が間違っているなら価格を直す」「売り方が売れないなら販売を見直す」
「囲い込みされているなら売却専門の不動産会社へ依頼する」

など、不動産を売るために対処することができます。
それが不動産のセカンドオピニオンです。

セカンドオピニオンが必要な売れない不動産

セカンドオピニオンが必要な売れない不動産のケースを紹介します。

大手の不動産会社が売れない不動産

不動産の売買仲介とは端的にいえば、「売りたい人」と「買いたい人」のマッチングです。
大手の不動産会社は「支店が多くて顧客が多いからすぐ売れる」というスケールメリットで営業をするため、信頼できる大手の不動産会社であれば「売れるだろう」と考えるオーナーがほとんどではないでしょうか。

大手の不動産会社が「支店が多いから顧客もいる」のは間違いではありませんが「担当者の経験値」や「会社の販売方法」は別の話です。
両手取引があたりまえだった時代からある大手の不動産会社は「仲介手数料が半分になる」ことを嫌がり、自社のみで買主を仲介することを目指すため情報は潜在的な買主まで届きません。さらに「他社への情報の提供を拒む」「ありもしない契約予定」「オーナーが頼んでいない売り止め」などの囲い込みが売れない不動産を生むのです。

売れない不動産を仲介している不動産会社を知ったセカンドオピニオンが最初に疑うのが囲い込みです。
オーナーの信頼を裏切る「買いたい人が買えない囲い込み」は、不動産が売れない一番の理由です。

「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主は利益相反の関係にあるにもかかわらず、両手取引に固執する仲介会社は中立の立場を取らざるを得ず、売主は正当な利益を損なう可能性が高くなるため、アメリカやシンガポールでは両手取引を禁止しています。

売却が不得意な会社だから売れない不動産

「なんでもやります！」そういった不動産会社へ売却を任せるのは間違いかもしれません。
不動産会社は宅地建物取引業の免許を受けている意味では同じに見えますが「不動産会社によって得意な仕事は違う」ため、選んだ不動産会社が売却が得意とは限らないのです。

• 分譲業者
  マンション・ビルのデベロッパー、土地区画分譲・一戸建て住宅分譲などを事業とする開発業者や建売業者など。
• 賃貸業者
  賃貸用のアパート・マンションなど個人向けの投資物件や、店舗・事務所・倉庫などの事業物件をあつかう。
• 売買業者
  中古の土地・戸建・マンションなどを売買する仲介業者、それらの買取や販売を事業とする買取業者など。
  • 売却をサポートするのが得意な不動産会社
    不動産の価格を適正に査定できる専門知識を持ち、豊富な経験を武器に売却のアドバイスを得意とする不動産会社。
    不動産をより良い条件で売るための売却戦略や契約交渉が必要になるため高い専門知識を求められる。
  • 購入をサポートするにが得意な不動産会社
    大々的な広告や多くの営業スタッフによって購入希望者を集客するのが得意な不動産会社。
    購入時に必要になる住宅ローンやリフォームに詳しく、多くの顧客に対応するためフットワークの軽さが求められる。
• 専門業者
  不動産投資ファンド・企画開発業者・商業施設の運営会社・資産活用業務（アパートの建設等）など。

「売買」「賃貸」「リフォーム工事」などいくつかの事業を兼ねている不動産会社で「不動産が売れない」のは、セカンドオピニオンとしては「売れなくて当然」です。

不動産業界では「なんでもやります」は「なにもできない」不動産会社と見られます。
売買の仲介なら両方とも得意だという不動産会社もあるでしょうが、売買仲介の不動産会社が社会問題となっている囲い込みをしていることも忘れてはいけません。

できる不動産会社にはメインとする強い仕事が必ずあります。
「不動産の売却に詳しいか」意識して不動産会社を見極めることが大切です。

担当者は良い人だけど売れない不動産

「担当者が良い人」とは、不動産の仲介では「査定のとおりにトラブルなく売却までサポートしてくれる人」のことです。
多くの専門知識が必須の不動産の売却では「国の法令」「都道府県や市区町村ごとに違う条例」「土地・戸建・マンションに内在するリスク」を事前に調べあげるのが査定です。
また、売却後の「契約解除の申し立て」や「損害賠償請求」といったトラブルを予見し「安全な契約にまとめる」のも豊富な経験がある担当者です。

担当者が誠実な良い人でも「新卒で宅地建物取引士の資格がない」「転職したばかりで賃貸しか経験がない」なら、セカンドオピニオンにきかなくても不動産が売れない理由は明白です。
「売れるように頑張ります！」といった、担当者の熱意だけでは不動産は売れません。
重大な見落としがある高額査定に気をよくしたオーナーが、不動産が売れなくてがっかりするのは良くある話です。

一方で、不動産はただ売れれば良いというわけではありません。
優先すべきなのは「トラブルなく安全に不動産を売る」ことです。安心・安全に不動産を売却するためには、不動産の売却が得意な不動産会社・担当者との出会いが基本といえるでしょう。

知人の紹介で売れない不動産

信頼する友人や知人に紹介してもらった不動産会社・担当者が、不動産が売れない理由はなんでしょうか。
「囲い込み」「売却に詳しくない」ことを疑いたくなりますが「エリアを知らない」可能性も考えられます。

不動産の売却は過去の取引事例をもとに、価格が「上昇傾向」か「下降傾向」にあるか不動産市況を読み解く能力が欠かせません。
地域に根差した不動産会社や地元の担当者は、まずエリアの不動産市況を読み間違えることはありません。

