不動産売却成功のアイデア

お客様の状況にあわせた売却条件のご相談

仲介会社へ不動産の売却を依頼する場合「なせ売却するのか？」といったご事情が今後のスケジュールに大きく影響します。まずは売却する動機や希望条件、売却希望時期などを不動産仲介のプロに相談してみましょう。「所有不動産がどれ位の価値で売れるか」、「住宅ローンが残っている場合の不動産を売るにはどうしたらよいか」、「税金や手数料等の諸経費はどれぐらい見込めば良いか」など、気になる事は全て相談すると良いでしょう。また、買換えを考える場合には購入時期も合わせて検討し事前に売却が決定した場合の住居についても考慮する必要があります。不動産仲介会社はそれらを踏まえ、売主様の状況にあった売却方法を提案します。

詳しくは【売却を成功させる不動産会社の選び方】をご覧ください。

ご売却不動産の状況を正確に把握する現地調査／法的調査

仲介担当者はご売却不動産について売主様より直接お話を伺う事はもちろん、土地建物の現地調査、周辺環境調査、建築法規や権利関係などの法的調査を行います。マンション・戸建・土地など売却不動産の状況を正確に掴む事で、仲介による売却での適正な査定価格、売却戦略をご提案する事ができます。

市場調査に基づく仲介による売却の価格査定

仲介で不動産を売却する場合、購入希望者が比較する“条件が近い現在販売中の仲介情報”及び、実際に“直近に成約になった仲介事例から類似する案件”をベースに３つの査定方法で多角的に成約の見込み価格を算出します。仲介会社の査定金額は概ね３ヶ月程度で売却できる価格でご提案する事が一般的です。実際に売却をスタートする売り出し価格については仲介会社の提案を基に売主様のご希望やご事情を反映させて設定します。

査定価格について詳しくは【査定価格と売却価格の違い】をご覧ください。

お客様のご事情や市場調査を根拠とした不動産査定を基に売出価格が決定したら、売主から仲介会社へ売却活動の依頼を行います。不動産会社に正式な売却の仲介を依頼する場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を売主と仲介会社との間で締結します。媒介契約をご締結するにあたり媒介契約の種類、仲介での不動産売却の流れについて改めてご説明します。仲介による不動産売却にかかる仲介手数料は成約報酬となりますので、媒介契約を締結しても実際にご依頼いただいた不動産の売却が成立しない限り仲介会社への支払いは発生しません。

－媒介契約３つの種類－

仲介会社に売却を依頼する媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれ契約内容により不動産仲介会社・売主様の立場が異なりますので各種ご確認ください。

物件状況等報告書／付帯設備表の記入

不動産仲介取引の透明性、安全性を高める為、売主様が知っている売却不動産の状況や購入者へ引き渡す付帯設備の状態等を「物件状況等報告書」「付帯設備表」に売主様ご自身でご記入頂き、購入希望者へ参考材料として提供させて頂きます。告知事項として売買契約上も非常に重要な意味を持つため、不動産売却後のトラブルから売主様を守るために仲介取引では重要な書類です。

お客様に合わせた３つの売却戦略

仲介による不動産売却の場合、出来る限り多くの購入希望者に売却不動産の情報を届ける売却活動が重要です。売却活動は不動産仲介会社によって方法が異なります。ここでは売主様にとってベストな買主様を迅速に見つける為に行っている当社の売却活動をご説明します。当社の売却戦略は大きく分けて３つです。

購入者希望者のご紹介／ご案内

仲介会社売却活動により売主様の不動産に興味を持たれた購入希望者には、購入の可能性が高いと判断した場合、売主様へお客様をご紹介します。その際、売主様のご都合に合わせて、購入希望者には仲介会社が立ち合いのもと、内覧して頂きますのでご協力をお願いします。

詳しくは【買主に好印象の魅せる内覧ポイント】をご覧ください。

購入希望者との契約条件の調整

内覧後、購入希望者から正式に購入の意思表示があれば、具体的な契約条件の調整を行います。

主な契約条件内容
売買代金の支払い方法、不動産の引渡し条件、不動産の引渡し時期、手付金の金額、値引き交渉があった場合の売買金額など

仲介会社を介して売主様・買主様双方の条件が纏まれば、いよいよ売買契約です。契約締結にあたり宅地建物取引士が不動産、取引条件についての重要事項をご説明します。※仲介会社の義務です。双方ご納得頂いた上でご署名、ご捺印頂き、契約を締結して頂きます。締結後は契約書の内容に基づき双方に権利が派生し、義務を履行する事となります。

お引渡し前の各準備

残代金の受領及び引渡し日までに契約条件に添った準備を済ませ、買主様へ不動産を引き渡せる状態にする必要があります。

売主様の準備
・抵当権抹消、名義変更などの登記の準備
・住宅ローンの残債がある場合の金融機関との打ち合わせ
・隣地との境界確認
・引越の準備、残置物の整理
・ライフライン（電気／水道／ガス）会社への転居連絡
・諸手続きに必要な書類の準備

不動産を売却するのと同時にマン引越等のスケジュール
ションや戸建の買替えなどを行う場合、注意したいのは引越しのスケジュールです。可能であれば先に新居へ引越してから引渡しを行うのがスムーズですが、売却代金を受け取ってから新しい不動産の資金にしなければならない場合も多いでしょう。その場合は短期の「つなぎ融資」を受けたり、一時的に賃貸などに仮住まいする方法があります。ただし余計な費用が発生してしまう為、買主様へ引渡しを数日待ってもらうように取り決めをする場合もあります。スムーズに買替えを行う為には予め不動産仲介会社へ相談しておくと良いでしょう。

いよいよ不動産の残代金決済、お引渡しです。残代金の授受と不動産の引渡しは同日に行い、当日中に司法書士により法務局へ所有権移転登記等の申請を行います。

不動産を買主へお引き渡しして売却は完了です。売却後には確定申告が必要になります。お気軽にご相談下さい。