不動産仲介による売却

不動産仲介とは

不動産仲介とは不動産の売却(購入)を仲介会社へ依頼して不動産を売る(買う)ことです。
仲介会社へ不動産の売却を依頼する場合、仲介会社がどのような販売戦略を持って売却活動をおこなってくれるのか不明な点も多く不安を感じるものです。安心できる仲介会社へ不動産の売却を任せるためにも、仲介による不動産売却の流れを把握する事は大切なポイントです。それでは仲介会社へ不動産売却を依頼し、一般の購入希望者へ売却した場合の仲介の流れを確認してみましょう。

不動産売買の仲介をおこなっている不動産会社は数多くありますが、仲介会社によって販売戦略や売却活動は異なります。ここでは売却専門である当社の仲介による売却の強みを交えて仲介の流れを紹介させて頂きます。

仲介による売却の流れ

仲介会社へ売却のご相談

お客様の状況にあわせた売却条件のご相談

仲介会社へ不動産の売却を依頼する場合「なせ売却するのか?」といったご事情が今後のスケジュールに大きく影響します。まずは売却する動機や希望条件、売却希望時期などを不動産仲介のプロに相談してみましょう。「所有不動産がどれ位の価値で売れるか」、「住宅ローンが残っている場合の不動産を売るにはどうしたらよいか」、「税金や手数料等の諸経費はどれぐらい見込めば良いか」など、気になる事は全て相談すると良いでしょう。また、買換えを考える場合には購入時期も合わせて検討し事前に売却が決定した場合の住居についても考慮する必要があります。不動産仲介会社はそれらを踏まえ、売主様の状況にあった売却方法を提案します。

売却時の諸経費について

不動産を売却する際には経費や税金等の諸費用がかかります。売却金額から諸経費を引いた額が手取り金額となりますので、あらかじめ確認をしておくと良いでしょう。詳しくは仲介による売却時の諸経費にまとめましたのでご確認ください。

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仲介担当者の調査/査定

ご売却不動産の状況を正確に把握する現地調査/法的調査

仲介担当者はご売却不動産について売主様より直接お話を伺う事はもちろん、土地建物の現地調査、周辺環境調査、建築法規や権利関係などの法的調査を行います。マンション・戸建・土地など売却不動産の状況を正確に掴む事で、仲介による売却での適正な査定価格、売却戦略をご提案する事ができます。

-現地調査項目-

マンション
マンション外部
・マンション全体の印象や修繕の実施状況
・隣接建物の状況の確認、建築予定の確認
・近隣の駐車場の空き状況
・マンション周辺の騒音、臭気、嫌悪施設の確認
・ゴミ置き場、収集日の確認
・セキュリティーの状況
マンション内部
・日当りの確認、風通しの状況
・各部屋の広さ、収納量の確認
・内装状況、リフォーム状況、必要性の確認
・水回り設備(キッチン/浴室/トイレ)の状況
・エアコンなどの付帯設備の状況

マンション全体としての管理状況
管理規約の確認
リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
マンション敷地内駐車場の空き状況
管理会社、管理員の管理形態の確認
管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
長期修繕計画の内容
戸建・土地
建物外部
・建物の外観状況
(塗装状況、外壁、基礎のひび、雨漏りの有無等)
・建物構造の確認
・日当りの確認、風通しの状況
・各部屋の広さ、収納量の確認
・内装状況、リフォーム状況、必要性の確認
・水回り設備(キッチン/浴室/トイレ)の状況
・エアコンなどの付帯設備の状況
建物内部
・駐車場の有無、台数及び外構工事の実施状況
・境界、越境状況の確認
・地中埋設物の確認
・水道配管、下水道配管の埋設経路の確認
・接道の幅員
・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設の確認
・ゴミ置き場、収集日の確認

-法的調査項目-

役所調査

用途地域の確認、法令上の制限、公道、私道の道路種類や幅員、適正に建築されているか、その経緯などを確認します。また、上下水道、浄化槽の配管経路、埋設文化財の有無、学区なども確認します。建物の建築に関しての調査項目になりますので、査定金額に大きく影響する調査と言えます。

