セカンドオピニオン_横浜の売れない不動産はジャンクション

横浜の不動産が売れないならJUNXIONに相談！

横浜の不動産売却専門の不動産会社がセカンドオピニオンとして売却をお手伝いします！

不動産の売却、といっても様々な専門分野が関係しています。
不動産査定の調査、不動産市況の読み、不動産の売却戦略、専門性をあげればキリがありませんが「担当者が不動産に詳しいか」「不動産会社に売るための仕組みがあるか」が不動産売却の成否を分けるのです。

社会問題となった、売主と買主の双方から仲介手数料をとる“両手取引”のための“囲い込み”は未だに後をたちません。囲い込みによって売れない不動産の価格は下落し期間が長期化しますが、担当者の成績や会社の利益のために「不動産を売れない状況にする」ウソと、不動産売却について詳しくないがために、デタラメな査定や無計画な売却活動のすえ「結果的に不動産が売れない」のも同じことだと私たちは捉えています。

横浜の不動産が売れない理由はいろいろとありますが、正しい査定をして売れる仕組みで売却活動をすれば、売れない不動産はないはずです。当社は不動産売却を専門とする不動産売買のプロです。遠方から不動産の売却をする場合でも、手間を最小限に抑えることが可能ですので、売れない不動産でお困りでしたらセカンドオピニオンとしてジャンクションまでご相談ください。

横浜にある売れない不動産のセカンドオピニオンJUNXION

不動産のセカンドオピニオンとは

セカンドオピニオンとは「第二の意見」や「別の意見」という意味で、医療ドラマなどでよく使われ、医療現場ではかかりつけ病院の主治医以外のセカンドオピニオンによって、今後の治療方針などを見直します。
このセカンドオピニオンの仕組みは、不動産の業界でも必要性が叫ばれるようになりました。特に不動産の売却という分野では、インターネット（ブログ・SNS）や書籍などで多くの情報を得られるようになったとはいえ、不動産会社とオーナーという関係では情報格差があることに変わりはありません。

例えば、不動産査定の担当者は売却を任せてもらうのが目的なので、実際に物件を調査して発見したデメリットの話はしないかもしれません。そんなとき、専門家の適切なセカンドオピニオンがあったなら正しい判断もできたでしょう。

不動産のセカンドオピニオンからは売れない不動産の事実を聞くことになります。査定が間違っていたなら価格を直す。売り方が間違っていたなら売り方を直す。囲い込みの可能性があるなら囲い込みの心配がない不動産会社へ依頼する。セカンドオピニオンで売れない不動産に必要な判断ができることでしょう。

セカンドオピニオンが必要な売れない不動産

セカンドオピニオンが必要な売れない不動産のケースを紹介します。

大手の不動産会社

不動産の売買仲介とは端的にいえば、「売りたい人」と「買いたい人」のマッチングです。
情報を届ける手段が電話・郵便などしかなかった昔から不動産売買を事業として、地主とのつながりを深めてきた財閥系・鉄道系・銀行系の仲介は、集客力のために他店舗展開によって規模を拡大し、両手取引による売買がスタンダードになりました。
より多くの買主を集めることで売買を成立させる「買い手市場」の仲介は効率的かつ正攻法だったのです。それ以外の方法が無かった時代には、結果的に売主と買主をひとつの不動産会社が仲介する両手取引となっていました。

時代は変わり、インターネットが普及しメールをはじめWEBサイト・インターネット広告など情報の伝達手段は大きく進歩しました。仲介をおこなう不動産売買業界でも、インターネットを活用した情報共有は早くから注目されていました。しかし、両手取引があたりまえの仲介は両手取引に固執するあまり「他社に顧客を紹介されると仲介手数料が半分になってしまう」と、自社のみで買主を見つけて仲介を成立させるために、他社への情報の提供を拒んだり、ありもしない契約予定やオーナーが頼んでいない売り止めと理由を付け、他社からの購入希望者を紹介させない「囲い込み」が生まれ、現在でも社会問題となっています。