地域性というのは不動産の売却では重要です。
不動産市況だけではなく、条例を知らない（調べていない）不動産会社や担当者なら、査定を間違えることもあるでしょう。

安心感がある知人の紹介でも、不動産会社や担当者が売却が得意とは限りません。
せっかく大切な不動産を売却するのなら、セカンドオピニオンに売れない不動産を相談してからでも遅くはありません。
しっかりと自分の考えをもって、不動産の売却と向き合うことをおすすめします。

SNSで知った不動産会社が売れない不動産

近年では、YouTubeやInstagramなどのSNSで集客している不動産会社が増えています。
SNSの集客で相性が良いのは、主に購入側（買主）へ見栄えの良い新築・築浅の物件紹介ですが、売却相談を集客する不動産会社もあるようです。

その不動産会社へ依頼して、SNSで見た担当者が不動産を売却をしてくれるのでしょうか。
最初に挨拶しただけで、後の業務や連絡はほとんど別の担当者からではなかったですか？SNSを定期的に更新するのは骨が折れる作業ですが、「本業で成果がでない暇な不動産会社が時間をかけている」という見方もできます。
SNSの集客というマーケティングと「売却に強い専門知識がある」ことは分野が違うのです。

不動産のセカンドオピニオンを探しているオーナーだからこそ厳しい意見をお伝えしますが、SNSで知った不動産会社へ売却を依頼したけど、不動産が売れないのは不動産売却の本筋とは違う「知名度」や「安心感」で動いているからです。
「インターネットは都合のいい情報しか受け取ることができない」といわれていますが、売れない不動産を売るためには問題と向き合うことが正解です。

査定は高かったけど売れない不動産

仲介の不動産査定は「この価格で売れるだろう」と予想する価格で、売却できる価格を保証するものではありません。
この仲介の仕組みを悪用する不動産会社・担当者は「高額査定」でオーナーの印象を操作するのです。

「必ずしも査定価格で売却できるわけではない」ことや「高く査定しても売却できる価格に影響がない」ことを知らないオーナーは、査定を高くするだけで印象が良くなるため、「売却できる可能性がない価格を提案する」悪循環が生じているのです。

セカンドオピニオンを探すオーナーの不動産が売れない理由で「囲い込み」の次に多いのが高額な査定です。
価格が高いか安いかだけではなく「何故その価格になったのか」「取引相場はどうか」「どのように評価しているのか」などの根拠から担当者が詳しいか確認することが査定のタイミングでは大切です。
「どのような売却戦略で」「どれぐらいの期間で」など、不動産会社の特徴や販売計画についても査定のときに、あわせて確認するのがおすすめです。

仲介手数料を値引する不動産会社で売れない

仲介で不動産を売却するときは「仲介手数料」がかかります。
不動産は個人がもつ資産の中では高額ですから、仲介手数料を無料や半額と値引きすると勧誘されれば、少しでも安くおさえたいオーナーの気持ちが傾くのも理解できます。

仲介手数料は売却価格のパーセンテージなので、高く売ることでオーナーの手元に残る金額と同じように、不動産会社に支払われる仲介手数料の額も増えるため、本来「より良い条件で売る」オーナーと不動産会社の目的は一致しているはずです。
それでは、なぜ仲介手数料を無料や半額に値引きする不動産会社があるのでしょうか。

「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」を仲介する売買では「どちらから仲介手数料が支払われるかで不動産会社の仕事は決まる」ため、売却するオーナーの仲介手数料が値引があるなら、他のところで損をする可能性が高いと考えるのが妥当といえます。

買主からの仲介手数料を目的とする「仲介手数料を値引きする不動産会社」は、両手取引を前提として売却活動をするしかありません。
自社内の顧客で売買するための囲い込みで、長い期間売れない不動産は、無駄な価格交渉や値下げに応じることになってしまうのです。
数百万円単位の大きな金額の交渉をする不動産の売却で、仲介手数料を多く支払う方を優遇されて損をしては元も子もありません。

セカンドオピニオンの相談で「仲介手数料無料にしてくれたから頼んだ不動産会社」と、オーナーからよく聞きます。
仲介手数料はあくまで仲介で不動産を売却するためにかかる手数料です。不動産業界に限らず、このサービスの品質に関わる手数料を値引きすれば当然サービスの品質低下につながることを覚えておきましょう。

一般媒介で売れない不動産

仲介で不動産を売却するときの囲い込み対策として「媒介契約は一般媒介を選ぶ」というアドバイスは、正しくもあり間違いでもあります。
「囲い込みを防ぐ目的で一般媒介で売る」ことは、一般媒介で仲介手数料が得られない可能性がある不動産会社が「広告などの販売活動を制限し不動産が売れない」ことは「囲い込みされている状態と同じ」です。

不動産をいい条件で売るためには、より多くの買主へ届くように情報を広げることです。
一般媒介で広告にお金を使えない不動産会社ができることは「自社の顧客へ紹介するだけ」なので、オーナーはエリア内すべての不動産会社へ一般媒介を渡すぐらいの手間をかけなければ効果がないのです。

また、仲介する担当者から一般媒介をすすめられるのは「売れる可能性が低い」「売れる自信が無い」不動産のケースというのも覚えておきましょう。

「囲い込みを防ぎたい」それは囲い込みの危険性を知っているから「損をしたくない」ということです。
しかし、一般媒介で囲い込みを防ぐために囲い込みされているのと同じ結果になってしまったら意味がありません。
一般媒介で売れない不動産は「片手取引」を基本とする売却専門の不動産会社にセカンドオピニオンを相談するのがおすすめです。

売れない不動産には必ず理由があります。
その原因が、物件によるものか、売り方なのか、囲い込みによってか、セカンドオピニオンへいますぐ相談しましょう。

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