法務局調査

法務局では、登記簿謄本を元に所有者、権利種類、権利持分、権利の経緯、所有権を阻害する権利の有無、地目、地積、建物の構造、建築時期、延べ床面積などの確認を行います。また公図や地積測量図を用いて、現況との相違確認、隣地や接道との境界線の確認を行います。不動産の権利に関する調査項目になりますので、非常に慎重な調査が求められます。

市場調査に基づく仲介による売却の価格査定

仲介で不動産を売却する場合、購入希望者が比較する“条件が近い現在販売中の仲介情報”及び、実際に“直近に成約になった仲介事例から類似する案件”をベースに3つの査定方法で多角的に成約の見込み価格を算出します。仲介会社の査定金額は概ね3ヶ月程度で売却できる価格でご提案する事が一般的です。実際に売却をスタートする売り出し価格については仲介会社の提案を基に売主様のご希望やご事情を反映させて設定します。

仲介会社と媒介契約の締結

お客様のご事情や市場調査を根拠とした不動産査定を基に売出価格が決定したら、売主から仲介会社へ売却活動の依頼を行います。不動産会社に正式な売却の仲介を依頼する場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を売主と仲介会社との間で締結します。媒介契約をご締結するにあたり媒介契約の種類、仲介での不動産売却の流れについて改めてご説明します。仲介による不動産売却にかかる仲介手数料は成約報酬となりますので、媒介契約を締結しても実際にご依頼いただいた不動産の売却が成立しない限り仲介会社への支払いは発生しません。

仲介会社との媒介契約の説明 横浜 不動産 売却 仲介 junxion ジャンクション

-媒介契約3つの種類-

仲介会社に売却を依頼する媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれ契約内容により不動産仲介会社・売主様の立場が異なりますので各種ご確認ください。

専属専任媒介契約
不動産仲介会社の立場
契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録が義務付けられています。売主様に対し1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務付けられています。

売主様の立場
一社の不動産仲介会社のみに不動産の売却依頼が可能です。必ず依頼した不動産仲介会社を通した売買契約の締結が義務付けられています。
POINT

売主が自ら買主を探した場合や知人の紹介があった場合でも、必ず依頼した不動産仲介会社を通した売買契約の締結が義務付けられています。


専任媒介契約
不動産仲介会社の立場
契約後7日以内に指定流通機構「レインズ」へ売却情報の登録が義務付けられています。売主様に対し2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務付けられています。

売主様の立場
一社の不動産仲介会社のみに不動産の売却依頼が可能です。必ず依頼した不動産仲介会社を通した売買契約の締結が義務付けられています。但し、売主(お客様)自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合は、直接売買契約を締結することが可能です。
POINT

当社が売主様の窓口となるため、不動産売却に係るやり取りは当社のみで済みます。「レインズ」へご売却不動産の情報を登録し、2週間に1度ご売却活動の進捗をご報告させていただきます。


一般媒介契約
不動産仲介会社の立場
法律上、指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録、お客様へ進行状況の報告義務はございませんが、専任媒介契約と同様の売却活動も可能です。

売主様の立場
複数の不動産仲介会社に不動産の売却依頼が可能です。必ず依頼した不動産仲介会社を通した売買契約の締結が義務付けられています。但し、売主(お客様)自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合は、直接売買契約を締結することが可能です。
POINT

売主様が一般媒介契約を締結した複数の不動産会社と、それぞれやり取りが必要になります。原則、ご売却活動の進捗の報告はございません。


物件状況等報告書/付帯設備表の記入

不動産仲介取引の透明性、安全性を高める為、売主様が知っている売却不動産の状況や購入者へ引き渡す付帯設備の状態等を「物件状況等報告書」「付帯設備表」に売主様ご自身でご記入頂き、購入希望者へ参考材料として提供させて頂きます。告知事項として売買契約上も非常に重要な意味を持つため、不動産売却後のトラブルから売主様を守るために仲介取引では重要な書類です。

仲介会社の売却活動

お客様に合わせた3つの売却戦略

仲介による不動産売却の場合、出来る限り多くの購入希望者に売却不動産の情報を届ける売却活動が重要です。売却活動は不動産仲介会社によって方法が異なります。ここでは売主様にとってベストな買主様を迅速に見つける為に行っている当社の売却活動をご説明します。当社の売却戦略は大きく分けて3つです。