不動産のセカンドオピニオンが、売れない不動産の仲介会社を知って、一番に疑うのが囲い込みです。
買いたい人が買えない機会損失をうむ囲い込みは、不動産が売れない理由です。

「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主は利益相反の関係にあるにもかかわらず、両手取引に固執する仲介会社は中立の立場を取らざるを得ず、売主は正当な利益を損なう可能性が高くなるため、アメリカやシンガポールでは両手取引を禁止しています。

看板に事業がたくさん書いてあった

売却を任せる不動産会社の選び方を間違えているかもしれません。
不動産会社は免許を受けた宅地建物取引業者であることが大前提ですが、同じ免許を受けて営業しているとはいえ不動産会社によって得意な仕事に大きな違いがあるため、どの不動産会社でも良いわけではないのです。

• 分譲業者
  マンション・ビルのデベロッパー、土地区画分譲・一戸建て住宅分譲などを事業とする開発業者や建売業者など。
• 賃貸業者
  賃貸用のアパート・マンションなど個人向けの投資物件や、店舗・事務所・倉庫などの事業物件をあつかう。
• 売買業者
  中古の土地・戸建・マンションなどを売買する仲介業者、それらの買取や販売を事業とする買取業者など。
  • 売却をサポートするのが得意な不動産会社
    不動産の価格を適正に査定できる専門知識を持ち、豊富な経験を武器に売却のアドバイスを得意とする不動産会社。
    不動産をより良い条件で売るための売却戦略や契約交渉が必要になるため高い専門知識を求められる。
  • 購入をサポートするにが得意な不動産会社
    大々的な広告や多くの営業スタッフによって購入希望者を集客するのが得意な不動産会社。
    購入時に必要になる住宅ローンやリフォームに詳しく、多くの顧客に対応するためフットワークの軽さが求められる。
• 専門業者
  不動産投資ファンド・企画開発業者・商業施設の運営会社・資産活用業務（アパートの建設等）など。

不動産会社にはメインの仕事が必ずあります。「不動産の売却に詳しいか」意識すれば、どのような売却戦略を持っている不動産会社か分かるでしょう。売買であれば両方とも得意だという不動産会社もありますが、売買仲介会社が社会問題となっている囲い込みをしていることを忘れてはいけません。

不動産会社は「売買」「賃貸」「リフォーム工事」などいくつかの事業を兼ねていることが多いため、不動産会社の選び方が難しいというのも頷けますが、不動産会社のメイン事業がわかる不動産のセカンドオピニオンは「売れなくて当然です」と言うでしょう。売却が得意な不動産会社は、専門性の高さで選ぶのがおすすめです。

担当者が良い人

不動産の仲介でいう「担当者が良い人」とは、不動産査定のとおりにトラブルなく売却までサポートしてくれる人のことです。
不動産の売却には多くの専門知識が必要です。国の法令、都道府県や市区町村ごとに違う条例、土地・戸建・マンションと違うリスクを事前に調べあげて査定し、売却後の契約解除の申し立てや損害賠償請求といったトラブルを予見し売買契約を安全にまとめるために必要なのは実践と経験です。

「担当者が新卒で宅地建物取引士の資格もなかった」「転職したばかりで賃貸しか経験がない」セカンドオピニオンに理由をきかなくても不動産が売れないのは明白でしょう。一方で、売れない不動産でも、とにかく売れれば良いというわけではありません。なによりも優先するべきはトラブルなく安全に不動産を売ることです。安心・安全に不動産を売却するためには、不動産をご所有のエリアの中で売却が得意な不動産会社・担当者との出会いが基本といえるでしょう。

