賃貸中の不動産売却に苦戦したら

賃貸中の不動産売却(オーナーチェンジ)

賃貸中の不動産売却を仲介会社へ依頼する場合、月額賃料から利回り計算による売出価格を決めてオーナーチェンジと呼ばれる賃貸経営者向けの売却活動を行います。売主様と同様に利回りで投資を考える方への販売活動となるため売却活動が長期化することもあるでしょう。売却活動に苦戦し売却期間が長期化する間に資金が必要になったというケースも少なくありません。不動産会社による買取であれば賃貸中で賃借人がいつ退去するか分からない場合や室内の状況が分からない場合でも売却が可能です。

賃貸中のマンション・戸建のオーナーチェンジ

ご家庭の事情や異動による転勤が決まり、住んでいた分譲マンションを一時的に賃貸にしているという方は多く、空室になってしまうマンションを貸して賃料収入を得るのは上手な資産運用法といえるでしょう。しかし、もう一度住むだろうと賃貸経営していたマンションも事情が変わりマンションに戻らないことが決まれば、売却するか、所有し続けるかの選択を迫られます。分譲マンションは管理費や修繕積立金、固定資産税といったランニングコストが発生するため、賃料収入とのバランスから売却を選ぶ所有者が多いのが特徴です。ただし、賃貸中マンションの売却は簡単ではありません。賃貸借契約の内容にもよりますが賃貸人より賃借人の権利の方が強い為、入居者の退去時期を自由に決めることができません。管理会社を通して賃借人の購入の意思を確認しても、売却できる確率は一般的に高くありません。つまり賃貸中のマンションからすぐに退去してもらうことができず、室内の状況を確認することもできないため売却期間が長期化する傾向があるのです。賃貸中マンションの売却活動に苦戦し長期化しているという場合には買取という方法があります。買取であれば賃貸中で賃借人がいつ退去するか分からない場合や室内の状況が分からない場合でも売却が可能です。

賃貸経営中のアパートのオーナーチェンジ

アパートの賃貸経営を続けていると、建物の老朽化は避けられず、周りに新しいマンションが建設されると集客にも苦戦します。そのようなアパートは賃貸経営を続けていくのも困難な状況です。賃貸経営のアパートは買主にとっても自由度が少ないため、買い手がつきにくい傾向があります。それでも不動産買取であれば入居者がいても売却が可能です。賃貸経営は継続されるので入居者に迷惑をかけることなく、立ち退き料などの無駄な費用を出さずに安心して売却できます。

リスクが高い賃貸中不動産の売却

  • 賃貸中不動産を売却する場合、入居者の状態について明記する必要があります。
  • 買主から請求された場合、支払状況についての通帳を提示が必要です。
  • 賃借人に退去してもらう際には「正当事由」が必要です。

高齢に伴う引退や、利回りの良い不動産に買い換えたい、自己破産など賃貸中の不動産を売却する理由は所有者によって様々です。賃貸中のマンションや戸建を売却する場合、不動産の状況と所有者のご事情に「賃借人」という外的要因が大きく影響します。どのような賃借人が入居している場合にリスクが高くなるのか確認しましょう。

売却に苦戦する賃借中の不動産

入居者による異常行動
近隣住民を怒鳴りつける、暴れるなど入居者同士でのトラブルを引き起こすような問題行動を起こす入居者がいる。

賃貸中の室内の状態が悪く、修繕の費用が高額に
極端に室内の状態が悪く、水回りや壁・床の張り替えなどの修繕費用が高額になり、実質利回りが悪い。

高齢者が多く入居している
高齢者はすでに退職されている方が多いため、家賃滞納の危険性が高い。家賃滞納などのトラブルで親族との繋がりが無い場合も多く、対応が通常の借主より困難になるうえに、孤独死の危険性もある。

家賃を滞納しがちな入居者がいる
家賃の滞納は2か月以上だと保険会社からも受け取れず、家賃が入ってこないにも関わらず家賃の課税はされるため長期化すると面倒な問題です。強制退去には立ち退き料や弁護士費用が必要になることもあります。

賃貸中のマンションや戸建に入居している賃借人になんらかのリスクがある場合、一般的な仲介による売却は難しいため、売却価格はある程度低く設定し、利回り金額を上げて売却活動を行う必要があります。それでもマイナス要因が多く、売却活動に苦戦し売却期間が長期化する場合には不動産会社に買取を依頼するのも一つの手段でしょう。

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