売却戦略① 紙媒体・インターネットによる積極的な広告活動

紙媒体やインターネットなどの媒体によって集客している購入層が異なるため、新聞の折り込み広告、ポスティング広告、住宅情報誌などの紙媒体を初め、購入希望者の圧倒的な集客を誇る大手のポータルサイトによるインターネット広告など多角的に媒体を用いて積極的な広告活動を行っています。特に首都圏での効果は大きく、近年ではスマートフォンからの新規顧客の集客に力を入れています。

売却戦略② 信頼する首都圏の数多くの不動産仲介会社との連携

売却不動産の中には、対外的な広告活動を行う前に不動産仲介会社の既存顧客により成約に至るケースが相当数存在します。購入希望者を紹介してくれる不動産仲介会社の数が多ければ多いほど、売却情報は購入希望者へ行きわたり、早く売却できる訳ですから売主様にとって非常に有益な売却方法です。大手の不動産仲介会社、中小の不動産仲介会社どちらも購入希望の顧客全員を満たしているわけではないため、特に不動産仲介会社が乱立する首都圏での売却に効果を発揮します。当社では各不動産仲介会社の新規顧客にも広く売却情報を認知して頂くため、「両手取引」に拘った売却情報の「囲い込み」をせず、首都圏の信頼できる不動産仲介会社に積極的に広く情報を提供しています。
※囲い込みについて詳しくは仲介を不動産会社へ依頼する時の注意点をご確認下さい。

売却戦略③ 現地での販売活動(オープンハウス)と隣地所有者へのアプローチ。

売却不動産が空家・空室であった場合など、売主様の状況に合わせて現地販売会(オープンハウス)を開催しています。同マンション内の住替えや、戸建・土地の隣地所有者が購入するケースも一定数考えられます。

購入者希望者のご紹介/ご案内

仲介会社売却活動により売主様の不動産に興味を持たれた購入希望者には、購入の可能性が高いと判断した場合、売主様へお客様をご紹介します。その際、売主様のご都合に合わせて、購入希望者には仲介会社が立ち合いのもと、内覧して頂きますのでご協力をお願いします。

購入希望者との契約条件の調整

内覧後、購入希望者から正式に購入の意思表示があれば、具体的な契約条件の調整を行います。

主な契約条件内容
売買代金の支払い方法、不動産の引渡し条件、不動産の引渡し時期、手付金の金額、値引き交渉があった場合の売買金額など

不動産売買契約(仲介)

仲介会社を介して売主様・買主様双方の条件が纏まれば、いよいよ売買契約です。契約締結にあたり宅地建物取引士が不動産、取引条件についての重要事項をご説明します。※仲介会社の義務です。双方ご納得頂いた上でご署名、ご捺印頂き、契約を締結して頂きます。締結後は契約書の内容に基づき双方に権利が派生し、義務を履行する事となります。

契約の流れ

重要事項説明

不動産売買契約では宅地建物取引業法上、契約が成立するまでの間に、不動産仲介会社の宅地建物取引士が売主様・買主様に対して取引条件に関しての権利関係、法的な規制など一定の重要事項を説明する事が義務づけられています。当社では不動産仲介に精通した宅地建物取引士が「重要事項説明書」を基に、仲介でのポイントをおさえて分かりやすくご説明致します。

売買契約の締結

売買契約が成立すれば売主様・買主様双方に権利と義務が発生します。義務を怠り契約が解除となると手付金分の支払いや違約金の支払いが必要となる場合がありますので、重要事項及び契約の内容を十分確認し、分からない事があれば仲介会社の宅地建物取引士に確認の上、売買契約を結ぶようにしましょう。

売買契約時に必要なもの
・権利証
・実印
・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
・契約印紙代
・本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)
・附帯設備表
・物件状況等報告書

署名・捺印/手付金の授受

売買契約書に売主様・買主様双方のご署名、ご捺印がなされると契約が成立します。契約が成立したら手付金の受け渡しとなります。

手付金とは

売買契約締結時に売買代金の一部を売主様へ買主様から交付されるものです。手付金の額は売主様、買主様の合意によって決定されます。 万が一、やむをえない理由により契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主様が解除された場合は手付金の放棄、売主様が解除された場合は手付金の倍返しを行う事により解除が成立します。

引渡し前の各準備(仲介)