知人の紹介

信頼する友人や知人に紹介してもらった不動産会社に売却を依頼したけれど、不動産が売れない理由はなんでしょうか。
やはり囲い込みか、不動産に詳しくないことを疑いたくなりますが、エリアに詳しくない可能性はありませんか？不動産の売買は取引の事例をもとに価格が上昇傾向か下降傾向にあるか不動産市況を読み解きます。日々そのエリアで売買している、地域に根差した不動産会社や地元の担当者なら、まず不動産市況を読み間違えることはありません。

意外にこの地域性というのは重要で、不動産市況だけではなく、都道府県や市区町村ごとに違う条例を知らない（調べていない）不動産会社や担当者も多いのです。よく首都圏や一都三県など一括りのエリアとされますが、個別のエリアについて詳しく知らない担当者が査定を間違えていることが考えられます。

知人の紹介という安心感はあっても、紹介された人が不動産の売却が得意とは限りません。売れない不動産には理由がありますが、不動産は大切な資産でもあるため、セカンドオピニオンに相談するときには、しっかりと自分の考えをもって不動産の売却と向き合うのがおすすめです。

SNSで有名な不動産会社だから

近年では、YouTubeやInstagramなどのSNSで集客している不動産会社が増えています。
SNSでの集客に相性が良いのは主に購入側（買主）へ見栄えの良い新築・築浅の物件紹介ですが、一部で売却相談の集客などもあるようです。

その会社へ依頼して、SNSで見た担当者が不動産を売却をしてくれるでしょうか。最初は会えたけど、後の業務や連絡はほとんど別の担当者からではなかったですか？SNSを定期的に更新するのは骨が折れる作業ですが、不動産の本業で成果がでないからSNSをやっている暇な不動産会社という見方もできます。

不動産のセカンドオピニオンを探しているオーナーだからこそ厳しいことをお伝えしますが、SNSで有名な不動産会社へ売却を依頼したけど売れないのは、「大手だから」「事業規模が大きそう」「担当者が良い人」「知人の紹介」と同じで、不動産売却の本筋とは違う知名度や安心感で売却を依頼しているから、不動産が売れないのです。インターネットは知りたい都合のいい情報しか受け取れないサービスといわれていますが、不動産の売却は目を背けずに問題と向き合わないと売れるものも売れません。

査定額が一番高かった

仲介の不動産査定は「この価格で売れるだろう」と予想する価格で「売却できる価格を保証するものではありません。
不動産査定は、さまざまな調査にもとづいて価格を算出します。土地や建物などの特徴を評価したうえで、市場の取引相場（実際に売れた価格や売り出されている価格）と比較して査定するので、仲介担当者に見落としがあれば不動産が売れないのは当然です。

媒介契約に「価格の根拠」について説明義務が付されていて、エリアに精通している仲介会社なら不動産査定を間違えることはありませんが、どうして売れない不動産査定をするのでしょうか。それは媒介契約をとることに固執した仲介会社のほとんどが、相場からかけ離れた高い不動産査定「高価査定」を提示しているからです。
相場より高い不動産査定をされたオーナーも悪い気はしないでしょう。「必ずしも不動産査定の価格で売却できるわけではない」こと、「高く不動産査定をしても売却できる価格には良い影響がない」ことを知らないオーナーに対して、査定を高くするだけで印象が良くなるため、仲介会社は喜んで売却できる可能性がない価格を提案する悪循環が生じているのです。

セカンドオピニオンを探すオーナーの不動産が売れない理由で「囲い込み」の次に多いのが高額な不動産査定です。不動産査定は価格が高いか安いかだけではなく「何故その価格になったのか」「取引相場はどうか」「どのように評価しているのか」など、不動産査定の根拠から担当者が詳しいか確認しましょう。「どのような売却戦略で」「どれぐらいの期間で」など、不動産会社の特徴や売却の計画についても不動産査定ではあわせて確認すると良いでしょう。