お引渡し前の各準備

残代金の受領及び引渡し日までに契約条件に添った準備を済ませ、買主様へ不動産を引き渡せる状態にする必要があります。

売主様の準備

・抵当権抹消、名義変更などの登記の準備
・住宅ローンの残債がある場合の金融機関との打ち合わせ
・隣地との境界確認
・引越の準備、残置物の整理
・ライフライン(電気/水道/ガス)会社への転居連絡
・諸手続きに必要な書類の準備

引越等のスケジュール

不動産を売却するのと同時にマンションや戸建の買替えなどを行う場合、注意したいのは引越しのスケジュールです。可能であれば先に新居へ引越してから引渡しを行うのがスムーズですが、売却代金を受け取ってから新しい不動産の資金にしなければならない場合も多いでしょう。その場合は短期の「つなぎ融資」を受けたり、一時的に賃貸などに仮住まいする方法があります。ただし余計な費用が発生してしまう為、買主様へ引渡しを数日待ってもらうように取り決めをする場合もあります。スムーズに買替えを行う為には予め不動産仲介会社へ相談しておくと良いでしょう。

残代金の授受/引渡し(仲介)

いよいよ不動産の残代金決済、お引渡しです。残代金の授受と不動産の引渡しは同日に行い、当日中に司法書士により法務局へ所有権移転登記等の申請を行います。

決済の流れと手続き

  1. 不動産の確認
    決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる不動産の最終確認を現地にて行います。境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引越しが行われるか確認します。
  2. 登記関係書類の確認
    所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
    ※ローンが残っている場合
    ご売却不動産に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
  3. 残代金の授受
    買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などには、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースがほとんどです。残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
  4. 各種負担金の清算
    国定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行います。引越し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。
  5. 鍵の引渡し
    残代金の受領と同時に、不動産(鍵)を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡します。引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「引渡確認票」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。
  6. 関係書類の引渡し
    マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給油器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。
  7. 諸費用の支払い
    仲介会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。

お引渡し

不動産を買主へお引き渡しして売却は完了です。売却後には確定申告が必要になります。お気軽にご相談下さい。

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仲介による売却時の諸経費

不動産を仲介会社へ依頼して売却する際には経費や税金等の諸費用がかかります。売却金額から諸経費を引いた額が手取り金額となりますので、あらかじめ確認をしておくと良いでしょう。

売却金額 - 諸費用 = 手取金額

経費
・仲介手数料…売却金額×3%+6万円+消費税
 例)売却金額2000万円の場合→726,000円(税込)

・司法書士費用(名義変更/住所変更/抵当権抹消等、売主側の登記が必要な場合)

税金
・不動産売買契約書の印紙代
 1,000万円超〜5,000万円以下……1万5千円
 ※現在は軽減措置適用で1万円

・譲渡所得税/住民税
 不動産を売却して得た金額(譲渡収入)から、その不動産の購入代金や購入に掛かった経費、さらに売却に掛かった経費を差し引いた金額を「譲渡所得(譲渡益)」と呼び、譲渡所得には一定の所得税や住民税がかかります。

売却代金−(購入代金(減価償却要)+経費)=譲渡所得

譲渡所得についてかかる税率は不動産の利用目的、所有期間により異なります。
※不動産売却・買い替えの場合の税金や確定申告の方法など詳しい情報については国税庁のホームページからもご覧頂けます。

その他必要に応じてかかる費用

  • 所有者様の現住所と登記上の住所が異なる場合
    住所変更登記費用 1〜2万円程度
  • 住宅ローンなどにより対象不動産に抵当権が設定されている場合
    抵当権抹消登記費用 2〜3万円程度
  • 権利証を(登記識別情報)を紛失した場合
    司法書士による本人確認費用 2万円程度
  • 境界線が曖昧で土地家屋調査士に境界確定を依頼した場合
    境界確定費用 20〜30万円程度
  • 売却金額を上げるため土地上の古家を解体する場合
    建物坪数×4〜5万円程度
  • ハウスクリーニングやリフォーム工事を行う場合
    ハウスクリーニング(35坪程度の建物1棟)6〜7万円程度
    リフォーム工事 工事箇所により異なります。
  • 引越費用
    荷物量、引越距離により異なります。

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