仲介手数料につられて

仲介手数料は売却価格の3％＋6万円＋消費税と法定上限金額が決まっています。
不動産は個人がもつ資産の中では高額ですから、仲介手数料を無料や半額と値引きすると勧誘されれば、少しでも安く仲介手数料をおさえたいオーナーの気持ちが傾くのも理解できます。しかし、仲介会社の仕事は誰から仲介手数料を支払われるかで決まるため「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」を仲介する取引ならば、仲介手数料の値引き以上の損を、別のところでする可能性が高いと考えるのが妥当といえます。

仲介手数料を半額や無料と値引きの広告をうつ数多くの不動産会社では、買主からの仲介手数料を目的としているため、両手取引を前提として売却活動をするしかありません。自社内の顧客で売買する両手取引のために情報を囲い込み、情報が広がらないため長い期間売れない不動産となり、無駄な価格交渉や値下げに応じることになってしまうのです。数百万円単位の大きな金額の交渉をする不動産の売却で、仲介手数料を多く支払う方を優遇されて損をしては元も子もありません。

セカンドオピニオンに相談されるオーナーからよく聞くのが「この会社は仲介手数料無料にしてくれたから頼んだ」です。仲介手数料はあくまで仲介で不動産を取引するためにかかる手数料です。不動産業界に限らず、このサービスの品質に関わる手数料を値引きすれば当然サービスの品質低下に繋がります。仲介手数料は売却価格のパーセンテージなので、高く売ることでオーナーの手元に残る金額と同じように仲介会社に支払われる仲介手数料の額も増えるため、本来「より良い条件で売る」という目的は一致してることを覚えておきましょう。

遠方に住んでいて状況が分からない

横浜にある空き家や空き地を県外などの遠方から売るなら、手間もさることながら「なるべく早く売る」ことがポイントです。

県外など遠方にお住まいで、なかなか売れない空き家・空き地は、庭木の越境などの些細なことから近隣トラブルに発展します。もしも近隣に被害があった場合には修繕に相当する費用を支払わなければなりません。人命が脅かされる事態が起これば言葉もありません。オーナーは売却中だからと前に進んでいるつもりでも、「あそこのオーナーは無責任だ」という印象を持たれてしまい、売却時に協力してくれないこともあるため、売れないまま放置するのは悪手なのです。

売れない不動産には必ず理由があります。それが不動産査定が原因なのか、売り方が原因なのか、囲い込みによってか、セカンドオピニオンへいますぐ相談しましょう。

一般媒介で売っている

一般媒介をすすめる仲介担当者は「売れる可能性が低い」「売れる自信が無い」と感じているか、そもそも「不動産売却に詳しく無い」といわれていますが、最近ではインターネットや書籍で囲い込みの対策として「媒介契約は一般媒介を選びましょう」などのアドバイスがみられます。これは正しくもあり間違ってもいます。

「両手取引を前提としている仲介会社の囲い込みを防ぐという目的で一般媒介で売る」ことと「一般媒介で成約する確率が低くなり仲介手数料が得られない可能性が高い仲介会社が、広告を含めた販売活動を制限し、不動産が売れない」ことは別の問題です。つまり一般媒介で不動産会社は本気にならないのです。囲い込みをしてまで利益を追求する会社ならなおさらです。
また、広告にお金を使わない一般媒介では自社内の顧客への紹介に限られるため、オーナーが不動産をいい条件で売るために情報を広げる方法はエリア内すべての仲介会社へ一般媒介を渡すぐらいの手間をかけることです。

「囲い込みを防ぎたい」それは囲い込みの危険性を知っているから損をしたくないということです。しかし、ご自身がコントロールできない一般媒介は囲い込みを防ぐために囲い込みされているのと同じ状態になってしまうのです。その他「複数の仲介会社へ依頼することで競わせる」というアドバイスについても前述したとおりです。
一般媒介で売れない不動産は「片手取引」を基本とする売却専門の仲介会社にセカンドオピニオンを相談するのがおすすめです。

セカンドオピニオンでよくあるご質問

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